KEDUNGU · ID RR-1736

Four Palms Villas — вилла 2 спальни, 127–138 м², Kedungu

Четыре виллы на две спальни в деревне Bengkel, в 2,6 км от пляжа Kedungu. В каждой 127–138 м² внутри и свой участок от 105 м², бассейн во дворе и терраса. Сдают с мебелью в декабре 2026 года. Лизхолд до августа 2058-го, Rp 4,16 млрд (≈ $ 235 000).

  • Leasehold 31 год
  • Строится, готовность 60%
  • Свой бассейн
  • С мебелью
  • 2спальни
  • 2санузла
  • 127–138 м²площадь виллы
  • 105–122 м²участок
  • Leasehold31 год после сдачи
  • Декабрь 2026сдача

Объект

Что это за проект

Four Palms Villas стоят в деревне Bengkel, регентство Tabanan. До пляжа Kedungu 2,6 км, до храма Tanah Lot около четырёх. Это четыре отдельные виллы на общем участке 580 м² по замеру. Вокруг деревня, рисовые поля и первые резиденции — плотной застройки здесь ещё нет.

В каждой вилле от 127 до 138 м² и свой участок 105–122 м². Внизу гостиная с кухней-островом и выход во двор, наверху две спальни с санузлами и гардеробная. Бассейн во внутреннем дворе, терраса под навесом, место под рабочий стол. Виллы сдают под ключ: отделка, мебель и техника входят в цену.

Участок стоит в зоне городской жилой застройки по RTRW Tabanan 3/2023, виллы здесь разрешены — это подтверждает выписка ITR 1271.B/2025. Форма владения — лизхолд. Головной договор аренды земли подписан у нотариуса 29 августа 2023 года на 35 лет; покупателю после сдачи остаётся 31 год. Цена на стадии стройки — Rp 4,16 млрд (≈ $ 235 000). Виллам 1 и 2 застройщик предлагает рассрочку на три года, у вилл 3 и 4 идёт акционная цена.

Прайс застройщика

Типы юнитов и цены Four Palms Villas

Цены из прайса застройщика. Расчёт дохода на счёте — на странице юнита с пометкой «с расчётом».

ТипПлощадьСпальниЦенаРасчёт
Вилла 2 спальни127–138 м² + участок 105–122 м²2 сп.Rp 4,16 млрд (≈ $ 235 000)по запросу

Площади, цена и состав — из нашего Airtable и материалов застройщика на Диске. Продукт один: вилла на две спальни. Разница в цене между виллами 1–4 идёт от условий оплаты, а не от типологии.

Расчёт по этому объекту

Доходность Four Palms Villas: до расходов и на счёте

Доходность застройщик в материалах не заявлял — считаем только по рынку. Ниже наш расчёт: ставка Rp 2,74 млн (≈ $ 155) за ночь, из выручки вычтены управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. Загрузку держим по коридору Kedungu: район ещё наполняется.

До расходов 15,6%≈ Rp 651 млн (≈ $ 36 774) в год при загрузке 65% и ставке Rp 2,7 млн (≈ $ 155) за ночь Чистыми 9,4%≈ Rp 391 млн (≈ $ 22 064) в год · окупаемость ≈ 10,7 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 651 млн (≈ $ 36 774)15,6% от цены · ставка Rp 2,7 млн (≈ $ 155), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 117 млн (≈ $ 6 619)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 65,1 млн (≈ $ 3 677)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 78,1 млн (≈ $ 4 413)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 391 млн (≈ $ 22 064)9,4% от цены · окупаемость ≈ 10,7 лет
Сценарии загрузки: Four Palms Villas
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 551 млн (≈ $ 31 116)Rp 220 млн (≈ $ 12 446)Rp 330 млн (≈ $ 18 670)7,9%12,6 лет
65%базовыйRp 651 млн (≈ $ 36 774)Rp 260 млн (≈ $ 14 710)Rp 391 млн (≈ $ 22 064)9,4%10,7 лет
75%сильныйRp 751 млн (≈ $ 42 431)Rp 300 млн (≈ $ 16 972)Rp 451 млн (≈ $ 25 459)10,8%9,2 года

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность застройщик в материалах не заявлял — считаем только по рынку. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 2,7 млн (≈ $ 155) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) по району Kedungu, с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Kedungu 1BR Terrace — 7,9% на счёте при 65%; Kedungu Baza Honeymoon Suite — 7,8% на счёте при 65%; Kedungu Baza Studio SMT — 9,2% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Four Palms Villas

  1. РезервацияДепозит за выбранную виллу, сумму согласуем с застройщиком.
  2. Первый взнос 60%Вносится при подписании договора.
  3. 20% по готовностиПосле фасада и остекления.
  4. 15% при передачеОплата в момент приёмки виллы.
  5. 5% после ключейВ течение 30 дней после передачи.

График — из нашего Airtable по материалам застройщика. Виллам 1 и 2 предлагают рассрочку на три года: первый взнос 40% — около Rp 2,27 млрд (≈ $ 128 000), дальше 12 квартальных платежей примерно по Rp 283 млн (≈ $ 16 000). Итог по рассрочке выше цены на стадии стройки. Условия сверяем письменно и фиксируем в PPJB.

Локация

Локация: Bengkel · Kedungu

Kedungu — пляж в Tabanan за Nyanyi: сёрф, тёмный песок, первые кафе и резиденции. Земля дешевле Badung, но за магазинами, школами и клиниками едут в Canggu.

Four Palms Villas: фасад виллы среди пальм — рендер
Kedungu · Tabanan · Jl. Yudistira, Bengkel
  • Пляж Kedungu2,6 км по нашей базе листинга
  • Магазин Alive Wholefoods1,1 км по OpenStreetMap
  • Кафе Jogelo Corner1,2 км по OpenStreetMap
  • Coco Supermarket2,5 км по OpenStreetMap
  • Храм Tanah Lotоколо 3,9 км по прямой
  • Аэропорт Ngurah Raiоколо 19,6 км по прямой

Ради этого в Kedungu и едут: океан рядом, а вход ниже Canggu в полтора-два раза. Обратная сторона — деревня: вечером темно, за повседневной жизнью нужен байк.

Bengkel · Kedungu · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 5достопримечательностей
  • 1отель

Ближайшие места

  • Merajan Gede Pandeдостопримечательность · 570 м
  • Pink Turtleотель · 591 м
  • Pura Siwaдостопримечательность · 609 м
  • Pura Pase lan Swagina Kesenianдостопримечательность · 610 м
  • Pura Bedugul Subak Bengkelдостопримечательность · 635 м
  • Pura Batan Entalдостопримечательность · 653 м
  • Alive Wholefoodsмагазин · 1,1 км
  • Jogelo Cornerресторан · 1,2 км

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Four Palms Villas

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке Four Palms Villas?

Для покупателя ноль. Цену виллы платит покупатель застройщику. Наше вознаграждение согласуем с продавцом и фиксируем письменно до брони. Проверку земли, договора аренды, зоны и разрешений до задатка делаем за свой счёт. Результат отдаём заключением со списком открытых вопросов. Показ по Zoom тоже бесплатный.

Можно ли купить Four Palms Villas дистанционно?

Да. Виллы строятся, готовность около 60%. Показываем стройку по Zoom в прямом эфире: участок, коробку, двор под бассейн и дорогу к пляжу. Документы проверяем сами, договор подписывается у нотариуса по доверенности. Приёмку виллы, мебели и техники по описи проводим на месте и присылаем отчёт с фото.

Какой срок владения у Four Palms Villas?

Лизхолд. Головной договор аренды земли подписан у нотариуса 29 августа 2023 года на 35 лет, до 29 августа 2058-го. После сдачи покупателю остаётся 31 год. Продление землевладелец гарантирует по рыночной цене: уведомить и оплатить нужно за год до конца срока. Фрихолда иностранцу на Бали нет.

Что входит в цену виллы?

Вилла идёт под ключ: отделка, мебель, техника и текстиль входят в цену. Внутри две спальни, два санузла, гардеробная, кухня с островом, бассейн во дворе и терраса. Спецификацию мебели берём приложением к договору и по ней же принимаем дом. Земля идёт в аренду, а не в собственность.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 2,74 млн (≈ $ 155) за ночь берём по AirROI по Kedungu с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 40% выручки — управляющая компания, налоги, амортизация. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →