UMALAS · ID RR-1917

KIRA Tropical Loft — виллы-лофты с одной спальней, 48 м², Kerobokan

KIRA Tropical Loft — 25 одинаковых вилл-лофтов в Kerobokan, между Umalas и Seminyak. В каждой спальня на антресоли, 48 м² под крышей, свой участок 50 м² и приватный бассейн. Лизхолд 30 лет, сдача во втором квартале 2027 года.

  • Leasehold 30 лет
  • Строится
  • Приватный бассейн
  • 25 вилл в комплексе
  • 1спальня на антресоли
  • 1санузел
  • 48 м²площадь виллы
  • 50 м²участок с бассейном
  • Leasehold30 лет
  • Q2 2027сдача по материалам застройщика

Объект

Что это за проект

Комплекс стоит в Kerobokan — жилом квартале между Umalas и Seminyak. До пляжа Petitenget чуть больше двух километров, до кафе Batu Bolong минут пятнадцать на байке. Двадцать пять лотов выстроены в ряд вдоль внутреннего проезда, у въезда пост охраны и парковка. Планировка у всех одна: застройщик подтвердил, что лоты одинаковые. Четыре уже забронированы, в продаже остаётся двадцать один.

Вилла двухуровневая. Внизу утопленная гостиная, кухня и барная стойка одним объёмом, наверху спальня на антресоли с санузлом. Сорок восемь метров под крышей, участок пятьдесят. Бассейн приватный и небольшой — он выходит прямо к стеклянной стене гостиной. Отделка простая и честная: дерево, микроцемент, тёмный камень на кухонном фартуке. Для лота такой площади свой бассейн решает многое: без него гость выбирает апартаменты, а не виллу.

Участок в жёлтой зоне — это жилая застройка, по данным застройщика. Форма владения лизхолд, срок 30 лет. По прайсу застройщика лот стоит Rp 1,3 млрд (≈ $ 73 400 по курсу 17 700); в каталоге мы держим цену входа $ 72 000. Расчёт по договору идёт в рупиях, доллар здесь справочный. Разрешение на строительство (PBG) пока не выдано — под него в плане платежей заведён отдельный транш. Условие продления лизхолда в материалах не раскрыто, запрашиваем до задатка.

Прайс застройщика

Типы юнитов и цены KIRA Tropical Loft

Цены из прайса застройщика. Расчёт дохода на счёте — на странице юнита с пометкой «с расчётом».

ТипПлощадьСпальниЦенаРасчёт
Вилла-лофт 1BR48 м² · участок 50 м²1 сп.Rp 1,3 млрд (≈ $ 73 400)по запросу

Одна типология на весь комплекс: 25 одинаковых лотов, четыре забронированы. Цена застройщика — в рупиях, справочный доллар по курсу 17 700 рупий за доллар; в договоре фиксируем валюту расчёта и курс.

Расчёт по этому объекту

Доходность KIRA Tropical Loft: до расходов и на счёте

Застройщик доходность в материалах не заявляет. Ниже — наш расчёт: Rp 973 тыс. (≈ $ 55) за ночь для виллы с одной спальней и приватным бассейном в Kerobokan, расходы вычтены.

До расходов 19,5%≈ Rp 249 млн (≈ $ 14 052) в год при загрузке 70% и ставке Rp 973 500 (≈ $ 55) за ночь Чистыми 11,7%≈ Rp 149 млн (≈ $ 8 432) в год · окупаемость ≈ 8,5 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 249 млн (≈ $ 14 052)19,5% от цены · ставка Rp 973 500 (≈ $ 55), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 44,8 млн (≈ $ 2 529)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 24,9 млн (≈ $ 1 405)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 29,8 млн (≈ $ 1 686)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 149 млн (≈ $ 8 432)11,7% от цены · окупаемость ≈ 8,5 лет
Сценарии загрузки: KIRA Tropical Loft
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 213 млн (≈ $ 12 045)Rp 85,3 млн (≈ $ 4 818)Rp 128 млн (≈ $ 7 227)10,0%10,0 лет
70%базовыйRp 249 млн (≈ $ 14 052)Rp 99,5 млн (≈ $ 5 621)Rp 149 млн (≈ $ 8 432)11,7%8,5 лет
80%сильныйRp 284 млн (≈ $ 16 060)Rp 114 млн (≈ $ 6 424)Rp 171 млн (≈ $ 9 636)13,4%7,5 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 973 500 (≈ $ 55) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) по району Umalas, с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Umalas Private Suite 30Y — 9,1% на счёте при 70%; Umalas Private Suite 25Y — 9,6% на счёте при 70%; Umalas Private Suite 20Y — 10,6% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты KIRA Tropical Loft

  1. 50%При подписании у нотариуса — Rp 650 млн (≈ $ 36 700).
  2. 5 × 9,6%Транши по этапам: фундамент, плита второго этажа, кровля, наружная и внутренняя отделка.
  3. 1%После передачи виллы и 90 дней гарантийного удержания.
  4. 1%После выдачи разрешений PBG и SLF.

График застройщика из базы листинга. Все расчёты идут в рупиях; перед каждым траншем просим письменное подтверждение этапа.

Локация

Локация: Kerobokan · Umalas

Жилой квартал между Umalas и Seminyak: узкие улицы, сады, вся инфраструктура ядра в десяти минутах. Тише, чем Canggu, и дешевле на входе.

KIRA Tropical Loft: въезд в комплекс и ряд вилл — рендер застройщика
Umalas · Badung · Kerobokan
  • Пляж Petitenget≈ 2,1 км · 7 мин
  • Seminyak≈ 10 мин
  • Canggu · Batu Bolong≈ 15 мин
  • Кафе и магазиныв шаге от комплекса
  • Аэропорт Денпасар≈ 35 мин

Kerobokan берут за компромисс: инфраструктура Seminyak рядом, цена входа ниже. Обратная сторона — узкие улицы и пробки в часы пик.

Kerobokan · Umalas · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 135отелей
  • 69ресторанов
  • 33кафе
  • 11магазинов
  • 8спа-салонов
  • 6достопримечательностей
  • 5клиник

Ближайшие места

  • Apple Suite & Apartementотель · 38 м
  • Spunky Premiere Kutaотель · 44 м
  • Bobby'sресторан · 117 м
  • La beauté salonспа-салон · 240 м
  • Warung pengubenganресторан · 252 м
  • Delu Villas and Suitesотель · 260 м
  • food & fruit marketмагазин · 269 м
  • Marketмагазин · 279 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про KIRA Tropical Loft

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в KIRA Tropical Loft?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением. По KIRA запрашиваем разрешение на строительство (PBG), выписку RDTR по участку и условие продления лизхолда. Что осталось открытым — пишем в заключении отдельным списком.

Можно ли купить KIRA Tropical Loft дистанционно?

Да. Показ проводим по Zoom, снимаем видео с площадки и присылаем свежие фото стройки. Договор оформляем через нотариуса по доверенности — приезжать на подписание не нужно. Приёмку с листом замечаний делаем сами. Сдача заявлена на второй квартал 2027 года, готовность проверяем перед каждым траншем.

Откуда цифры доходности?

Ставку за ночь берём по AirROI по району с поправкой на тип и площадь виллы, затем сверяем с соседними объектами каталога в Umalas. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 60, 70 и 80 процентов. Расходы — 40 процентов выручки: управление, налоги, амортизация. Это оценка, а не гарантия дохода.

Что будет с виллой через 30 лет?

Лизхолд заканчивается, и участок возвращается собственнику земли. Дальше работает только то, что записано в договоре: право продления и его цена. У KIRA условие продления в материалах не раскрыто — запрашиваем у застройщика и фиксируем письменно до задатка. Без такой записи остаточная стоимость к концу срока стремится к нулю.

Можно ли сдавать виллу посуточно?

Зона жилая, по данным застройщика, — под аренду она подходит. Но посуточная сдача требует действующей лицензии (NIB), а её выдают после ввода объекта и получения SLF. Значит, первые месяцы после сдачи считаем по долгосрочной аренде. Зону проверяем выпиской RDTR до задатка, а не со слов продавца.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →