Комиссии друг за другом
Площадка 15–18%, эквайринг, channel manager, конвертация, сверху УК 13–28%. До владельца доходит около 44% брони.
Расчёт доходности
Сколько объект принесёт на счёт
Ваша цена, ставка и загрузка — три сценария, налог по вашему статусу и деньги, которые реально доходят до владельца.
- Три сценария
- Налоги нерезидента
- Окупаемость и IRR
- Остаток лизхолда
Калькулятор
Считаем как в карточке объекта
Модель та же: выручка минус управляющая, содержание и налог. Меняются только ваши вводные.
Куда уходит выручка
До расходов ——
На счёте ——
—
Три сценария
| Сценарий | Выручка | Расходы | Налог | На счёте | От цены | От вложенного | Окупаемость | IRR |
|---|
«От вложенного» — на счёте, делённое на реальные деньги из кармана: цена плюс нотариус, юрист, меблировка и структура.
Если план не сойдётся
На счёте, % от цены. Строки — загрузка, столбцы — ставка.
Расчёт готов — отправьте нам, проверим под конкретный объект
Две цифры вместо одной
«До 20%» в рекламе — это доход до расходов
Управляющая, содержание и налог забирают около 40% выручки. Мы показываем обе цифры и считаем вторую.
10–14%до расходов
6–10%на счёте
20%налог нерезидента
65–80%загрузка с управлением
Налоги
183 дня решают ставку
Резидент платит 10% с аренды, нерезидент — 20% с той же суммы.
Нерезидент
20% с валовой аренды
Окончательный налог, расходы не вычитаются. PPh 26. Договор с Россией ставку не снижает.
Резидент Индонезии
10% final
С аренды земли или здания, PP 34/2017. Резидентство — 183 дня в году.
Резидент, посуточно
Шкала 5–35% с прибыли
Вилла и pondok wisata из-под 10% выведены. Пороги 60, 250, 500 млн и 5 млрд рупий.
PT PMA
22% с прибыли + 15% дивиденды
При обороте до 50 млрд часть прибыли — по половинной ставке. 15% — по договору с РФ, с сертификатом резидентства.
Гость
10% сверх цены за ночь
Региональный налог на размещение. Платит гость, отвечает владелец.
Ежегодно
Около 0,1% от NJOP
Налог на землю и строение. База — кадастровая оценка, она кратно ниже рыночной цены.
На входе: BPHTB 5% и налог продавца 2,5% — у лизхолда не возникают. На выходе нерезидент платит те же 2,5%. Формы владения и сделка — на странице Индонезия и право.
До задатка
Восемь проверок
Пока они открыты, любая доходность выше — гипотеза.
Выписка по участкуКто владелец земли и на каком основании её сдают
Зона по RDTRОт неё зависит лицензия на посуточную аренду
PBG и SLFБез SLF нет NIB, без NIB нет площадок
Срок и продлениеСколько лет осталось и записано ли право продлить
Договор с УКПроцент, база, наценки, доступ к аккаунтам
Соседи, не районСтавка и загрузка в радиусе 500 метров
Платежи по этапамТранши против документов, штраф в PPJB
Налоговый контурСколько дней в году вы в Индонезии и нужен ли NPWP
Первичную проверку документов юрист делает бесплатно, до задатка. Полное заключение — отдельная услуга.
Вопросы
Что спрашивают про доходность
Какая реальная доходность виллы на Бали?
На счёте 6–10% годовых, в сильных локациях с профессиональным управлением 8–12%. До расходов те же объекты дают 11–15%.
Сколько налогов платит иностранец?
Нерезидент — 20% с валовой аренды, без вычета расходов. Резидент Индонезии — 10% final, а при посуточной сдаче попадает в шкалу 5–35% с прибыли.
Почему в буклетах 15–20%, а здесь 7%?
Там доход до расходов, лучший год по загрузке и десяток лучших объектов вместо среднего. Уберите комиссию, налог и простой — получите цифру на счёте.
Что будет с лизхолдом к концу срока?
Стоимость тает вместе с остатком: за пять лет до конца объект продаётся как пять лет аренды. Высокая доходность на коротком сроке — плата за это.
Какие расходы забывают чаще всего?
Меблировку, наценки управляющей на подрядчиков, замену техники на третий-пятый год, лицензирование и курс рупии. В сумме 2–4 пункта доходности.
Ставки — средние по листингам района за скользящий год, AirROI. Загрузка и ADR по районам — отчёт Horwath HTL и C9 Hotelworks за 2025 год. Расчёт — модель Rise Real Bali, не гарантия дохода.