VIRGIN BEACH · ID RR-2105

Prana 2BR Panoramic Villa — 2 спальни, 70 м²

Панорамная вилла 70 м² с бассейном и видом на океан, рисовые поля и Агунг на востоке острова. Pink-зона, сдача Q4 2027, 10 таких вилл в проекте.

Юнит проекта PRANA · Virgin Quiet · юнитов в каталоге: 2

  • Leasehold 30 лет
  • Строится
  • Вид на Агунг
  • 2спальни
  • 2санузла
  • 70 м²площадь виллы
  • свойбассейн и терраса
  • Leasehold30 лет + продление
  • Q4 2027сдача

Объект

Что это за объект

Prana / Virgin Quiet — 16 панорамных вилл над Virgin Beach в Karangasem: шесть с одной спальней и десять с двумя. Вид с террасы — океан, поля и Агунг, самое тихое побережье острова.

Застройщик обещает 8% гарантированного дохода. Восток Бали — не Uluwatu: ставки ниже, загрузка сезонная, зато вход в два раза дешевле. В расчёте ниже стоит рынок, а не гарантия.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 1,3 млн (≈ $ 73) за ночь — ниже медианы по району (восток острова (Candidasa): около Rp 2,2 млн (≈ $ 125) по AirROI за скользящий год), потому что медиана включает большие виллы, а здесь 2 спальни и 70 м². Загрузка по рынку района — около 31%, у объектов с профессиональным управлением в нашем сегменте выше, поэтому базовый сценарий 55%, осторожный 45%, сильный 65%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 151 млн (≈ $ 8 530) в год, 6,1% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность Prana 2BR Panoramic: до расходов и на счёте

По официальным материалам застройщика — 14% доходности и гарантия 8%; условия гарантии закрепляются в договоре. Ниже — наш расчёт: Rp 1,3 млн (≈ $ 73) за ночь для востока острова, расходы вычтены.

До расходов 10,1%≈ Rp 249 млн (≈ $ 14 052) в год при загрузке 55% и ставке Rp 1,2 млн (≈ $ 70) за ночь Чистыми 6,1%≈ Rp 149 млн (≈ $ 8 432) в год · окупаемость ≈ 16,5 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 249 млн (≈ $ 14 052)10,1% от цены · ставка Rp 1,2 млн (≈ $ 70), загрузка 55%
  • Управляющая компанияRp 44,8 млн (≈ $ 2 529)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 24,9 млн (≈ $ 1 405)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 29,8 млн (≈ $ 1 686)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 149 млн (≈ $ 8 432)6,1% от цены · окупаемость ≈ 16,5 лет
Сценарии загрузки: Prana 2BR Panoramic
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
45%осторожныйRp 204 млн (≈ $ 11 498)Rp 81,4 млн (≈ $ 4 599)Rp 122 млн (≈ $ 6 898)5,0%20,1 года
55%базовыйRp 249 млн (≈ $ 14 052)Rp 99,5 млн (≈ $ 5 621)Rp 149 млн (≈ $ 8 432)6,1%16,5 лет
65%сильныйRp 294 млн (≈ $ 16 608)Rp 118 млн (≈ $ 6 643)Rp 176 млн (≈ $ 9 964)7,2%13,9 лет

Восток острова: рынок Candidasa ~30% загрузки, наш сегмент 50–65% — базовый сценарий 55%.

Откуда цифры

Данные застройщика
По официальным материалам застройщика — 14% доходности и гарантия 8%; условия гарантии закрепляются в договоре. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 1,2 млн (≈ $ 70) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) по району Virgin Beach, с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 45% осторожный, 55% базовый, 65% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Prana 1BR Panoramic — 5,7% на счёте при 55%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Prana 2BR Panoramic

  1. РезервацияДепозит, размер уточняем.
  2. ЭтапыТранши против этапов стройки.
  3. ПередачаФинальный платёж против пакета документов.

План оплаты застройщик не опубликовал — фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Virgin Beach · Karangasem

Белый пляж на востоке, вид на Агунг и Ломбок. Для тех, кто ищет тишину, а не Canggu.

Терраса виллы Prana с бассейном и видом на океан
Virgin Beach · Karangasem · ≈ 2 ч от аэропорта
  • Virgin Beach≈ 5 мин
  • Candidasa≈ 20 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 2 ч
  • Amed≈ 40 мин

Восток острова — низкая плотность и сезонный спрос: ставку держим на Rp 1,3 млн (≈ $ 73), загрузку не выше 70% в базовом сценарии.

Virgin Beach · Karangasem · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 5ресторанов
  • 1отель
  • 1клиника
  • 1спа-салон

Ближайшие места

  • Puskesmas Karang Asem 1клиника · 948 м
  • Warung Kokakресторан · 963 м
  • Yantria cafeресторан · 970 м
  • Nomadsотель · 982 м
  • Tropiusресторан · 983 м
  • Virgin beach cafeресторан · 989 м
  • Sea breezeресторан · 993 м
  • Warung Jepun Baliресторан · 1,0 км

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Prana 2BR Panoramic

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Prana 2BR Panoramic?

Для покупателя ноль. Цена Rp 2,46 млрд (≈ $ 139 000) — прайс застройщика, комиссию платит он. Проверку до задатка делаем за свой счёт. По Prana сверяем лизхолд Hak Sewa 30 лет и условия продления. Зону pink сверяем с RDTR Karangasem, PBG и договор подряда запрашиваем. Выясняем, кто владеет землёй и подписывает PPJB.

Сколько стоит Prana 2BR Panoramic и что входит в цену?

Rp 2,46 млрд (≈ $ 139 000) — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. В цене вилла с 2 спальнями, 70 м², меблировка под ключ. Лизхолд 30 лет, условия продления запрашиваем письменно. Сдача Q4 2027 у Virgin Beach в Karangasem. Размер входа и депозита уточняем у застройщика.

Как платится Prana 2BR Panoramic?

План оплаты застройщик не опубликовал — фиксируем его в PPJB после проверки. Схема строится в три шага. Сначала резервация депозитом, размер уточняем. Затем транши против этапов стройки, а не дат. Финальный платёж вносится только против пакета документов. Так деньги не уходят вперёд работ.

Какая реальная доходность Prana 2BR Panoramic?

В базовом сценарии — ставка Rp 1,24 млн (≈ $ 70) за ночь при загрузке 55% — после расходов остаётся около 6,1% от цены в год. Ставка — по AirROI для востока острова с поправкой на тип. Загрузка — по сегменту с профессиональным управлением. Расходы — 40% выручки. Это оценка, не гарантия.

Можно ли купить Prana 2BR Panoramic дистанционно?

Да. Показываем виллу и вид на океан по Zoom с площадки. Договор и документы подписываются через нотариуса по доверенности. Сдача Q4 2027, приёмку ведём на нашей стороне. На месте сверяем 70 м² с планом, мебель по спецификации и акт ввода (SLF). Приезжать в Karangasem необязательно.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →