MELASTI · ID RR-2504

SOLAN — апартаменты 2 спальни, 69–79 м², у пляжа Melasti

Апартаменты с двумя спальнями в клубном доме SOLAN на 27 юнитов, в пяти минутах пешком от пляжа Karma в Ungasan. Участок в pink-зоне выкуплен, право HGB на 80 лет с продлениями по материалам застройщика, сдача Q4 2028. Цена Rp 6 млрд (≈ $ 338 800).

Юнит проекта SOLAN by Rait Living Spaces · юнитов в каталоге: 3

  • HGB · PT PMA
  • Pre-sale
  • Участок выкуплен
  • 2спальни
  • 2санузла
  • 69–79 м²площадь без террасы
  • HGBpink-зона
  • Q4 2028сдача
  • 5 минпешком до пляжа Karma

Объект

Что это за объект

Две спальни — самый крупный формат SOLAN. На поэтажных планах застройщика таких апартаментов семь: A2/9, A2/10, A2/12 и A2/13 на втором этаже, A3/22, A3/23 и A3/27 на третьем. Площадь — от 68,95 до 78,66 м² без террас, в планировке два санузла. Цена в презентации одна на тип, поэтому площадь и цену по лоту сверяем в прайсе.

В доме 27 апартаментов и общая инфраструктура: ресторан, многоуровневые бассейны с 25-метровой зоной, сауна с горячей и холодной купелями. Есть зал, йога на крыше, коворкинг, крытая парковка с кладовыми и консьерж круглые сутки. Управление — Betterplace, генподрядчик — PT Jejak Trikarya Perkasa. Две спальни берут семьи и компании на неделю ради пляжей юга.

Как считаем этот юнит. Застройщик закладывает Rp 4,27 млн (≈ $ 241) за ночь, мы берём Rp 2,66 млн (≈ $ 150) — уровень апартаментов с двумя спальнями юга Uluwatu без своего бассейна. Базовый сценарий загрузки 65%, осторожный 55%, сильный 75%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 378 млн (≈ $ 21 400) в год, 6,3% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность SOLAN · Апартаменты 2BR: до расходов и на счёте

По официальным материалам застройщика (финансовая модель Betterplace) — 9,54% / 11,13% / 12,72% для двух спален при загрузке 60 / 70 / 80%, ставке Rp 4,27 млн (≈ $ 241) за ночь и курсе 16 800 рупий. Ниже — наш расчёт: управление, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 10,5%≈ Rp 630 млн (≈ $ 35 588) в год при загрузке 65% и ставке Rp 2,7 млн (≈ $ 150) за ночь Чистыми 6,3%≈ Rp 378 млн (≈ $ 21 352) в год · окупаемость ≈ 15,9 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 630 млн (≈ $ 35 588)10,5% от цены · ставка Rp 2,7 млн (≈ $ 150), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 113 млн (≈ $ 6 406)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 63,0 млн (≈ $ 3 559)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 75,6 млн (≈ $ 4 270)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 378 млн (≈ $ 21 352)6,3% от цены · окупаемость ≈ 15,9 лет
Сценарии загрузки: SOLAN · Апартаменты 2BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 533 млн (≈ $ 30 112)Rp 213 млн (≈ $ 12 045)Rp 320 млн (≈ $ 18 068)5,3%18,8 лет
65%базовыйRp 630 млн (≈ $ 35 588)Rp 252 млн (≈ $ 14 235)Rp 378 млн (≈ $ 21 352)6,3%15,9 лет
75%сильныйRp 727 млн (≈ $ 41 062)Rp 291 млн (≈ $ 16 425)Rp 436 млн (≈ $ 24 638)7,3%13,8 лет

Юг Uluwatu: ставка ниже Uluwatu, много жилых зон — базовый сценарий 65%.

Откуда цифры

Данные застройщика
По официальным материалам застройщика (финансовая модель Betterplace) — 9,54% / 11,13% / 12,72% для двух спален при загрузке 60 / 70 / 80%, ставке Rp 4,27 млн (≈ $ 241) за ночь и курсе 16 800 рупий. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 2,7 млн (≈ $ 150) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Melasti средняя выручка на листинг Rp 4,3 млн (≈ $ 245), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Melasti — 46% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
SOLAN · Апартаменты 1BR — 7,5% на счёте при 65%; SOLAN · Студия — 10,0% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты SOLAN · Апартаменты 2BR

  1. Договор у нотариуса30% — Rp 1,8 млрд (≈ $ 101 600) после подписания нотариального договора.
  2. Фундамент30% — Rp 1,8 млрд (≈ $ 101 600) после завершения фундамента.
  3. Каркас30% — Rp 1,8 млрд (≈ $ 101 600) после несущего каркаса.
  4. Передача10% — Rp 600 млн (≈ $ 33 900) при вводе в эксплуатацию и передаче ключей.

График — из презентации застройщика: 30 / 30 / 30 / 10, платежи привязаны к этапам стройки. Оплата банковским переводом или в USDT с оформлением документов; условия фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Melasti · Ungasan

Плато над Melasti и Karma Beach: спокойнее Uluwatu, дешевле на входе, до аэропорта около 30 минут. Много жилых зон — зонирование здесь проверяем первым.

SOLAN · Апартаменты 2BR: внутренний двор с бассейном, рендер
Ungasan · Badung · пляж Melasti
  • Пляж Karma≈ 5 мин пешком
  • Пляж Melastiрядом
  • Garuda Wisnu Kencana≈ 10 мин
  • Uluwatu≈ 15 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 30 мин

Melasti — самый фотогеничный пляж юга Uluwatu с клубами и ровным спросом, при ставке ниже Uluwatu.

Melasti · Ungasan · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 6баров
  • 3отеля
  • 2достопримечательности
  • 2ресторана
  • 1спа-салон
  • 1кафе
  • 1пляж

Ближайшие места

  • Villa Valeriaотель · 397 м
  • VELA Spaспа-салон · 425 м
  • Waatu Restaurantресторан · 446 м
  • Karma Kandara Beachотель · 517 м
  • вилла нашаотель · 604 м
  • Pura Masukaдостопримечательность · 654 м
  • Sundays Beach Clubбар · 670 м
  • Sunday's beach clubбар · 775 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про SOLAN · Апартаменты 2BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в SOLAN · Апартаменты 2BR?

Ноль. Цена в договоре — прайс застройщика, Rp 6 млрд (≈ $ 338 800), нашу комиссию платит он. Проверку участка, HGB и разрешений делаем до задатка за свой счёт. Итог отдаём письменным заключением со списком открытых вопросов, чтобы решение о резервации вы принимали на фактах.

Можно ли купить SOLAN · Апартаменты 2BR дистанционно?

Да. Показ проекта и планировок проводим по Zoom, договор подписывается дистанционно через нотариуса и доверенность. Застройщик допускает полностью официальную сделку через электронного нотариуса. Платежи идут банковским переводом по этапам стройки. Приёмку апартаментов при сдаче в Q4 2028 берём на себя и фиксируем замечания письменно.

Откуда цифры доходности?

Ставка — по AirROI по району с поправкой на тип объекта: Rp 2,66 млн (≈ $ 150) за ночь. Загрузка — по сегменту с профессиональным управлением, базовый сценарий 65%. Расходы — 40% выручки: управление, налоги, амортизация. Застройщик показывает 9,5–12,7% при своей ставке и курсе, это отдельный сценарий. Наш расчёт — оценка, не гарантия.

На каком праве продаются апартаменты SOLAN?

Участок полностью выкуплен и оформлен на компанию застройщика с правом HGB, земля в розовой туристической зоне Ungasan. В презентации указан срок HGB 80 лет. Как право переходит покупателю — через PT PMA или договор с застройщиком — уточняем документами. Сертификат участка и выписку RDTR запрашиваем до задатка.

Когда сдача и как платить за SOLAN 2BR?

Ввод дома в эксплуатацию застройщик называет в четвёртом квартале 2028 года. График — четыре платежа: 30% после нотариального договора, 30% после фундамента, 30% после несущего каркаса и 10% при передаче ключей. Платежи привязаны к этапам, а не к календарю, поэтому срок и штраф за просрочку фиксируем в договоре.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →