Как наследуют недвижимость в Индонезии: правила кодекса
Наследство открывается в день смерти. Это правило гражданского кодекса (KUHPerdata), статья 830. По статье 833 наследники по закону сразу получают все вещи, права и долги умершего.
Запрет иностранцам владеть землёй не отменяет сам факт наследования. Юристы Hukumonline поясняют: обычно наследник-иностранец получает деньги от продажи земли и дома. Дети умершего наследуют поровну, без различия пола и порядка рождения. Завещание не лишает прямых наследников обязательной доли, она называется legitieme portie. Исключение есть: наследника, подделавшего завещание, могут лишить наследства (статья 838).
- статья 830: наследство открывается со смертью владельца
- статья 833: наследники по закону сами получают все права
- статья 852: дети наследуют поровну
- статья 913: обязательная доля прямых наследников
Источник: Hukumonline, «Hak Waris Anak yang Berstatus WNA», 8 февраля 2013; обзор по KUHPerdata, ст. 833 и 852, репозиторий Universitas Muhammadiyah Surabaya
Что получит наследник по каждому праву на недвижимость
Всё зависит от того, как оформлена вилла. Постановление Правительства № 18/2021 прямо говорит: дом иностранца при его смерти можно передать наследникам (статья 69). Если наследник иностранец, ему нужен документ иммиграционной службы: виза, паспорт или разрешение на пребывание. Гражданину Индонезии такой документ не нужен.
Hak Pakai на государственной земле выдают на 30 лет, продлевают на 20 и обновляют ещё на 30. На земле Hak Milik срок до 30 лет, дальше нужен новый акт (статья 52). Право прекращается и тогда, когда держатель перестал подходить под условия (статья 61).
| Право | Что получит наследник | Срок | Документы |
|---|---|---|---|
| Лизхолд (аренда земли) | Права арендатора по договору, смерть аренду не прекращает | До конца срока аренды | Договор, документ о праве на наследство |
| Hak Pakai (дом иностранца) | Дом и право пользования землёй, статья 69 | 30 + 20 + 30 лет на государственной земле, 30 лет на земле Hak Milik | Сертификат, документ о наследстве, иммиграционный документ |
| Hak Milik (редкий случай) | Иностранец-наследник обязан передать право | 1 год с получения права | Договор продажи или передачи индонезийцу |
| HGB у PT PMA | Доли компании, а не землю | Срок HGB идёт дальше | Устав и реестр акционеров |
Источник: Правительство Индонезии, Peraturan Pemerintah № 18/2021, ст. 49, 52, 69 и пояснение к ст. 69, 2 февраля 2021; репозиторий UPN Veteran Jawa Timur, обзор договора аренды
Проверим документы по вашему объекту
Оставьте телефон — пришлём, что проверить до задатка по вашему объекту.
Hak Milik и один год: что делать наследнику-иностранцу
Закон об основах аграрного права (UUPA, № 5/1960) допускает Hak Milik только гражданам Индонезии. Статья 21, часть 3 говорит о наследстве без завещания. Иностранец обязан передать Hak Milik в течение одного года. Срок считают с момента получения права.
Не передал за год: право гаснет по закону, а земля переходит государству. Тот же год Постановление № 18/2021 даёт Hak Pakai и HGB. Это касается держателей, которые перестали подходить под условия (статьи 50 и 35). Как норма относится к завещанию на землю иностранцу, мы не проверяли: это вопрос к нотариусу.
Отдельный случай: смешанный брак. Статья 21 распространяет год и на право, полученное иностранцем через смешение имущества супругов. Гражданин Индонезии может держать землю как любой другой. Она не считается совместной, если есть нотариальный договор о раздельности имущества (статья 70). Купленное до брака, по Hukumonline, остаётся личным имуществом.
- Получение праваНачинает идти срок
Наследник-иностранец получает право по закону, год начинается.
- До 12 месяцевПродажа или передача
Право передают гражданину Индонезии, наследник получает деньги.
- После годаПраво гаснет
Hak Milik прекращается по закону, земля переходит государству.
Источник: Налоговая служба Индонезии (DJP), «Aspek Perpajakan Pengalihan Tanah Bangunan Milik Warga Negara Asing», 25 февраля 2025; Hukumonline, «Hak atas Property dalam Perkawinan Campuran», 6 июля 2017; PP № 18/2021, ст. 35, 50, 70
Документы по наследству: что собрать и в каком порядке
Точный перечень и форму назовёт индонезийский нотариус или PPAT. Общая логика такая.
- Свидетельство о смерти
Документ той страны, где умер владелец. Если он выдан за границей, подавайте с апостилем: Индонезия присоединилась к конвенции 5 октября 2021 года, для неё она действует с 4 июня 2022 года.
- Завещание и круг наследников
Завещание лучше заверить у нотариуса. Круг наследников подтверждает нотариус, форма документа зависит от статуса семьи.
- Документы наследника
Паспорт, виза или разрешение на пребывание. Для наследника-иностранца иммиграционный документ нужен по статье 69 Постановления № 18/2021.
- Переоформление права
Новых владельцев вносят в реестр в земельном ведомстве (Kantor Pertanahan), где регистрируют и сами права.
- Налог BPHTB
По обзорам, наследование входит в объекты налога на получение прав на землю и здания, общая ставка 5%. Льготы и необлагаемый порог задаёт регион, сумму называет налоговый орган.
Источник: HCCH, таблица статуса Апостильной конвенции, Индонезия; PP № 18/2021, ст. 54 и 69; Wikipedia (ID), «Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan»
Доли PT PMA: наследуют компанию, а не землю
Если вилла стоит на HGB компании, земля принадлежит юридическому лицу. HGB выдают гражданам Индонезии и индонезийским компаниям (статья 34). Иностранный акционер умирает, а компания и её земля остаются: меняется состав акционеров. Срок самого HGB при этом идёт независимо, поэтому остаток смотрите в сертификате.
Наследник получает права на доли. Условия их перехода может задавать устав: согласие других акционеров или первое право выкупа. Общую схему смотрите в материале «PT PMA для покупки недвижимости на Бали».
- прочитайте устав: есть ли правило о переходе долей
- уточните у нотариуса компании, кто сейчас записан в реестре акционеров
- заранее решите, кто подписывает документы в день, когда акционера не станет
Источник: PP № 18/2021, ст. 34; пункты проверки: рекомендации редакции
Что сделать заранее: список владельцу
Большинство проблем решается до того, как они возникли. Проверьте пять вещей.
- сертификат или договор аренды: кто записан владельцем и сколько срока осталось
- в договоре аренды: что сказано о переходе прав к наследникам
- завещание у индонезийского нотариуса, список наследников и копии их паспортов
- нотариальный договор о раздельности имущества, если супруг гражданин Индонезии
- иммиграционный статус наследников-иностранцев: срок паспорта и вид визы
Источник: пункты проверки: рекомендации редакции по практике Rise Real Bali
Что это значит для покупателя
- Наследство открывается со смертью, и все права владельца переходят к наследникам. Но иностранцу землю в собственность это не даёт.
- Лизхолд и Hak Pakai наследуются. Наследнику-иностранцу нужен иммиграционный документ.
- Hak Milik у иностранца-наследника живёт один год: продать или передать индонезийцу, иначе земля уходит государству.
- Документы из-за границы подают с апостилем, а перечень и форму подтверждает нотариус.
Частые вопросы
Может ли иностранец унаследовать недвижимость на Бали?
Да, право наследовать не отменяется. Но Hak Milik иностранец держать не может: его передают в течение 1 года (UUPA, статья 21, часть 3). Дом на Hak Pakai наследуется, наследнику-иностранцу нужен иммиграционный документ (PP 18/2021, статья 69).
Что будет с виллой на лизхолде после смерти владельца?
Смерть арендатора аренду не прекращает: права по договору переходят к наследникам по закону (KUHPerdata, статья 833). Условия передачи смотрите в договоре. Срок аренды остаётся прежним.
Сколько времени у иностранца, чтобы продать унаследованную землю на Бали?
Один год с получения права (UUPA, статья 21, часть 3). Если не продать и не передать, право гаснет по закону, а земля переходит государству. Тот же год PP 18/2021 даёт держателям Hak Pakai и HGB, которые перестали подходить под условия.
Нужен ли апостиль на свидетельство о смерти для Индонезии?
Для документов из стран-участниц конвенции апостиль заменяет консульскую легализацию. Индонезия присоединилась к ней 5 октября 2021 года, конвенция действует с 4 июня 2022 года. Какие переводы и копии нужны, скажет нотариус.
Платят ли налог при наследовании недвижимости на Бали?
Наследование входит в объекты налога BPHTB, общая ставка 5%. Льготы и необлагаемый порог задаёт регион, поэтому сумму для вашей виллы называет налоговый орган или нотариус.
Метод и источники
Нормы взяты из текста Постановления № 18/2021 и из пересказов UUPA и гражданского кодекса в статьях юристов и налоговой службы. Полные тексты UUPA и KUHPerdata мы не сверяли. Таблица и списки проверки — наша сводка. Налог BPHTB, договорные условия аренды и порядок документов не проверены по первоисточнику; подоходный налог с наследства не изучали. Это не юридическая консультация: решение принимают с индонезийским нотариусом.
- Правительство Индонезии, Peraturan Pemerintah № 18/2021 «Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah», 2 февраля 2021
- Налоговая служба Индонезии (DJP), «Aspek Perpajakan Pengalihan Tanah Bangunan Milik Warga Negara Asing», 25 февраля 2025
- Hukumonline, «Hak Waris Anak yang Berstatus WNA», 8 февраля 2013, и «Hak atas Property dalam Perkawinan Campuran», 6 июля 2017
- Smartlegal.id, «Pindah Kewarganegaraan Masih Berhak Jadi Ahli Waris?», 6 февраля 2019
- HCCH, таблица статуса Конвенции об апостиле 1961 года, запись по Индонезии
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
