UBUD · ID RR-2945

Moon Rock Villas 2 — вилла 1 спальня, 63 м², Gianyar, Ubud

Вилла 63 м² с одной спальней во второй очереди Moon Rock: общий бассейн со стеклянной стенкой, ресторан, спа и кинотеатр под открытым небом. Лизхолд до 2050 с продлением на 25 лет, Rp 3,35 млрд (≈ $ 189 000).

Юнит проекта Moon Rock Villas 2 · юнитов в каталоге: 3

  • Leasehold до 2050 + 25 лет
  • Строится
  • Гостиничный оператор
  • 1спальня
  • 63 м²площадь виллы
  • Leaseholdдо 2050 + 25 лет
  • Q4 2028сдача · сверяем
  • 18 миндо океана · по данным застройщика

Объект

Что это за объект

Типология второй очереди Moon Rock в Gianyar, к югу от Убуда. Первую очередь Big Waves Development уже построила. В комплексе общий бассейн со стеклянной стенкой, ресторан с баром и кинотеатр под открытым небом, спа с джакузи и четыре wellness-комнаты. Управлять будет Ribas Hotels Group.

Самая компактная вилла комплекса: 63 м², одна спальня, открытая планировка и панорамные окна. Ванна стоит на террасе у спальни. Отделку дерева и спальню выбирают из двух палитр, свой бассейн вместо зоны отдыха ставят за доплату. Формат под пару и под ротацию через оператора.

Земля в лизхолде до 2050 года с продлением на 25 лет. Цена типологии по базе листинга — Rp 3,35 млрд (≈ $ 189 000). В презентации застройщика и его финансовой модели стоят цифры ниже, но тот прайс действовал до 28.02.2026 — актуальную цену и наличие сверяем при бронировании.

Расчёт по этому объекту

Доходность Moon Rock Villas 2 · Вилла 1BR: до расходов и на счёте

По официальным материалам застройщика доход гарантирован договором на три года, финансовая модель показывает 15–16% годовых. Показываем как есть, в расчёт не берём. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 1,77 млн (≈ $ 100) за ночь по Убуду, управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 11,6%≈ Rp 388 млн (≈ $ 21 900) в год при загрузке 60% и ставке Rp 1,8 млн (≈ $ 100) за ночь Чистыми 7,0%≈ Rp 233 млн (≈ $ 13 140) в год · окупаемость ≈ 14,4 года
  • Доход с аренды до расходовRp 388 млн (≈ $ 21 900)11,6% от цены · ставка Rp 1,8 млн (≈ $ 100), загрузка 60%
  • Управляющая компанияRp 69,8 млн (≈ $ 3 942)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 38,8 млн (≈ $ 2 190)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 46,5 млн (≈ $ 2 628)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 233 млн (≈ $ 13 140)7,0% от цены · окупаемость ≈ 14,4 года
Сценарии загрузки: Moon Rock Villas 2 · Вилла 1BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
50%осторожныйRp 323 млн (≈ $ 18 250)Rp 129 млн (≈ $ 7 300)Rp 194 млн (≈ $ 10 950)5,8%17,3 года
60%базовыйRp 388 млн (≈ $ 21 900)Rp 155 млн (≈ $ 8 760)Rp 233 млн (≈ $ 13 140)7,0%14,4 года
70%сильныйRp 452 млн (≈ $ 25 550)Rp 181 млн (≈ $ 10 220)Rp 271 млн (≈ $ 15 330)8,1%12,3 года

Откуда цифры

Данные застройщика
По официальным материалам застройщика доход гарантирован договором на три года, финансовая модель показывает 15–16% годовых. Показываем как есть, в расчёт не берём. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 1,8 млн (≈ $ 100) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Ubud средняя выручка на листинг Rp 2,1 млн (≈ $ 120), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Ubud — 37,7% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 50% осторожный, 60% базовый, 70% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Re-Imagined Villa 2BR — 6,3% на счёте при 60%; Re-Imagined Villa 4BR — 6,6% на счёте при 60%; Re-Imagined Mini Villa — 7,6% на счёте при 60%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Moon Rock Villas 2 · Вилла 1BR

  1. 30%Первый взнос после подписания соглашения у нотариуса.
  2. 20%При получении PBG — разрешения на строительство.
  3. 50%Четыре ежеквартальных платежа до конца стройки.
  4. ПередачаКлючи и пакет документов после ввода в эксплуатацию.

График из презентации Big Waves Development. Там же указаны оплата 100% и рассрочка под 0% на 1,5 года с первым взносом 30%. Условия фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Gianyar · юг Убуда

Участок в Gianyar между Убудом и побережьем: джунгли и река рядом, до центра Убуда и до океана примерно одинаково. Спрос здесь держат вид, сервис и оператор, а не пешая доступность.

Moon Rock Villas 2 · Вилла 1BR: бассейн со стеклянной стенкой и видом на джунгли — рендер
Ubud · Gianyar · Gianyar Regency
  • Океан6,3 км · ≈ 18 мин на байке
  • Водопад Tegenungan≈ 5 км
  • Hidden Canyon Beji Guwang≈ 2 км
  • Центр Убуда≈ 11 км
  • Аэропорт Денпасар≈ 60 мин · по данным застройщика

Gianyar берут за тишину и цену ниже центра Убуда. Обратная сторона — пешком отсюда никуда не дойти, гостю нужен байк или трансфер.

Gianyar · юг Убуда · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 2ресторана
  • 2достопримечательности
  • 1магазин
  • 1кафе

Ближайшие места

  • Beji Taman Magendra Jagapatiдостопримечательность · 362 м
  • Bali Bird Parkресторан · 550 м
  • Luwak coffee factoryдостопримечательность · 760 м
  • 2Mресторан · 777 м
  • Bagus кафе (nasi coreng 7k)кафе · 782 м
  • Bagusмагазин · 783 м
  • Umah GEOKSотель · 1,0 км
  • Pura Puseh Desa Batubulanдостопримечательность · 1,2 км

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Moon Rock Villas 2 · Вилла 1BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке этой типологии?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По этой вилле запрашиваем выписку PBG и шахматку, читаем договор аренды земли и условия продления после 2050 года, сверяем зону по RDTR Gianyar и проверяем юрлицо застройщика. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением со списком того, что осталось открытым.

Можно ли купить эту типологию дистанционно?

Да. Виллу и стройку показываем по Zoom, документы и договор оформляем дистанционно через нотариуса и доверенность. Первый взнос платится после подписания соглашения у нотариуса. Транши идут против этапов стройки: этапы проверяем на площадке и присылаем фотоотчёт. Приёмку виллы после сдачи проводим на своей стороне и отдаём письменный отчёт со списком замечаний по отделке и технике.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 1,77 млн (≈ $ 100) за ночь берём по AirROI по району Ubud с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 50, 60 и 70%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Почему в материалах застройщика цена ниже?

В презентации и финансовой модели Big Waves Development вилла 1BR стоит $ 140 000. Тот прайс действовал до 28.02.2026 и пересчитывался по курсу 16 700 рупий за доллар. В нашей базе листинга по этой типологии стоит $ 189 000. Обе цифры держим перед глазами и сверяем актуальный прайс у застройщика до брони.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →