Что делает архитектор виллы: пять стадий проекта
Постановление 15/2021 называет шесть видов услуг архитектора: от предпроектного изучения до надзора. Для виллы это складывается в пять стадий. Ниже график одной балийской студии. Он показывает порядок работ, а не норму рынка.
Весь путь занимает 3–6 месяцев от брифа до комплекта чертежей. Ускоренный концепт студия обещает за 4–6 недель. Стройка в этот срок не входит.
| Стадия | Что вы получаете | Недели |
|---|---|---|
| Бриф и участок | цели, бюджет, ориентация, проверка зонирования | 1–2 |
| Концепт | планировки, объёмы, схема помещений | 3–5 |
| Визуализация | 3D-рендеры и ролики по вилле | 5–8 |
| Развитие проекта | планы, фасады, согласование инженерии | 8–14 |
| Рабочая документация | полный комплект чертежей и спецификации | 14–18 |
Источник: Постановление Правительства № 15/2021, 2 февраля 2021; Balitecture, раздел Architecture, график проекта
Лицензия архитектора на Бали: STRA и что проверить
Свидетельство STRA действует пять лет по статье 10 закона 6/2017. Его выдаёт Совет архитекторов после экзамена. Для проекта под разрешение нужна ещё лицензия: её выдаёт администрация провинции.
Простые здания и здания адат закон проводить через архитектора не обязывает. Класс вашего дома уточните в администрации до заказа проекта.
За нарушение правил профессии Совет архитекторов применяет административные меры: предупреждение, приостановку или отзыв STRA.
Иностранный архитектор работает при трёх условиях: рабочее разрешение, сертификат, зарегистрированный Советом, и партнёр, местный архитектор. По данным управления труда провинции, в апреле 2025 года официально значились четыре иностранные консалтинговые компании.
- попросите номер STRA и лицензию, номер должен стоять на чертежах
- у иностранной студии в договоре должен быть партнёр, местный архитектор
- запишите, кто подписывает чертежи в SIMBG и отвечает за них
- уточните, кто делает конструкции: нужен инженер с сертификатом SKA или SKT
- спросите о правах на проект: по закону архитектор вправе их зарегистрировать
Источник: Закон № 6/2017, статьи 10, 14, 20, 8 августа 2017; Постановление № 15/2021, статья 51, 2 февраля 2021; Tirto, 30 апреля 2025; Hukumonline, 4 августа 2017
Посчитаем доход по конкретному объекту
Оставьте телефон — пришлём расчёт после расходов и налогов.
Сколько стоит архитектор виллы на Бали: вилки и расчёт
Единой ставки нет. Источники называют процент от стоимости стройки или цену за метр. Чем крупнее проект, тем процент ниже. Для частного дома ориентир IAI — категория 3, то есть 6,48%. Стройка за Rp 2 млрд (≈ $ 113 000) даёт гонорар Rp 129,6 млн (≈ $ 7 300).
Студии называют больше: 8–12% и выше. Проект дома в 100 м² обходится в Rp 10–70 млн (≈ $ 560–3 950): разброс идёт от опыта и объёма услуг. Прибавки идут за балийские элементы дизайна (+5–10%) и эко-решения (+10–15%). Спросите, от какой суммы считают процент: от сметы стройки или от бюджета с мебелью и бассейном.
- 5–20%
- 8–12%
- 3–10%
- 6,48%
| Бюджет стройки | IAI, 6,48% | Студии, 8–12% |
|---|---|---|
| Rp 3 млрд (≈ $ 169 500) | Rp 194 млн (≈ $ 11 000) | Rp 240–360 млн (≈ $ 13 600–20 300) |
| Rp 5 млрд (≈ $ 282 500) | Rp 324 млн (≈ $ 18 300) | Rp 400–600 млн (≈ $ 22 600–33 900) |
| Rp 8 млрд (≈ $ 452 000) | Rp 518 млн (≈ $ 29 300) | Rp 640–960 млн (≈ $ 36 200–54 200) |
Источник: Detik Properti и Rumah123, пояснения IAI о категориях; Ilot Property Bali, 25 сентября 2025; Semen Merah Putih, Architect fee for house; Balivestor; расчёт редакции
Что входит в пакет архитектора, а что считают отдельно
Типичный пакет по описанию Detik Properti: предварительный проект, эскизы, рабочая документация, спецификации материалов и выездной надзор до трёх раз в год. Платят обычно в три-четыре этапа по готовности стадий. Попросите смету по стадиям и число правок, которое входит в каждую.
Полный надзор считают отдельно. Студия Image Bali называет 4–7% стоимости стройки, у крупных проектов процент ниже. При бюджете Rp 5 млрд (≈ $ 282 500) это Rp 200–350 млн (≈ $ 11 300–19 800).
Обычно в пакете
- предварительный проект и эскизы
- рабочие чертежи и спецификации
- несколько выездов на стройку в год
- согласование чертежей с подрядчиком
Чаще за отдельную плату
- полный надзор с визитами по графику
- специальные инженерные чертежи MEP
- дизайн интерьера и мебели
- конструкции у инженера с SKA или SKT
Источник: Detik Properti, пакет и оплата; Image Bali Architects, Site Supervision Fee; Ilot Property Bali, 25 сентября 2025; Balivestor
Что нужно от архитектора для PBG на Бали
Постановления 16/2021 и 28/2025 требуют, чтобы технические документы готовили сертифицированные исполнители: архитектуру, конструкции и инженерные сети. Подача идёт через SIMBG, который по PP 28/2025 встроили в портал OSS. Что проверяют в разрешениях, смотрите в материале PBG и SLF.
Проект упирается и в высоту. На Бали предел около 15 метров, как у кокосовой пальмы. Основание — закон провинции 2/2023 о пространственном плане. Градостроительный план района (RDTR) задаёт высоту, линию застройки от границы участка, расстояния между зданиями и характер фасада. Архитектор проверяет эти параметры на стадии анализа участка, до эскизов. Смету стройки считайте по материалу сколько стоит построить дом на Бали.
- ситуационный план и генплан участка
- планы этажей в масштабе 1:100 или 1:200
- четыре фасада и минимум два разреза
- план крыши и схема отвода воды
- конструкции фундамента и армирования, чертежи инженерных сетей
- штамп чертежа, цифровая подпись и номер STRA ответственного архитектора
Источник: Университет Паджаджаран, «Sosialisasi PP 28/2025», февраль 2026; Nawah Arsitek, требования к чертежам PBG; TARUBALI, 5 декабря 2025
Сроки: от брифа до разрешения на строительство
Сроки двух этапов складываются. Проект занимает месяцы, разрешение — недели. Реальный срок PBG длиннее законного, потому что чертежи и согласование зонирования готовят заранее. Сложите оба этапа: от четырёх с половиной до восьми месяцев до первого дня стройки, по нашему расчёту.
- 3–6 мес.Проект
от брифа до рабочей документации по графику студии
- до 1 дняПроверка документов
администрация смотрит комплект на полноту
- 3–25 днейОценка экспертной группой
консультации и замечания по чертежам
- до 28 раб. днейПредельный срок PBG
весь цикл выдачи по постановлениям о PBG
- 6–8 недельНа практике
от подачи до разрешения с подготовкой чертежей и зонирования
Источник: Университет Паджаджаран, февраль 2026; Emerhub, Building Permit PBG in Bali; Balitecture, график проекта
Что это значит для покупателя
- Закладывайте на архитектора 6–12% стоимости стройки. Спросите, входит ли надзор: от этого зависит итог.
- Проверьте STRA и лицензию до договора. Номер STRA нужен на чертежах для PBG.
- Запишите в договор стадии, этапы оплаты и число выездов на стройку.
- Иностранной студии нужен местный партнёр-архитектор. Спросите его имя и номер STRA.
Частые вопросы
Сколько стоит архитектор для виллы на Бали?
По ориентиру IAI для частного дома гонорар — 6,48% стоимости стройки, студии называют 8–12%. На стройке за Rp 5 млрд (≈ $ 282 500) это Rp 324–600 млн (≈ $ 18 300–33 900). За метр опытный архитектор берёт Rp 300–700 тыс. (≈ $ 17–40).
Нужен ли архитектор с лицензией, чтобы построить виллу на Бали?
Как правило, да: в SIMBG чертежи загружают с подписью и номером STRA архитектора. Простые здания и здания адат закон не обязывает вести через архитектора, класс дома уточняйте в администрации.
Может ли иностранный архитектор проектировать виллу на Бали?
Может при трёх условиях: рабочее разрешение, сертификат, зарегистрированный Советом архитекторов, и местный архитектор в партнёрах (постановление 15/2021, статья 51). В апреле 2025 года управление труда провинции назвало четыре зарегистрированные иностранные компании.
Сколько времени занимает проект виллы на Бали?
По графику одной балийской студии — 3–6 месяцев от брифа до рабочих чертежей, ускоренный концепт — 4–6 недель. PBG после подачи выдают до 28 рабочих дней, на практике 6–8 недель.
Сколько стоит авторский надзор архитектора на Бали?
Студия Image Bali называет 4–7% стоимости стройки, у крупных проектов процент ниже. В базовый пакет часто входит лишь несколько выездов в год: Detik Properti пишет о трёх. Число визитов запишите в договор.
Метод и источники
Факты — закон 6/2017, постановление 15/2021, обзоры PP 28/2025 и публикации СМИ и студий. Проценты IAI даны по пересказам Rumah123 и Detik Properti: сам документ ассоциации мы не нашли. Расчёт гонорара на трёх бюджетах — наша модель, бюджеты условные. Графики и цены студий отражают их практику. Это не юридическая консультация: статус и класс вашего дома уточняйте у администрации и юриста.
- Правительство Индонезии, «Закон № 6/2017 об архитекторах», 8 августа 2017
- Правительство Индонезии, «Постановление № 15/2021 о реализации закона об архитекторах», 2 февраля 2021
- Ilot Property Bali, «How Much Does an Architect Cost in Bali?», 25 сентября 2025
- Tirto.id, «Ketika warisan arsitektur Bali tergerus oleh pelanggaran hukum», 30 апреля 2025; TARUBALI, «Ketentuan ketinggian maksimum bangunan», 5 декабря 2025
- Университет Паджаджаран, «Sosialisasi PP 28/2025: PBG и SLF», февраль 2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
