Инвестиции в недвижимость на Бали без обещаний из рекламы
В подборке только объекты с полным пакетом документов: землю, лизхолд и разрешение на стройку проверяем до показа. Доходность считаем за вычетом расходов и налогов, о рисках говорим до сделки, а не после. Объекты в каталоге — от Rp 1,59 млрд (≈ $ 90 000).
Мы на острове с 2010-го и видели этот рынок и в хайпе 2022-го, и в коррекции 2026-го. Вот четыре цифры, на которых мы реально считаем сделки — с источником и датой, а не из буклета.
до расходов
10–14%
ROI на аренде
Виллы и апартаменты под посуточную аренду: ставка за ночь × загрузка. Отели в расчёт не берём.
на руки
8–12%
ROI чистыми
Остаётся около 60% выручки: управляющая компания 18%, налоги 10%, простой и обслуживание 12%.
наш сегмент
65–80%
Загрузка
По объектам нашего сегмента с профессиональным управлением. По острову в среднем — около 37%.
2025 год
16,3 млн
Турпоток
6,95 млн иностранных гостей и около 9,3 млн внутренних. В 2026 поток вышел на плато: за январь–июль 3,9 млн иностранцев, −1,98% г/г.
Расчёт
Куда уходит разница между ROI из рекламы и деньгами на счёте
«14% годовых» из рекламы — это доход до расходов. Дальше из него платятся управляющая компания, налоги, простой и ремонт, и на руки остаётся заметно меньше. Весь путь денег мы показываем сразу, а не после задатка: разберитесь с этой арифметикой один раз — и остальные цифры на странице прочитаете так же, как читаем их мы.
Считаем на объекте:
ROI до расходов 14,5%≈ Rp 1,18 млрд (≈ $ 66 700) в год при загрузке 70% и ставке Rp 4,6 млн (≈ $ 260) за ночь→Чистыми 8,7%≈ Rp 705 млн (≈ $ 39 800) в год · окупаемость 11,5 лет
18%Управляющая компания10%Налоги12%Простой и обслуживание60%Остаётся владельцу
Доход с аренды до расходовRp 1,18 млрд (≈ $ 66 430)14,5% от цены · ставка Rp 4,6 млн (≈ $ 260), загрузка 70%
Управляющая компанияRp 212 млн (≈ $ 11 957)18% выручки · по рынку 15–25%
НалогиRp 118 млн (≈ $ 6 643)10% с аренды · ставка зависит от структуры
Простой и обслуживаниеRp 141 млн (≈ $ 7 972)12% выручки · уборка, ремонт, расходники
ROI чистымиRp 705 млн (≈ $ 39 858)8,7% от цены · окупаемость 11,5 лет
Расчёт на вилле Rp 8,12 млрд (≈ $ 459 000) при ставке Rp 4,6 млн (≈ $ 260) за ночь и загрузке 70%. Ставка — оценка по сопоставимым объектам района. Это расчёт, а не гарантия дохода.
Почему в буклетах пишут
15–20%
топ-10% объектов вместо среднего
до расходов, а не на руки
лучший год по загрузке
ROI чистыми: три рынка
Бали8–12%
Дубай4,5–6%
Пхукет3,8–5,2%
Сильные локации Бали. По среднему объекту — 6–10%.
Продажа
Избранные объекты: виллы и апартаменты на Бали
459 объектов в каталоге — 261 проект и 198 юнитов с расчётом на счёте — там, где мы понимаем экономику и юридику. Цена — прайс застройщика: нашу комиссию платит он, а не вы.
У большинства агентств на острове есть десяток проектов по договору — их вам и покажут. У нас механика другая, и вот что она меняет на практике.
3 000+юнитов в листинге
500+застройщиков в базе
RU / ENвидим оба рынка предложения
$ 0вы платите нам ноль — комиссию платит продавец
Карточки листаются вправо
01
Выбираем из рынка, а не из своего пула
В базе больше 3 000 юнитов и больше 500 застройщиков — вместе со вторичкой и отдельно стоящими виллами. Поэтому разговор начинается не с «вот что у нас есть», а с того, что вам нужно.
02
Половина рынка, которую вам обычно не показывают
Сильную часть предложения делают европейские и англоязычные девелоперы: камерные проекты, известные на острове и ликвидные при перепродаже. В русскоязычные подборки они почти не попадают. Мы держим обе стороны рынка.
03
Нам платит продавец, а не вы
Наш гонорар застройщик уже заложил в цену объекта — вы не доплачиваете за нас ни доллара, а по части проектов через нас выходит даже дешевле. И у нас нет причины тянуть вас в конкретный проект: заработок не зависит от того, какой вы выберете.
04
Проверяем до показа, а не после брони
Зонирование, разрешительная цепочка, остаток аренды, репутация девелопера и управляющей компании. Если проект не проходит проверку, вы про него просто не узнаете — так честнее, чем потом объяснять, почему из сделки лучше выйти.
05
Инвестиции и жизнь — это разные объекты
Их легко перепутать, и именно на этом теряют деньги. Сначала считаем задачу и то, что останется на руках, потом смотрим варианты. Плохую сделку лучше не сделать.
06
Мы остаёмся после подписания
Приёмка, запуск аренды, управление, перепродажа. Продать один раз и исчезнуть нам невыгодно: на этом рынке нас знают по повторным сделкам и рекомендациям.
Сравнение
Доходность недвижимости: Бали против Дубая и Пхукета
Нас постоянно сравнивают с Эмиратами и Таиландом — и правильно делают. Сравниваем по деньгам на счёте, а не по рекламным процентам: «до расходов» каждый рынок считает в свою пользу.
Бали выше доход
8–12%
в год на руки в сильных локациях
Вход
Rp 1,59–2,65 млрд (≈ $ 89 800–149 700)
Владение
аренда на 25–35 лет
Загрузка
65–80%, круглый год
VS
Дубай
4,5–6%
в год на руки после сборов и налогов
Вход
Rp 3,54–5,31 млрд (≈ $ 200 000–300 000)
Владение
полная собственность
Загрузка
зимой 85–90%, летом 55–65%
Таблица листается вправо
Показатель
Бали
Дубай
Пхукет
Доход до расходов — то, что обычно пишут в рекламе
10–14%виллы и апартаменты под посуточную аренду, без отелей; данные площадок за 2026
6–8%наша оценка по посуточной аренде в туристических районах
7–9%наша оценка по сильным проектам рядом с пляжем
Сколько остаётся на руки
8–12%в сильных локациях; по среднему объекту 6–10%
4,5–6%после сборов, налогов и обслуживания
3,8–5,2%с учётом полугода низкого сезона
Вход в качественный объект
Rp 1,59–2,65 млрд (≈ $ 89 800–149 700)апартаменты в сложившемся районе вроде Canggu или вилла в соседнем, который только застраивается
Rp 3,54–5,31 млрд (≈ $ 200 000–300 000)студия или однокомнатная квартира в районе, который легко перепродать
Rp 1,77–2,65 млрд (≈ $ 100 000–149 700)апартаменты в кондоминиуме недалеко от пляжа
Загрузка и сезонность
65–80%держится круглый год: между высоким и низким сезоном разница 10–15 пунктов
зимой 85–90%, летом 55–65%с июня по август жара, и спрос проседает почти вдвое
с ноября по апрель 80–90%, в дожди 40–55%сезон дождей вырезает примерно половину года
Форма владения для иностранца
аренда на 25–35 летлизхолд с правом продления; ещё есть право пользования Hak Pakai и покупка через свою компанию PT PMA
полная собственностьбез ограничения срока, но только в специально отведённых для иностранцев районах
собственность только на апартаментыи не больше 49% площадей в доме на всех иностранцев; вилла — аренда до 30 лет
Что честно сказать
Правила здесь молодые и в 2026 году ужесточились: без действующей регистрации NIB объект снимают с площадок бронирования. Для тех, кто строил в обход, это удар; для легальных объектов — наоборот, защита от демпинга. Мы проверяем зону и разрешения до задатка, а не после.
Самый прозрачный из трёх: реестр сделок открыт, деньги идут через эскроу, права покупателя защищены. Плата за это — вход вдвое дороже, а арендная ставка растёт медленнее цены. Доход зажат между дорогой покупкой и потоком новостроек.
Рынок зрелый, и это одновременно минус: кроме новых проектов вы конкурируете с сотнями перепродаж по сниженной цене. Плюс полгода низкого сезона и туристический поток, который перестал расти.
Источники: Global Property Guide и платформы аренды AirROI · AirDNA, 2026. Значения по Дубаю и Пхукету — рыночные ориентиры, по объекту всегда считаем отдельно.
Приглашаем в инвест-тур
Таблицы сравнивать можно долго. Рынок читается на месте
12–15 объектов вживую на всех стадиях, шесть районов, встречи с застройщиками, юристом и управляющими компаниями. Уезжаете с шорт-листом, расчётом на счёте и планом сделки — или с честным «пока рано».
Мы каждый день работаем с этими районами и скажем прямо: «лучшего района» нет. Есть стадии зрелости. Дешевле вход — выше потенциал — дольше выход. Выбирают под задачу, а не по хайпу.
Спутниковая основа карты — данные Copernicus Sentinel-2 (2024–2025), безоблачная сборка и обработка Rise Real Bali. Точки районов — ориентировочные центры.
Ядро
Canggu Badung · юго-запад
Ядро рынка: инфраструктура и спрос сформированы, объект продаётся быстрее. Ставка Rp 3,9 млн (≈ $ 220) за ночь при загрузке 37,5% и почти 4 000 листингов аренды — конкуренция высокая, свободной земли почти нет.
Плотная застройка, рестораны и клубы рядом. Ликвидность высокая, шум и трафик — тоже. Зато юридически один из самых чистых районов юга: в сельхоз и охранных зонах — 3,6% объявлений против 9,3% по острову.
Самая длинная история аренды на острове: ставка Rp 5 млн (≈ $ 280) за ночь — рекорд юга, но загрузка 39% и рост около нуля. Новых участков почти нет, премия фрихолда к лизу самая большая — 373 против 617 тыс. по медиане.
Тихая жилая зона в двух шагах от ядра. Больше про жизнь и длинную аренду, чем про посуточную: медиана лиза 362 тыс., фрихолда — 540. Сюда идут те, кто сам живёт на Бали.
Спрос перетёк из Canggu: ставка Rp 3 млн (≈ $ 170), загрузка 45–48%, предложение аренды за год выросло на 15% — быстрее выручки. Считать по объекту, а не по району. В сельхоз и охранных зонах — 17,3% объявлений: зонирование смотрим до цены.
Активная застройка, инфраструктура подтягивается к уровню Canggu. Главный риск — зелёная (сельхоз) зона: проверяем зонирование и разрешения до разговора о цене.
Мастер-план Nuanu City: 44 га, застроено около 30%, к 2027 заявлено больше 400 юнитов. Район в среднем около 50% загрузки, отдельные виллы — устойчиво выше: район не определяет загрузку, определяет объект и управление.
Сёрф-спот → кафе → жильё → цена. Земля дешевле Badung, риск средне-высокий. Платная дорога Mengwi–Gilimanuk и метро — планы без даты и без землеотвода, в расчёт не берём.
Связка Tabanan–Kedungu: вход низкий, горизонт длинный, ликвидность ниже ядра. Регентство вне «морального» соглашения по югу, но RDTR закрывает не всё — статус участка проверяем на дату сделки.
Океанские виды и клифы: ставка Rp 4,3 млн (≈ $ 245) при загрузке 46% — лучшая связка на юге. Но в сельхоз и охранных зонах — 26,1% объявлений. Берём объект с преимуществом, которое не застроят: вид, первая линия, доступ к пляжу.
Центр острова и своя аудитория: ставка Rp 2,1 млн (≈ $ 120) при загрузке 37,7% и рост выручки +16,5% — лучший по острову за год. Предложение растёт быстро, поэтому заходим с расчётом, а не с эмоцией.
Спокойное восточное побережье: семейный спрос и медицинский кластер KEK — в госпитале 62% пациентов иностранцы. Ставка Rp 1,5–1,8 млн (≈ $ 85–100) при загрузке около 40%, выручка почти не растёт. Отсюда паром на Пениду — 40–45 минут.
Курортный анклав ITDC: гостиничная застройка, охрана, инженерия и управление уровня отеля. Особенность района — премия фрихолда к лизу около нуля: платить за форму владения здесь не за что. В каталоге — Nai by Vibe и Ramada by Wyndham.
Дикое побережье южнее Uluwatu, ранняя стадия. Доступ, дороги, вода и электричество проверяем по каждому объекту: инфраструктуры «по умолчанию» здесь нет, а Perda 3/2026 закрепила публичный доступ к береговой полосе.
Восток острова, ранний рынок. Якорь — резорт SALT of Virgin Beach на 84 номера, открытие заявлено на Q1 2028; заявленные доходности расходятся между материалами застройщика на год — считаем по своему сценарию.
Деревня-хаб южного Uluwatu рядом с Uluwatu: сюда стягивается сервис полуострова, ставка Rp 4 млн (≈ $ 225) при загрузке 42%. Самый высокий риск зон на юге — 27,9% объявлений в сельхоз и охранных зонах. Воду и подъездные дороги проверяем по каждому объекту.
Клифовый бутик-район: загрузка 59% — самая высокая на юге при ставке Rp 3,2 млн (≈ $ 180), объекты уходят вдвое быстрее среднего по острову. В пляжной зоне отели и виллы запрещены — только простые кафе; с июля 2026 идёт благоустройство берега. Юридическую часть смотрим до цены.
Залив без волн, рыбный рынок и рестораны на песке, аэропорт в пятнадцати минутах. Наверху — виллы с видом на бухту. Своей выборки нет: считаем по коридору Uluwatu — Rp 4,3 млн (≈ $ 245) при загрузке 46%.
Дикий пляж за Nyang Nyang, до воды двадцать минут пешком. Ранняя стадия: дорогу, воду и электричество проверяем по каждому участку. Цифры — по коридору Uluwatu.
Первый курорт острова: аэропорт в пятнадцати минутах, отели и торговые центры. Свободной земли нет — покупают готовое. Своей выборки нет, коридор Seminyak: Rp 5 млн (≈ $ 280) при загрузке 39,4%.
1,08 млн туристов за год, но в основном однодневки: ставка Rp 2 млн (≈ $ 115) при загрузке 26% и выручке около Rp 142 млн (≈ $ 8 020) в год на листинг. Обещания 70–85% — это высокий сезон, не год. Риски: вода, границы участков, разрешения и переправа, зависящая от волнения.
ВходRp 2,65–4,42 млрд (≈ $ 150 000–250 000) за виллу с видом
Горы, озёра, прохлада: ставка Rp 1,2 млн (≈ $ 68) при загрузке 27% — но рост +45% за год, самый быстрый на острове. Заявленные девелоперами 20%+ — проекция: в соседнем проекте обещали 22,6% при загрузке 80% против фактических 27% годовых. Рабочий сценарий пересчитываем при клиенте.
Север сегодня — ставка Rp 1,7 млн (≈ $ 96) при загрузке 23%, а выручка листингов аренды за год упала на 31%. Сценарий с северным аэропортом существует, но у проекта нет ни утверждённой локации, ни даты — в расчёт мы его не берём.
Каждый пункт закрывается документом, а не словами. Что осталось открытым — выписываем отдельным списком и показываем до денег, а не после.
01Собственник и право по выписке из земельного кадастра
02Зона участка по RDTR: туристическая, жилая или сельхоз
03PBG — разрешение на строительство, номер и выписка
04SLF — акт ввода в эксплуатацию или срок его получения
05Лицензия на посуточную аренду (NIB) — без неё сдавать нельзя
06История застройщика: сданные проекты и просрочки по ним
07Договор: этапы платежей, штрафы, условия выхода
08Цена против закрытых сделок и текущего предложения района
Первичная проверка бесплатна и ни к чему не обязывает
Если объект плохой, вы услышите это от нас первым. Пришлите ссылку или название проекта — ответим в течение дня. Полный due diligence с заключением юриста — отдельная услуга.
Вы пишете бюджет и цель. Мы задаём 5–7 вопросов и отсекаем то, что вам не подходит, до просмотров.
шаг 2 из 6
02
Подборка с расчётом
3–5 объектов, у каждого — доход до расходов и деньги на счёте, статусы документов и слабые места.
шаг 3 из 6
03
Показ по Zoom
Брокер идёт на объект с камерой и показывает то, что не видно на рендерах: соседей, дорогу, состояние стройки.
шаг 4 из 6
04
Юридическая проверка
Право собственности, зона, разрешения, репутация застройщика. Письменное заключение со списком открытых вопросов.
шаг 5 из 6
05
Бронь и договор
Депозит, PPJB после проверки, платежи привязаны к этапам стройки, а не к календарю.
шаг 6 из 6
06
Передача и дальше
Приёмка, подключение управляющей компании, помощь с лицензией на аренду и отчётностью. Остаёмся на связи после сделки.
Дмитрий РоговАналитик и брокер · Rise Real Bali
На связи
15+человек в команде
0%комиссия для покупателя
с 2023агентство на Бали
Разговор с брокером
Назовите бюджет — пришлём 3–5 вилл с реальными цифрами
«Пришлю объекты под ваш бюджет: доход после расходов, срок владения и что ещё стоит проверить. Без давления и навязывания.»
Дмитрий Рогов, аналитик и брокер Rise Real Bali
Доход на счёте после управления, налогов и простоя
Зона, право на землю и разрешения по каждому объекту
Для покупателя бесплатно — комиссию платит продавец
Право
Право собственности на Бали: зона, форма владения, лицензия
Об этом молчит большинство сайтов о «райских виллах». Шесть вещей, которые определяют, чем вы на самом деле владеете и законна ли ваша аренда. Мы проверяем их до задатка.
1Что разрешает зона RDTR
Туризм и услугиотели, виллы под сдачупосуточно
Жильёжилая застройкатолько долгосрок
Сельхоз и зелёнаярисовые поля, охранные полосыстроить нельзя
Зону проверяем по RDTR на дату сделки. Договор её не меняет.
2Как владеет иностранец
Фрихолд · через PT PMAкомпания владеет землёй на праве HGB30 + 20 + 30
Лизхолд · Hak Sewaаренда на ваше имя или компанию25–30 лет
Hak Pakaiправо пользования при ВНЖ30 + 20 + 30
0305080 лет
Hak Milik напрямую на своё имя — только гражданам Индонезии. Иностранцу фрихолд оформляют через свою компанию PT PMA.
PBG→SLF→NIB
Посуточно — только со всей цепочкой разрешений. С 01.08.2026 площадки бронирования снимают объекты без NIB.
Не оформляем
Nominee — уголовный риск. Договор на номинала-индонезийца не защищает: такая сделка ничтожна. Не оформляем и не советуем.
Карточки листаются вправо
Зона
Зонирование решает всё
RDTR — детальный план зонирования. Он определяет, что на участке можно построить и можно ли это сдавать. В зелёной и сельхоззоне коммерческая аренда запрещена, и никакой договор этого не меняет.
Где RDTR утверждён и подключён к OSS, зона проверяется онлайн за минуты. Где не утверждён — только запросом в OSS и BPN, и это мы считаем риском, а не формальностью.
Туризм и услугиотели, виллы под сдачупосуточно
Жильёжилая застройкатолько долгосрок
Сельхоз и зелёнаярисовые поля, охранные полосыстроить нельзя
Бадунг Чангу, Семиньяк, Улуватувсе кечаматаны
Гианьяр Убудполное покрытие
Табанан Кедири — Ньяньи, Танах Лот3 из 9
Министерство ATR/BPN, 20.07.2026 · ДПРД Табанана, 09.08.2026
Фрихолд — через компанию PT PMA
Hak Milik на своё имя — только для граждан Индонезии, это конституционное ограничение. Иностранец владеет через свою компанию PT PMA на праве HGB — это и есть фрихолд для иностранца. Ещё две формы: лизхолд (Hak Sewa) на 25–30 лет и Hak Pakai при ВНЖ. У Hak Pakai и HGB срок считается циклом: 30 лет, продление на 20, возобновление на 30.
30+20+30
выдача · 30 летпродление · 20возобновление · 30
Hak MilikHak Sewa · 25–30Hak PakaiHGB · PT PMA
Легализация аренды4 шага
Туристическая зонарозовая по RDTR
PBGразрешение на строительство
SLFсертификат пригодности здания
NIBлицензия на сдачу
Аренда требует легализации
Посуточно сдают только по всей цепочке. С 01.08.2026 площадки бронирования снимают объекты без действующего NIB.
Не оформляем
Nominee — уголовный риск
Оформление на номинального владельца-индонезийца после Perda 4/2026 — уголовный риск. И защиты такой договор не даёт: передача Hak Milik иностранцу ничтожна по земельному закону 5/1960. Мы такие сделки не оформляем и не советуем.
Проверяем до показа6 из 6
Зона RDTR / OSS
Право на землю выписка BPN
Срок аренды и остаток договор
Разрешения PBG · SLF · NIB
Юрлицо застройщика AHU · OSS
План платежей сроки и штрафы
Что проверяем до показа
Если по объекту чего-то нет — так и пишем, а не обходим молчанием.
Как мы снижаем риски
Проверяем зонирование по RDTR на дату сделки, документы — до задатка, расчёт оставляем в письменном виде. Там, где RDTR ещё не утверждён, говорим об этом прямо и считаем риском, а не мелочью. Полностью риски не снимает никто — и мы тоже.
Неизвестность по объектуот первого контакта до задатка
Покрытие RDTR: из 75 планов по Бали 30 подключены к OSS, ещё 4 на подключении — Министерство ATR/BPN, 20.07.2026. Бадунг и Гианьяр интегрированы полностью; в Табанане на 09.08.2026 утверждены 3 кечаматана из 9 — Кедири, Табанан и Селемадег Барат.
О компании
Проводник, а не продавец мечты
Нас проще проверить, чем поверить на слово: вот кто мы, что построили сами и на чём зарабатываем.
Компания
RISE REAL BALI
Команда в инвестиционной недвижимости Бали. На острове с 2010 года: сначала строили и управляли, с 2023-го — агентство с собственным аналитическим отделом. Мы смотрим на этот рынок с двух сторон сразу — как те, кто строит, и как те, кто продаёт, поэтому видим цену не по объявлению, а по себестоимости. В работе больше пятисот застройщиков: знаем, кто сдаёт в срок, а кого проверять по документам дважды.
Продаём то, чего не бывает в открытых подборках, — редкие лоты, землю под стройку, готовые отели — и, если нужно, ведём консалтинг и стройку под ключ. Бали для нас дом, и продаём его так, как покупали бы сами: сначала дом, в котором хочется жить, потом доход, который он приносит.
2023Год основания агентства · на острове с 2010
200+Объектов продано с 2023 года
3 000+Юнитов в базе подбора
500+Застройщиков в работе
Построили сами
Свой проект — Rise Villas рядом с Nuanu
Виллы от Rp 3,36 млрд (≈ $ 187 700) в районе Nyanyi, рядом с Nuanu. Мы не просто перепродаём чужое: этот проект мы построили и владеем им сами — прошли весь путь от участка и сметы до первых заселений. Поэтому с застройщиками разговариваем на одном языке и видим, где в проекте не сходится экономика, раньше, чем это увидит покупатель.
от Rp 3,36 млрд (≈ $ 187 700)цена застройщика, вилла с одной спальней
27 летлизхолд Hak Sewa
3 из 7вилл свободны в первой фазе
8,4%на счёте при загрузке 70% · Rise Villas · Unit #4
Брокеры, юрист, маркетинг и управление арендой — все в штате, а не на подряде. Поэтому проверка документов, расчёт доходности и запуск аренды не разъезжаются между тремя подрядчиками, а держатся на одних руках.
Если ответа здесь нет — спросите в Telegram или MAX, ответим текстом, а не звонком.
Может ли иностранец владеть недвижимостью на Бали?
Hak Milik на своё имя иностранцу недоступен — это конституционное ограничение Индонезии. Фрихолд иностранец оформляет через свою индонезийскую компанию PT PMA: она владеет землёй на праве HGB по схеме 30+20+30 лет. Другие формы — лизхолд (срочная аренда с правом сдачи) и Hak Pakai при ВНЖ.
Чем лизхолд отличается от Hak Pakai и PT PMA?
Лизхолд — срочная аренда: важен не сам срок, а его остаток и условия продления, зафиксированные в договоре. Самый простой и быстрый вход.
Hak Pakai — право пользования, оформляется на физлицо с видом на жительство. PT PMA — индонезийская компания с иностранным участием: через неё оформляется HGB и легально ведётся коммерческая аренда.
Что с nominee-схемой?
Оформление на номинального владельца-индонезийца после Perda 4/2026 — уголовный риск, а не «серая практика». Мы такие сделки не оформляем и не советуем.
Какая реальная доходность?
ROI на аренде (до расходов) по виллам Бали — около 5,8% в замерах Global Property Guide за Q1 2026. Но сравнивать рынки честно можно только по деньгам на счёте: Бали — 6–10%, в сильных локациях при профессиональном управлении 8–12%; Дубай — 4,5–6%; Пхукет — 3,8–5,2%.
Между доходом до расходов и деньгами на счёте стоят управление, налоги, простой и ремонт — 30–50% выручки. Любой расчёт — расчёт, а не гарантия: фактический доход зависит от загрузки, сезона, качества управления и курса IDR.
Нужен ли NIB и что изменилось с 01.08.2026?
Для легальной посуточной аренды нужна цепочка: pink-зона по RDTR → разрешение на стройку PBG → акт ввода SLF → лицензия на аренду NIB. С 1 августа 2026 года площадки бронирования снимают с публикации объекты без действующей лицензии на аренду (NIB) — то есть отсутствие документа теперь напрямую бьёт по загрузке.
Можно ли купить дистанционно?
Да. Показ по Zoom, документы дистанционно, приёмка объекта — на нашей стороне. Приезжать на остров не обязательно.
Кто управляет арендой?
Управляющая компания объекта или наш партнёр. Комиссия по рынку — 15–25% выручки, у резортных операторов до 35%; в расчётах на сайте заложены 18% для обычной УК и 25% для резорта. В договоре смотрим комиссию, кто платит за расходники, как считается простой и в каком виде приходит отчёт.
Как продать объект потом?
Лизхолд продаётся переуступкой права аренды, объект в PT PMA — продажей объекта или доли компании. Скорость выхода зависит от района: в ядре — Canggu, Uluwatu, Ubud — покупатель находится быстрее, чем на фронтире. Срок и ожидаемую цену выхода по конкретному объекту показываем до задатка, вместе с расчётом дохода.
Сколько стоят ваши услуги?
Цена та же, что напрямую у застройщика. Нашу комиссию платит продавец.
Какой план оплаты у застройщиков?
План оплаты — от застройщика: типично вход 20–30%, остаток равными платежами до сдачи. Условия отличаются по объектам, точный график — в прайсе конкретного проекта.
Что с налогами?
Налоговая нагрузка зависит от формы владения (лизхолд, Hak Pakai, PT PMA), вашего налогового резидентства и способа сдачи. В расчётах на сайте заложено 10% с арендной выручки — базовая ставка для посуточной аренды. Конкретные ставки, порядок уплаты и налог при продаже по вашей ситуации считаем с индонезийским юристом и налоговым консультантом до задатка.
В каких районах вы работаете?
Canggu, Berawa, Pererenan, Umalas, Seminyak, Uluwatu, Seseh, Cemagi, Nyanyi / Nuanu, Kedungu, Tabanan, Ubud, Sanur. Регентства, где у нас нет сделок, мы не показываем на карте: покрытие «по всему острову» — фикция.
Подбор под задачу
Назовите бюджет — пришлём 3–5 объектов с расчётом
Ответит русскоязычный брокер, обычно в течение часа в рабочее время Бали. Цена, доход на счёте после расходов и статус документов — по каждому объекту.
01
02
03
04
05
06
