Что по закону нужно агентству недвижимости на Бали
Агентство недвижимости на Бали — это юрлицо с NIB по коду брокерской деятельности и брокерами с сертификатом. С октября 2025 года правила задаёт Permendag 33/2025. Он отменил Permendag 51/2017. Сам вид деятельности с июня 2025 года считается средне-высоким риском по PP 28/2025.
Брокеры агентства получают сертификат компетенции BNSP, национального органа сертификации профессий. С клиентом заключают письменный договор. Расчёты агентство ведёт через национальную платёжную систему. Лицензию показывают на сайте.
- Июнь 2025PP 28/2025
Брокерская деятельность (KBLI 68200) уходит из низкого риска в средне-высокий. Нужны NIB и сертификат стандарта.
- Октябрь 2025Permendag 33/2025
Новые правила в силе, Permendag 51/2017 отменён. Рамка комиссии прежняя: 2–5 % и 5–8 %.
- 18 декабря 2025KBLI 2025
Код 68200 делится на четыре, посредничество получает код 68210. Обновить NIB нужно было до 18 июня 2026 года.
- Октябрь 2026Конец разъяснений
Минторг Индонезии назвал это концом периода разъяснений. Дальше административные меры, первая — письменное предупреждение.
Источник: Permendag 33/2025 (реестр BPK, ст. 17); PP 28/2025; Peraturan BPS 7/2025; Bisnis.com, 19.11.2025; RRI Denpasar, 28.07.2025; AFU, 18.07.2026
Что проверить у агентства: где смотреть и что должны увидеть
Агентство проверяют по восьми строкам: AHU, NIB в OSS, налоговый номер, сертификат брокера, членство в AREBI, договор, адрес офиса и реквизиты платежа. AHU — реестр юрлиц, OSS — государственная система лицензий. Название компании должно совпасть везде. Расхождение даже в одной букве — повод остановиться и спросить.
Ту же логику мы разбирали для застройщиков в статье «Застройщики на Бали: как проверить компанию». Для агентства добавляются код деятельности и сертификат брокера.
| Что проверить | Где | Что должно быть |
|---|---|---|
| Юрлицо | AHU Online, ahu.go.id | PT с названием как в договоре; директор и устав с посредничеством |
| Лицензия | OSS, oss.go.id, поиск по 13-значному NIB | Действующий NIB с кодом 68200 или 68210 и сертификат стандарта |
| Налоговый номер | Договор и счёт на комиссию | NPWP компании указан и совпадает с данными юрлица |
| Брокер | Сертификат BNSP | Номер сертификата и орган, который его выдал |
| Ассоциация | Отделение AREBI на Бали | Номер членства; по закону оно не обязательно |
| Договор | До первого платежа | Письменный, с комиссией в процентах, плательщиком и сроком |
| Офис | Адрес из AHU и OSS | Реальный адрес, где вас примут на встрече |
| Деньги | Реквизиты в договоре | Счёт нотариуса или юрлица застройщика, а не личный счёт агента |
Источник: AHU Online; OSS, поиск по NIB, Kontrak Hukum, 09.07.2026; Permendag 33/2025; Villa Bali Sale, 22.04.2026
Проверим документы по вашему объекту
Оставьте телефон — пришлём, что проверить до задатка по вашему объекту.
Сколько стоит агент и кто платит комиссию
При продаже закон даёт рамку комиссии 2–5 % цены, при аренде 5–8 %. В отменённом Permendag 51/2017 рамка была такой же. На Бали в продажах типовой коридор — 3–5 %.
Платит тот, кто подписал договор с агентом: Hukumonline называет его пользователем услуги. При продаже это обычно продавец, и комиссия уже в цене. Сторону продавца разбирает материал «Как продать виллу на Бали».
Агентство делит комиссию с сотрудником. Сотруднику с сертификатом можно отдать не больше 70 %.
| Ставка | Сумма | Справочно |
|---|---|---|
| 2 %, нижняя рамка при продаже | Rp 70,8 млн | ≈ $ 4 000 |
| 3 %, низ типового коридора Бали | Rp 106,2 млн | ≈ $ 6 000 |
| 5 %, верхняя рамка при продаже | Rp 177 млн | ≈ $ 10 000 |
| Максимум сотруднику с комиссии 5 %: 70 % | Rp 123,9 млн | ≈ $ 7 000 |
Источник: Bisnis.com, 19.11.2025; SIP Law Firm; Hukumonline, 29.04.2021; Global Investments, 13.06.2026; наш расчёт на условной цене по курсу 17 700 IDR за доллар
Куда идут деньги покупателя
Деньги за объект получают нотариус или застройщик, а агент получает только комиссию. Реквизиты берите из подписанного договора и сверяйте с AHU. Перевод на личный счёт агента — повод остановить сделку.
Депозит лежит у нотариуса до проверки документов, налоги уходят государству через нотариуса или PPAT. Подробности — в статьях «Задаток и бронь на Бали» и «Нотариус и PPAT на Бали».
| Платёж | Сумма | Кому идёт |
|---|---|---|
| Бронь, tanda jadi, 1–5 % | Rp 35,4–177 млн (≈ $ 2 000–10 000) | По реквизитам из MOU, не агенту |
| Депозит по MOU, около 10 % | Rp 354 млн (≈ $ 20 000) | Счёт нотариуса, реквизиты из MOU |
| Платежи по договору | Остаток по графику | Юрлицо застройщика или продавец, как в договоре и AHU |
| Налоги и пошлины | PPh продавца 2,5 %, BPHTB покупателя до 5 % | Государству через нотариуса или PPAT |
| Комиссия агентства | Rp 70,8–177 млн (≈ $ 4 000–10 000) | Агентству; платит сторона, подписавшая договор |
Источник: Permendag 33/2025; Excel Bali, 05.09.2026; PP 34/2016; UU 1/2022; Villa Bali Sale, 22.04.2026
Сертификат брокера и членство в AREBI
Брокера определяет сертификат BNSP, а не вывеска агентства. Сертификат выдаёт аккредитованный орган, например LSP BPI. Члены AREBI, ассоциации брокеров Индонезии, подчиняются её кодексу этики. Членство закон не требует и NIB не заменяет.
По оценке AREBI Бали, на острове около 200 агентств, и около 110 состоят в ассоциации. Агентов больше 3 000, у многих нет сертификата. В 2021–2024 годах Минторг проверил 216 агентств страны, правила выполняли 56.
- 74 %
- 26 %
Источник: NusaBali, 14.11.2025; RRI Denpasar, 28.07.2025; Bisnis.com, 24.11.2021 и 19.11.2025
Вопросы агенту до подписания договора
Нормальный агент отвечает на эти вопросы письменно и без пауз. Задайте их до первого платежа любому агентству, включая нас. Типичные ловушки покупателя описаны в статье «Ошибки покупателя на Бали».
Тревожные признаки в поведении
- просит деньги на личный счёт или счёт, которого нет в договоре
- не называет юрлицо, NIB и адрес офиса
- торопит словами «остался последний лот»
- обещает доходность без расчёта расходов
- не хочет писать комиссию и плательщика в договоре
Нормальное поведение
- называет юрлицо и NIB в первом ответе
- присылает договор до разговора о деньгах
- показывает реквизиты нотариуса или застройщика
- пишет комиссию цифрами и называет плательщика
- Как называется юрлицо и какой у него NIB? Сверю в AHU и OSS
- Какой код деятельности стоит в NIB: 68200 или 68210?
- У кого из сотрудников сертификат BNSP и какой номер?
- Кто подписывает договор от агентства и кто ведёт мою сделку?
- Какая комиссия в процентах и кто её платит?
- На чей счёт идут мои платежи и где это записано?
- Кто проверяет документы объекта: вы или независимый юрист?
Источник: Villa Bali Sale, 22.04.2026; Bisnis.com, 19.11.2025
Как работаем мы: цена, комиссия, возраст агентства
Rise Real Bali работает как агентство с 2023 года. Остров мы знаем с 2010-го. Цена в карточке равна прайсу застройщика или продавца. Нашу комиссию платит продавец или застройщик, покупателю она бесплатна.
Проверяйте нас по тем же восьми строкам. Дальше полезно прочитать про проверку самого объекта и посмотреть, что есть в каталоге. Проекты можно увидеть на месте в формате инвест-тура.
Что это значит для покупателя
- Проверьте агентство по восьми строкам до первого платежа: AHU, OSS, налоговый номер, сертификат брокера, AREBI, договор, офис, реквизиты.
- Комиссия по закону 2–5 % при продаже. На объекте за Rp 3,54 млрд это Rp 70,8–177 млн, и платит её сторона, подписавшая договор с агентом.
- Деньги за объект идут нотариусу или застройщику по реквизитам из договора. Личный счёт агента — повод остановиться.
- С октября 2026 Минторг начинает меры против брокеров без сертификата. Номер сертификата сотрудника просите до подписания.
Частые вопросы
Нужна ли агентству недвижимости лицензия на Бали?
Да. Компании нужен NIB с кодом брокерской деятельности (68200, по KBLI 2025 это 68210) и сертификат стандарта: PP 28/2025 перевёл вид деятельности в средне-высокий риск. Брокерам нужен сертификат BNSP. Минторг начинает административные меры в октябре 2026, с письменного предупреждения. Без этого агентство работает вне правил.
Сколько берёт агент при покупке недвижимости на Бали?
По Permendag 33/2025 рамка комиссии — 2–5 % цены при продаже и 5–8 % при аренде. На Бали типовой коридор — 3–5 %. При продаже обычно платит продавец или застройщик, и сумма уже в цене. Размер и плательщика записывают в договоре с агентством.
Как проверить агентство недвижимости на Бали онлайн?
Попросите название юрлица и номер NIB. Компанию ищут в реестре AHU Министерства права, лицензию — в системе OSS. Должны совпасть название, адрес и код брокерской деятельности. Потом сверьте договор: то же юрлицо, комиссия и порядок платежей. Деньги за объект уходят нотариусу или застройщику.
Что такое AREBI и обязательно ли быть его членом?
AREBI — Ассоциация брокеров недвижимости Индонезии. У неё есть кодекс этики и отделение на Бали. Членство по закону не обязательно: обязательны NIB и сертификаты. По оценке AREBI Бали, в ассоциации около 110 из 200 агентств острова. Проверяйте обязательные документы, а не значок ассоциации.
Можно ли переводить деньги за виллу агенту?
Нет. Деньги за объект идут на счёт нотариуса или юрлица застройщика по реквизитам из подписанного договора. Агент получает только комиссию. Permendag 33/2025 требует от брокеров расчётов через национальную платёжную систему. Личный счёт агента в реквизитах — повод остановить сделку. Сверяйте реквизиты с AHU.
Метод и источники
Правовая рамка собрана по реестру BPK и изложению Permendag 33/2025 в Bisnis.com, RRI Denpasar и SIP Law Firm. Текст приложения с требованиями к агентствам мы целиком не открывали, поэтому детали даны по этим пересказам. Дата вступления Permendag 33/2025 у источников расходится на день: BPK называет 3 октября (подписан) и 5 октября 2025 (в силе), Hukumonline — на день раньше. Поэтому в тексте стоит «октябрь 2025». Рамка 2–5 % и 5–8 % и доля 70 % подтверждены тремя изданиями. Число агентств на Бали — оценка AREBI Бали, а проверка 216 агентств — данные Минторга в пересказе RRI. Комиссия на Rp 3,54 млрд — наша арифметика по курсу 17 700 IDR за доллар. Материал не заменяет юридическую консультацию: статус конкретного агентства подтверждают реестры AHU и OSS.
- Permendag 33/2025 — стандарты лицензирования в торговле, реестр BPK; подписан 03.10.2025, в силе с 05.10.2025; ст. 17 отменяет Permendag 51/2017 о посредниках в торговле недвижимостью
- PP 28/2025 — лицензирование на основе риска; перевод KBLI 68200 в средне-высокий риск, RRI Denpasar, 28.07.2025
- Peraturan BPS 7/2025 — KBLI 2025, подписан 17.12.2025, действует с 18.12.2025, переходный период шесть месяцев; код 68210 «Aktivitas Jasa Intermediasi Real Estat»
- Bisnis.com, «Perubahan Regulasi Perkuat Kualitas Broker Properti», 19.11.2025, и «Implementasi Permendag 33/2025, Broker Gandeng Perbankan», 04.12.2025 — требования к брокерам, рамка комиссии, доля 70 %
- NusaBali, 14.11.2025 — AREBI Бали: число агентств и агентов на острове
- RRI Denpasar, «Regulasi Jadi Cara Adang Broker Properti Bodong», 28.07.2025 — проверка 216 агентств Ditjen PKTN за 2021–2024
- AFU, «Kemendag sanksi broker properti tanpa sertifikat mulai Oktober 2026», 18.07.2026; Bisnis.com, 19.05.2026 — срок разъяснений до октября 2026
- Hukumonline, «Intip ini besaran komisi makelar properti», 29.04.2021 — рамка комиссии
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
