KEDUNGU · ID RR-2042

Kedungu Baza 1BR ALT — 1 спальня с террасой, 43,5 м²

Апартаменты с террасой в сёрф-резиденции на 58 юнитов в трёх минутах от пляжа Kedungu. Pink-зона с гостиничной лицензией, сдача Q1 2027.

Юнит проекта Kedungu Baza · юнитов в каталоге: 3

  • Leasehold 30+30
  • Строится
  • Hotel license
  • 1спальня
  • 1санузел
  • 43,5 м²площадь · терраса 4,9 м²
  • общийinfinity-бассейн 25 м, спортзал
  • Leasehold30 + 30 лет · 27 от сдачи
  • Q1 2027сдача

Объект

Что это за объект

Kedungu Baza — сёрф-резиденция на 58 юнитов в Tabanan: infinity-бассейн 25 м, спортзал на два этажа, сёрф-магазин и кафе. Управляющая компания с 13-летней историей и 200+ объектами.

1BR ALT — апартаменты с террасой и видом на океан и поля, этажи с 1 по 3. Зона Pink с гостиничной лицензией — это редкий случай, когда посуточная аренда узаконена на уровне комплекса, а не каждого юнита.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 1,3 млн (≈ $ 73) за ночь — ниже медианы по району (Kedungu: около Rp 3 млн (≈ $ 170) по AirROI за скользящий год), потому что медиана включает большие виллы, а здесь 1 спальня и 43,5 м². Загрузка по рынку района — около 45%, у объектов с профессиональным управлением в нашем сегменте выше, поэтому базовый сценарий 65%, осторожный 55%, сильный 75%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 177 млн (≈ $ 10 000) в год, 7,9% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность Kedungu 1BR Terrace: до расходов и на счёте

Застройщик доходность не публикует. Ниже — наш расчёт: Rp 1,3 млн (≈ $ 73) за ночь для апартаментов у пляжа Kedungu, управляющая компания, налоги, простой и обслуживание вычтены.

До расходов 13,1%≈ Rp 294 млн (≈ $ 16 608) в год при загрузке 65% и ставке Rp 1,2 млн (≈ $ 70) за ночь Чистыми 7,9%≈ Rp 176 млн (≈ $ 9 964) в год · окупаемость ≈ 12,7 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 294 млн (≈ $ 16 608)13,1% от цены · ставка Rp 1,2 млн (≈ $ 70), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 52,9 млн (≈ $ 2 989)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 29,4 млн (≈ $ 1 661)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 35,3 млн (≈ $ 1 993)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 176 млн (≈ $ 9 964)7,9% от цены · окупаемость ≈ 12,7 лет
Сценарии загрузки: Kedungu 1BR Terrace
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 249 млн (≈ $ 14 052)Rp 99,5 млн (≈ $ 5 621)Rp 149 млн (≈ $ 8 432)6,6%15,1 года
65%базовыйRp 294 млн (≈ $ 16 608)Rp 118 млн (≈ $ 6 643)Rp 176 млн (≈ $ 9 964)7,9%12,7 лет
75%сильныйRp 339 млн (≈ $ 19 162)Rp 136 млн (≈ $ 7 665)Rp 204 млн (≈ $ 11 498)9,1%11,0 лет

Район ещё формируется: спрос перетекает из Canggu и Nuanu, базовый сценарий 65%.

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 1,2 млн (≈ $ 70) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) по району Kedungu, с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Kedungu Baza Honeymoon Suite — 7,8% на счёте при 65%; Kedungu Baza Studio SMT — 9,2% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Kedungu 1BR Terrace

  1. РезервацияДепозит, размер уточняем.
  2. ЭтапыТранши по этапам стройки — график застройщика.
  3. ПередачаФинальный платёж против пакета документов.

Схему «по этапам» уточняем в оферте и фиксируем в PPJB.

Локация

Локация: Kedungu, Tabanan

Следующий пляж после Nyanyi и Nuanu: сёрф-спот, рисовые поля, 25 минут до Canggu.

Гостиная апартаментов Kedungu Baza с видом на поля
Kedungu · Tabanan · 3 мин до пляжа
  • Пляж Kedungu3 мин
  • Nuanu≈ 10 мин
  • Canggu≈ 25 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 1 ч

Tabanan растёт вслед за Canggu: ставки ниже Uluwatu, загрузка около 50%. Для апартаментов у пляжа ставим Rp 1,3 млн (≈ $ 73).

Kedungu, Tabanan · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 7достопримечательностей
  • 5отелей
  • 2ресторана
  • 1пляж

Ближайшие места

  • Swell Hotel, Pool & Barотель · 9 м
  • Омбакотель · 89 м
  • Tipsy Pigsресторан · 120 м
  • Pantai Kedunguдостопримечательность · 330 м
  • Pantai Kadungaпляж · 365 м
  • Nirjharaотель · 581 м
  • AMBUресторан · 582 м
  • seunghoдостопримечательность · 621 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Kedungu 1BR Terrace

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Kedungu 1BR Terrace?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт. По Kedungu 1BR Terrace сверяем зону pink и гостиничную лицензию с RDTR Tabanan в OSS. Запрашиваем PBG и проверяем договор Hak Sewa 30 + 30 лет. Отдельно смотрим, как оформлено право сдавать свой юнит.

Сколько стоит Kedungu 1BR Terrace и что входит в цену?

Rp 2,25 млрд (≈ $ 127 000) — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. За эти деньги — апартамент с одной спальней и террасой, 43,5 м². Меблировка полная, спецификация мебели и техники идёт приложением к договору. Срок владения — лизхолд Hak Sewa 30 + 30 лет. К сдаче в Q1 2027 от первого периода останется около 27 лет.

Как платится Kedungu 1BR Terrace?

Резервация — депозит, размер уточняем у застройщика. Дальше транши по этапам стройки, по графику застройщика. Финальный платёж вносится против пакета документов, а не по дате. Схему «по этапам» уточняем в оферте и фиксируем в PPJB. Туда же пишем штраф за просрочку на случай, если сдача сдвинется.

Какая реальная доходность Kedungu 1BR Terrace?

В базовом сценарии — ставка Rp 1,24 млн (≈ $ 70) за ночь при загрузке 65% — на счёте после управляющей компании, налогов и простоя остаётся около 7,9% от цены в год. Ставка — по AirROI по району с поправкой на тип, загрузка — по сегменту с управлением, расходы 40% выручки. Это оценка, не гарантия.

Можно ли купить Kedungu 1BR Terrace дистанционно?

Да. Показ по Zoom с площадки, проверка документов и подписание — через нотариуса и доверенность. Приёмка объекта — на нашей стороне, приезжать на остров необязательно. Стройка идёт, сдача по плану — Q1 2027. Перед каждым траншем проверим на площадке ход работ. При передаче сверим меблировку со спецификацией и пакет документов.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →