UMALAS · ID RR-2644

Umalas Private Suite — дуплекс 79 м², лизхолд 20 лет, semi-furnished

Дуплекс 79 м² с приватным бассейном в Umalas (Умалас), в пяти минутах от Canggu. Лизхолд на 20 лет, отделка semi-furnished, первая фаза из пяти юнитов строится. Цена застройщика — Rp 1,59 млрд (≈ $ 89 800), самый низкий вход в проекте, срок сдачи уточняем.

Юнит проекта Umalas Private Suite · юнитов в каталоге: 3

  • Leasehold 20 лет
  • Строится · фаза 1
  • Semi-furnished
  • 1спальня на втором уровне
  • 1санузел
  • 79 м²площадь дуплекса
  • свойбассейн и дек
  • Leasehold20 лет
  • 5юнитов в фазе 1

Объект

Что это за проект

Umalas Private Suite от Kaluna Dev — пять дуплексов первой фазы в Umalas. Район лежит между Canggu и Seminyak, до обоих пять–десять минут на байке. Внизу гостиная с выходом во дворик, бассейн и дек, наверху спальня. Одна планировка продаётся в шести вариантах: три срока аренды и две отделки.

Вариант semi-furnished дешевле AirBnb-ready на том же сроке на Rp 71 млн (≈ $ 4 000). Что именно входит в эту отделку, застройщик в материалах не расписывает — уточняем. Мебель и технику под посуточную аренду, скорее всего, придётся докупать самому. Это бюджет, логистика и простой до первого гостя, поэтому спецификацию просим до задатка.

Форма владения — лизхолд, Hak Sewa на 20 лет, зонирование участка сверяем по RDTR Badung. Прайс semi-furnished: 20 лет — Rp 1,59 млрд (≈ $ 89 800), 25 лет — Rp 1,68 млрд (≈ $ 94 900), 30 лет — Rp 1,77 млрд (≈ $ 100 000). Год владения на 20 годах стоит около Rp 79 млн (≈ $ 4 490), на 30 — Rp 59 млн (≈ $ 3 330). Сроки сдачи и условия продления аренды уточняем у застройщика.

Расчёт по этому объекту

Доходность Umalas Private Suite 20Y: до расходов и на счёте

По официальным материалам застройщика — 13,6–25,7% по разным схемам, верхняя цифра — с финансированием от управляющей компании. Ниже — наш расчёт без финансирования: Rp 1,1 млн (≈ $ 62) за ночь для дуплекса с бассейном в Umalas, расходы вычтены. Обстановка под аренду в цену semi-furnished, скорее всего, не входит — около Rp 71 млн (≈ $ 4 000) сверху.

До расходов 17,6%≈ Rp 280 млн (≈ $ 15 841) в год при загрузке 70% и ставке Rp 1,1 млн (≈ $ 62) за ночь Чистыми 10,6%≈ Rp 168 млн (≈ $ 9 505) в год · окупаемость ≈ 9,4 года
  • Доход с аренды до расходовRp 280 млн (≈ $ 15 841)17,6% от цены · ставка Rp 1,1 млн (≈ $ 62), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 50,5 млн (≈ $ 2 851)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 28,0 млн (≈ $ 1 584)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 33,6 млн (≈ $ 1 901)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 168 млн (≈ $ 9 505)10,6% от цены · окупаемость ≈ 9,4 года
Сценарии загрузки: Umalas Private Suite 20Y
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 240 млн (≈ $ 13 578)Rp 96,1 млн (≈ $ 5 431)Rp 144 млн (≈ $ 8 147)9,1%11,0 лет
70%базовыйRp 280 млн (≈ $ 15 841)Rp 112 млн (≈ $ 6 336)Rp 168 млн (≈ $ 9 505)10,6%9,4 года
80%сильныйRp 320 млн (≈ $ 18 104)Rp 128 млн (≈ $ 7 242)Rp 192 млн (≈ $ 10 862)12,1%8,3 года

Откуда цифры

Данные застройщика
По официальным материалам застройщика — 13,6–25,7% по разным схемам, верхняя цифра — с финансированием от управляющей компании. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 1,1 млн (≈ $ 62) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) по району Umalas, с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Umalas Private Suite 30Y — 9,1% на счёте при 70%; Umalas Private Suite 25Y — 9,6% на счёте при 70%; Casa Amormia — 6,0% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Umalas Private Suite 20Y

  1. 10%Резервация — Rp 159 млн (≈ $ 8 980).
  2. 25 + 25%Два транша по этапам стройки.
  3. 30 + 10%Отделка и передача.

Схема Full: 10/25/25/30/10 — по прайсу застройщика. Альтернатива Mgmt Fin: 10/25/25 + 40% гасит УК — считаем как кредит с проверкой юридической формы.

Локация

Локация: Umalas

Между Canggu и Seminyak: тише, чем Batu Bolong, но та же аудитория и та же инфраструктура в пяти минутах.

Умалас с высоты: виллы среди садов
Umalas · Badung · 5 мин до Canggu
  • Canggu5 мин
  • Seminyak≈ 10 мин
  • Пляж Batu Bolong≈ 10 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 40 мин

Canggu и окрестности — самый плотный рынок острова: спрос ровный, конкуренция высокая. Для дуплекса с бассейном ставим Rp 1,1 млн (≈ $ 62).

Umalas · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 197отелей
  • 32ресторана
  • 29кафе
  • 9магазинов
  • 4спа-салона
  • 3достопримечательности
  • 3клиники

Ближайшие места

  • Olala Bistronomyресторан · 206 м
  • The Lemon Treeресторан · 231 м
  • Fabriquaресторан · 292 м
  • Usha Cafe&Bakery Cangguкафе · 303 м
  • Bonitoресторан · 303 м
  • 7am Bakeryкафе · 325 м
  • Villa Levante by House of Windsотель · 328 м
  • Villa FEH by House of Windsотель · 344 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Umalas Private Suite 20Y

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Umalas Private Suite 20Y?

Для покупателя — ноль. Комиссию агентства платит застройщик, цена та же, что у него напрямую: Rp 1,59 млрд (≈ $ 89 800). Проверку земли, разрешений и договора делаем до задатка за свой счёт. На руки отдаём письменное заключение со списком вопросов, которые остались открытыми.

Можно ли купить Umalas Private Suite 20Y дистанционно?

Да. Юнит и стройку показываем по Zoom прямо с площадки, отвечаем на вопросы по ходу. Документы подписываются через нотариуса по доверенности, приезжать на Бали не нужно. Приёмку после сдачи проводим сами: проверяем отделку и комплектацию по спецификации. Замечания фиксируем актом до финального платежа.

Откуда цифры доходности?

Ставку за ночь берём по AirROI по району Umalas с поправкой на тип: дуплекс, одна спальня, 79 м². Загрузку — по сегменту с профессиональным управлением, три сценария: 60, 70 и 80%. Из выручки вычитаем 40% на управляющую компанию, налоги и содержание. Это оценка по нашей модели, не гарантия дохода.

Чем вариант 20Y semi-furnished отличается от остальных?

Планировка и площадь одинаковые, меняются срок аренды и отделка. Semi-furnished на 20 лет стоит Rp 1,59 млрд (≈ $ 89 800), на 25 лет — Rp 1,68 млрд (≈ $ 94 900), на 30 лет — Rp 1,77 млрд (≈ $ 100 000). AirBnb-ready на 20 лет дороже на Rp 71 млн (≈ $ 4 000).

Когда сдача Umalas Private Suite 20Y и как платить?

Первая фаза из пяти дуплексов строится, срок сдачи застройщик пока не назвал — уточняем. Базовая схема: 10% резервация, два транша по 25% по этапам стройки, 30% на отделке и 10% при передаче. Есть вариант Mgmt Financing, где 40% цены гасит управляющая компания из дохода. Его считаем как кредит.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →