Аренда.
1.Hak Sewa “leasehold”
2.Право на использование - Hak Pakai ”right to use”

Собственность.
3.Безусловное право на собственность - Hak Milik “freehold”

Аренда.

1.Долгосрочная аренда - Hak Sewa “leasehold” с регистрацией у нотариуса. Используется при приобретении готовой недвижимости.

Между собственником и инвестором заключается обычный договор аренды.
Может быть заверен нотариально, но не регистрируется в соответствующих органах, чем отличается от Hak pakai.

Арендатор:
Физическое или юридическое лицо.

Срок владения:
Срок Hak Sewa не регламентируется законодательно, соответственно никто не мешает сторонам заключить его на 100 лет прописав порядок перехода прав и обязанностей по наследству.

Право на владение:
В этом случае, между собственником и инвестором заключается обычный договор аренды.
Может быть заверен нотариально, но не регистрируется в соответствующих органах, чем отличается от Hak pakai.
Договор аренды не обязательно подтверждать у нотариуса – достаточно чтобы его подписали два свидетеля и он был заверен марками.
Важно, чтобы в договоре аренды был в числе прочих условий прописан пункт регулирующий необходимость самостоятельной уплаты арендодателем налога с полученного дохода.

Налоги:
При договорах Hak Sewa налоговые обязательства по налогу на доходы возникают только у арендодателя (10%), однако налоги на недвижимость, ежегодные налоги на землю оплачивает арендатор.

Рекомендация:
Договор Hak Sewa используется при приобретении участка земли с построенным объектом недвижимости. После получения участка в аренду для постройки нового объекта - необходим другой договор аренды - Hak Pakai ”right to use" позволяющий получить разрешение на строительство нового объекта.

2.Право на использование - Hak Pakai ”right to use” с регистрацией у нотариуса, в государственных органах с выдачей именного сертификата. Используется при постройке новой недвижимости.

Исключительное право для иностранца на использование земли, причем это исключительное право закрепляется юридически, о чем выдается соответствующий сертификат, который обязательно регистрируется в государственных инстанциях.

Арендатор:
Физическое или юридическое лицо.

Срок владения
До 80 лет (первоначальный срок 30 лет + продление на 20 лет + продление на 30 лет).

Право на владение:
Когда иностранец приобретает недвижимость, ему выдается сертификат, в котором указывается его имя в графе «обладатель исключительного права на пользование» или Hak Pakai.
При этом в момент выдачи такого сертификата предыдущий хозяин, полностью лишается прав на ее использование и любые операции с ней, что означает полную защищенность иностранного покупателя от юридических рисков.
Для приобретения по договору Hak Pakai необходимо наличие компании в Индонезии и наличие визы KITAS, которая выдается для владельцев либо сотрудников юридических компаний зарегистрированных в Индонезии.

Налоги:
Для налоговых резидентов Индонезии, Налог при продаже недвижимости другому лицу составит 11% от общей стоимости.

Рекомендация:
Договор Hak Pakai дает возможность получить разрешение на строительство нового объекта, поэтому рекомендуется для тех, кому необходимо построить на своем участке новый объект .

Собственность.

3.Безусловное право на собственность - Hak Milik “freehold”.
Редко используется.
По законодательству Индонезии правом собственности на землю в этой стране могут обладать физические лица - граждане Индонезии либо юридические лица - компании владельцем которой может быть гражданин любой страны.

Владелец:
Юридическое лицо.

Срок владения:
По этому виду договора право собственности без ограничения по сроку.

Право на владение:
По этому виду договора компании и учредителю/учредителям переходит полное право на владение землей и объектами на ней.

Налоги:
Налоги с покупки и продажи составляют по 11% от кадастровой стоимости. При этом, чаще всего, налог делиться 50/50% между продавцом и покупателем.

Рекомендация:
Данный вариант владения землей в разы выше чем по договору долгосрочной аренды и чаще всего используется при строительстве на участках от гектара - гостиничных комплексов или комплексов вилл. В некоторых случаях такой вид владения землей может быть и при участках в 200 м2 земли, но это большая редкость.

Приобретение недвижимости на физическое лицо заверяется у нотариуса и составляет 1% от стоимости объекта.

Приобретение недвижимости на юридическое лицо регистрируется у нотариуса, что составляет 1% от стоимости объекта и в государственных органах местного управления районом.

Сделку возможно оформить удаленно, в случае если продажа объекта осуществляется в «Лисхолд», то есть земля под объектом недвижимости в долгосрочной аренде. Подготавливаются необходимые документы, а именно договор инвестирования, договор отправляется покупателю, покупатель  подписывает договор с фото и видео фиксацией, подписанный договор отправляется застройщику или владельцу объекта, после данный договор подписывается уже на Бали застройщиком или владельцем объекта.

Покупатель отправляет денежные средства, сделка нотариально заверяется, после оригинальные документы отправляются к покупателю.

 При оформлении недвижимости на юр лицо или при оформлении объекта во «фрихолд»(собственность), личное присутствие обязательно, совершить сделку удаленно невозможно. Так же существует практика подписания документов по средствам электронной подписи.

При инвестировании в недвижимость до начала строительства и продаже сразу после строительства - ожидаемая прибыль составит 30%-40% в течение года.
При сдаче в аренду - ожидаемая прибыль от 12% до 20% в год и окупается от 5-7 лет.

Оплата может производиться любым удобным для покупателя способом:
swift-перевод различных банков, наличными в рублях, долларах, так же есть опция перевода средств в крипто-валюте. Все способы оплаты обсуждаются на момент совершения сделки, наша компания предоставляет всевозможное сопровождение и следит за безопасностью перевода денежных средств.

К примеру Райфазен-Банк осуществляет swift-платежи с комиссией для клиента из РФ 2000-3000 рублей за транзакцию. Многие застройщики предоставляют сервис платежей 1к1 при оплате наличными рублями или валютой на территории РФ или крипто-переводом без потерь и % для покупателя.

Так же есть застройщики у которых услуга крипто-перевода стоит 1% от стоимости объекта. Мы подходим индивидуально к каждому конкретному случаю и обеспечиваем самый выгодный и безопасный способ оплаты для наших покупателей.

Налог при покупке недвижимости составляет 10%, чаще всего этот % уже включен в стоимость недвижимости. Некоторые застройщики предлагают разделить этот процент 50 на 50, либо предлагают оплатить его покупателю полностью.

При регистрации сделки необходимо заплатить 1% от сумму договора нотариусу.

Если говорить о ежегодном налоге на недвижимость, то предусматривается платеж в виде 0,1–0,2 % от рыночной стоимости объекта. Чтобы ее определить, потребуется провести оценку. Конкретная сумма зависит от стоимости объекта. Состоятельные граждане платят больше, если объект недвижимости оценивается более чем в 1 млрд индонезийских рупий (66,9 тыс. долл., или 5,017 млн руб.), ставка составляет 0,2 %;

Налог на доход от аренды. Если экспат сдает недвижимость в аренду, он обязан уплатить налог. Его сумма составит 11 % – если сделка заключается между физическими лицами, 20–25 % – если экспат работает на Бали как юридическое лицо;
Налог на продажу элитной недвижимости. Если оценочная стоимость объекта превышает 30 млрд индонезийских рупий (чуть больше 2 млн долл., или 139,2 млн руб.), владелец уплатит 20 % от суммы сделки.

Обязательные платежи:
Электроэнергия, вода, интернет - средняя цена на двухкомнатную виллу составляет 100 $ - 150 $

Дополнительные платежи:
Обслуживающий персонал включая обслуживание бассейна - 200 $ в месяц.

Если Вы хотите сдавать недвижимость в аренду дистанционно, то средняя стоимость обслуживания управляющей компанией составит 10% - 30% от выручки с объекта.

Управляющая компания - полностью обслуживает Ваш объект недвижимости, что включает в себя:

• Обеспечение заполняемости в следствии маркетинговых мероприятий - в среднем от 80%
• Смена белья
• Уборка помещений
• Техническое обслуживание здания, бассейна и оборудования.
• Оплата электроэнергии, водоснабжения и интернета.
• Перевод дохода инвестора на счет инвестора.
• Таким образом, благодаря управляющей компании у владельца недвижимости нет необходимости обслуживать свой объект самостоятельно
• Услуги управляющей компании составляют от 10% до 30%.
• Обычно 30% в гостиничных комплексах куда входит страховка имущества.

• Владелец жилья может самостоятельно осуществлять управления своим имуществом, тогда ему необходимо будет оплачивать коммунальные услуги (водоснабжение, электроснабжение), интернет, обслуживание бассейна, что в среднем на двухкомнатную виллу обходится в 300$ - 350$ в месяц.

Как проверить действительно ли недвижимость можно сдать в аренду с 12-20 % годовых и окупить за 5-7 лет ?

Для проверки действительно ли инвестиции в недвижимость дают такие доходности рекомендуем проверить цены сдачи в аренду в приложении booking.

Вы можете это сделать самостоятельно по следующему алгоритму :

Допустим Вы планируете инвестировать 200 000$ за виллу на участке 200 метров.


1.Определите похожие объекты.
В приложении booking укажите регион где Вам предлагается инвестировать в объект, например Чангу, укажите срок аренды месяц и Вы увидите объекты с ценами.
Смотрите на объекты с аналогичной площадью и качеством отделки .
3.Вы увидите примерно следующие варианты:
1 176 $
3 955 $
2 515 $
8 381 $
5 548 $
8 458 $
3 233 $
7 905 $
3 593 $
5 290 $
6 200 $
В среднем цена аренды в месяц за объекты с аналогичной площадью и локацией, но очевидно худшей отделкой составит 5 005$ в месяц. Округлим до 5 000$ в месяц. Таким образом Вы определили сумму выручки, которую можете уверенно получать в месяц.


2. Учтите загруженность номерного фонда.
Полученный результат 5 000 $ умножьте на 80% (загруженность номерного фонда) = 4000$ в месяц.


3.Учтите затраты.
Все затраты вы будете делегировать управляющей компании за 20% от выручки - 800$ в месяц. До оплаты налогов доход будет составлять 3 200 $


4.Учтите налог за сдачу недвижимости в аренду.
Налог составит 11% - 352$.
То есть планируемая прибыль составит 2 848 $


5.Посчитайте окупаемость инвестиций.
Теперь разделите сумму инвестиций 200 000 $ на Ваш доход в месяц 2 848$ и на 12 месяцев в году. Вы увидите сроки окупаемости объекта. В данном примере срок окупаемости до 7 лет.

200 000/ 3 200 / 12 = 5.8 лет.

Если Вы инвестируете в стройку виллы или апартаментов до 200 м2 в хорошей локации до момента покупки земли и начала строительства , то в большинстве случаев Вы можете ее продать с наценкой от 30% до 50% в течении года – самостоятельно, с нами, либо через стороннее агентство недвижимости.

Конечно, это ваша собственность, соответственно вы можете останавливаться в ней в любой момент времени и на любой срок (часть УК указывают максимальный срок проживания собственника ), главное, чтобы недвижимость не была сдана или не была под бронью ваших гостей.
Если объектом управляет управляющая компания, то предупредите их заранее о дате и сроках своего приезда.

После подписания документов по сделке, в течение семи дней должны быть сделаны сертификат по передаче права долгосрочной аренды и документы, прилагающиеся к нему. Регистрацию осуществляет управление Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Покупатель в итоге получает:

Предложение о регистрации свидетельства о передаче права долгосрочной аренды
Оригинал акта перевода
Оригиналы последних квитанций об оплате налога на землю и строительство и подтверждение их оплаты.
Оригинал сертификата на землю
Подтверждение уплаты всех необходимых налогов
Копия ID продавца и покупателя

Вся сделка, как правило, занимает месяц. Причем обычно после подписания документов по сделке продавец передает покупателю право долгосрочной аренды на землю, в то время, как оставшиеся документы еще готовятся.

Каждый объект, который мы предлагаем проходит нами глубокую проверку.
Мы проводим Due diligence ( дью-ди́лидженс (англ. due diligence «должная добросовестность») — процедура составления объективного представления об объекте инвестирования, включающая в себя оценку инвестиционных рисков, независимую оценку объекта инвестирования, всестороннее исследование деятельности компании, комплексную проверку её финансового состояния и положения на рынке.) недвижимости.

В обязательном порядке у каждого застройщика или частного продавца мы запрашиваем и проверяем следующие документы:

• Пять последних квитанций об оплате налога на землю и строительство и подтверждение их оплаты.
• Оригинал сертификата на землю
• Оригинал разрешения на строительство
• Подтверждение оплаты воды, электричества, телефона
• При наличии ипотеки, письмо Roya из банка
• Копия ID директоров и представителя в случае, если продавцом является компания
• Протокол собрания участников с решением о продаже, заверенный нотариально, если продавец - компания.
•  Покупатель в свою очередь предоставляет следующие бумаги:
• Паспорт/ ID
• Копии ID директоров и представителей, если покупатель – компания
• Все документы на компанию, если покупатель – компания

На основании предоставленной информации совместно с нотариусом и юристом мы делаем вывод, подходит нам этот объект или нет.