NUSA DUA · ID RR-2084

NAI Villa V4M — 1 спальня, 46,7 м²

Вилла V4M в longevity-комьюнити NAI by VIBE: 46,7 м² с террасой и бассейном 8 м², потолки 3,2 м. Pre-launch, сдача 2028–2029.

Юнит проекта Nai by Vibe · юнитов в каталоге: 2

  • Leasehold 20–30 лет
  • Pre-launch
  • Эскроу
  • 1спальня
  • 1санузел
  • 46,7 м²площадь · 27 м² под кондиционером
  • 8 м²свой бассейн + терраса 11,7 м²
  • Leasehold20–30 лет + продление
  • 2028–29срок сдачи

Объект

Что это за объект

NAI by VIBE — комьюнити на 2,7 га вокруг клиники долголетия и ретрит-центра: два типа апартаментов и шесть форматов вилл. V4M — вилла с одной спальней, террасой 11,7 м² и небольшим бассейном.

Платежи идут через эскроу, принимаются USDT/USDC. Главный открытый вопрос — локация: в презентации проект одновременно называют Nusa Dua и Sanur. До выписки по участку мы считаем его как объект Nusa Dua по нижней ставке.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 1,4 млн (≈ $ 79) за ночь — ниже медианы по району (Nusa Dua: около Rp 1,8 млн (≈ $ 100) по AirROI за скользящий год), потому что медиана включает большие виллы, а здесь 1 спальня и 46,7 м². Загрузка по рынку района — около 40%, у объектов с профессиональным управлением в нашем сегменте выше, поэтому базовый сценарий 65%, осторожный 55%, сильный 75%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 193 млн (≈ $ 10 900) в год, 7,9% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность NAI Villa V4M: до расходов и на счёте

По официальным материалам застройщика — 15,4% на стадии pre-launch, доход до расходов. Ниже — наш расчёт: Rp 1,4 млн (≈ $ 79) за ночь по рынку Nusa Dua и Sanur, управляющая компания, налоги, простой и обслуживание вычтены.

До расходов 13,2%≈ Rp 315 млн (≈ $ 17 794) в год при загрузке 65% и ставке Rp 1,3 млн (≈ $ 75) за ночь Чистыми 7,9%≈ Rp 189 млн (≈ $ 10 676) в год · окупаемость ≈ 12,6 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 315 млн (≈ $ 17 794)13,2% от цены · ставка Rp 1,3 млн (≈ $ 75), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 56,7 млн (≈ $ 3 203)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 31,5 млн (≈ $ 1 779)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 37,8 млн (≈ $ 2 135)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 189 млн (≈ $ 10 676)7,9% от цены · окупаемость ≈ 12,6 лет
Сценарии загрузки: NAI Villa V4M
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 266 млн (≈ $ 15 056)Rp 107 млн (≈ $ 6 022)Rp 160 млн (≈ $ 9 034)6,7%14,9 лет
65%базовыйRp 315 млн (≈ $ 17 794)Rp 126 млн (≈ $ 7 118)Rp 189 млн (≈ $ 10 676)7,9%12,6 лет
75%сильныйRp 363 млн (≈ $ 20 531)Rp 145 млн (≈ $ 8 212)Rp 218 млн (≈ $ 12 319)9,1%11,0 лет

Курортный юг под ITDC: ровный спрос без пиков, базовый сценарий 65%.

Откуда цифры

Данные застройщика
По официальным материалам застройщика — 15,4% на стадии pre-launch, доход до расходов. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 1,3 млн (≈ $ 75) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Nusa Dua средняя выручка на листинг Rp 1,5–1,8 млн (≈ $ 85–100), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Nusa Dua — ≈ 40% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Ramada Home-room — 8,1% на счёте при 65%; EDEM II · Кондо-вилла 33 м² — 11,0% на счёте при 65%; EDEM II · Апартаменты-студия — 8,8% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты NAI Villa V4M

  1. ЭскроуПлатежи на счёт эскроу, раскрытие по этапам.
  2. КриптоПринимаются USDT/USDC по курсу на дату.
  3. ПередачаФинальный платёж против пакета документов.

Разбивку по траншам застройщик ещё не опубликовал — фиксируем в PPJB.

Локация

Локация: Nusa Dua

Курортный юг с ITDC-инфраструктурой: спокойный океан, отели 5★, аэропорт в 20 минутах.

Пляж Нуса-Дуа с высоты
Nusa Dua · Badung · участок уточняем
  • Аэропорт Денпасар≈ 20 мин
  • Пляжи Nusa Dua≈ 10 мин
  • Sanur≈ 30 мин
  • Uluwatu≈ 30 мин

Sanur и Nusa Dua — Rp 1,5–1,8 млн (≈ $ 85–100) за ночь по рынку с ровной загрузкой без выраженной сезонности.

Nusa Dua · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 8отелей
  • 3достопримечательности
  • 3ресторана
  • 2магазина
  • 1спа-салон
  • 1кафе
  • 1бар

Ближайшие места

  • Warung Esi Esaкафе · 173 м
  • Sekar Nusa Villasотель · 191 м
  • Vouk Hotel & Suitesотель · 259 м
  • Vinila Nusa Duaотель · 436 м
  • Le Berceuse Villa & Resortотель · 503 м
  • THE BALÉотель · 519 м
  • Tapa bistro nusa duaресторан · 539 м
  • Pura Gegerдостопримечательность · 729 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про NAI Villa V4M

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в NAI Villa V4M?

Для покупателя ноль. Цена Rp 2,39 млрд (≈ $ 135 000) — прайс застройщика, комиссию платит он. Проверку до задатка делаем за свой счёт. По этой вилле сверяем лизхолд Hak Sewa 20–30 лет и условия продления. Участок проверяем по кадастру и RDTR, PBG запрашиваем. Отдельно смотрим лицензию клиники от Kemenkes.

Сколько стоит NAI Villa V4M и что входит в цену?

Rp 2,39 млрд (≈ $ 135 000) — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. В цене вилла с 1 спальней, 46,7 м², меблировка под ключ. Лизхолд 20–30 лет с продлением: срок выбирается при покупке и влияет на цену. Сдача 2028–2029. Размер первого взноса уточняем у застройщика.

Как платится NAI Villa V4M?

Разбивку по траншам застройщик ещё не опубликовал — фиксируем её в PPJB. Заявлен эскроу: платежи идут на отдельный счёт и раскрываются по этапам. Принимаются и USDT/USDC по курсу на дату платежа. Финальный платёж — против пакета документов. Банк эскроу и условия раскрытия проверяем до задатка.

Какая реальная доходность NAI Villa V4M?

В базовом сценарии — ставка Rp 1,33 млн (≈ $ 75) за ночь при загрузке 65% — после расходов остаётся около 7,9% от цены в год. Ставка — по AirROI для Nusa Dua и Sanur с поправкой на тип. Загрузка — по сегменту с профессиональным управлением. Расходы — 40% выручки. Это оценка, не гарантия.

Можно ли купить NAI Villa V4M дистанционно?

Да. Проект на стадии pre-launch: материалы застройщика разбираем с вами по Zoom. Договор и документы подписываются через нотариуса по доверенности. Сдача 2028–2029, приёмку ведём на нашей стороне. На площадке сверяем 46,7 м² с планом, мебель по спецификации и ход стройки против траншей. Приезжать на остров необязательно.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →