NUSA DUA · ID RR-3022

EDEM II — кондо-вилла 33 м² со своим бассейном, Nusa Dua

Кондо-вилла 33 м² со своим бассейном во второй очереди BREIG: белая архитектура с арками, винтовая лестница на крышу, вид на океан с террасы. Лизхолд до 2055 года, сдача в декабре 2028-го, Rp 1,95 млрд (≈ $ 110 450).

Юнит проекта EDEM II · юнитов в каталоге: 4

  • Leasehold до 2055
  • Строится
  • Свой бассейн
  • Выход на крышу
  • студияжилая комната с кухней
  • 33 м²площадь по нашей базе
  • Leaseholdдо 09.01.2055
  • 12.2028сдача по нашей базе
  • 33 м²жилая площадь · по прайсу

Объект

Что это за объект

Самый компактный формат EDEM II: кондо-вилла Apollo 33 м² на холмах над побережьем Nusa Dua. В базе типология записана как 1 BR, но по планировке это студия: спальная зона, кухня и рабочий стол в одном объёме, санузел за аркой. Снаружи — своя винтовая лестница на крышу.

Цена зависит от комплектации. По прайсу застройщика версия без бассейна идёт от Rp 1,64 млрд (≈ $ 92 500), с бассейном — Rp 1,95 млрд (≈ $ 110 450). С бассейном и террасой на крыше — до Rp 2,15 млрд (≈ $ 121 400). В карточке стоит версия с бассейном: именно она заведена в нашей базе листинга.

Крыша здесь не декор. Терраса с видом на океан поднимает ставку за ночь сильнее, чем лишние метры внутри. В Nusa Dua за вид платят охотнее, чем за площадь. Форма владения — лизхолд до 2055 года, остаток на дату сдачи около 26 лет.

Расчёт по этому объекту

Доходность EDEM II · Кондо-вилла 33 м²: до расходов и на счёте

По расчётам BREIG доходность EDEM II — от 11,4% годовых при загрузке 75–85% и управлении 18% выручки; налоги и амортизацию прогноз не вычитает. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 1,50 млн (≈ $ 85) за ночь по Nusa Dua с поправкой на кондо-виллу 33 м², управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 18,3%≈ Rp 357 млн (≈ $ 20 166) в год при загрузке 65% и ставке Rp 1,5 млн (≈ $ 85) за ночь Чистыми 11,0%≈ Rp 214 млн (≈ $ 12 100) в год · окупаемость ≈ 9,1 года
  • Доход с аренды до расходовRp 357 млн (≈ $ 20 166)18,3% от цены · ставка Rp 1,5 млн (≈ $ 85), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 64,2 млн (≈ $ 3 630)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 35,7 млн (≈ $ 2 017)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 42,8 млн (≈ $ 2 420)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 214 млн (≈ $ 12 100)11,0% от цены · окупаемость ≈ 9,1 года
Сценарии загрузки: EDEM II · Кондо-вилла 33 м²
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 302 млн (≈ $ 17 064)Rp 121 млн (≈ $ 6 826)Rp 181 млн (≈ $ 10 238)9,3%10,8 лет
65%базовыйRp 357 млн (≈ $ 20 166)Rp 143 млн (≈ $ 8 066)Rp 214 млн (≈ $ 12 100)11,0%9,1 года
75%сильныйRp 412 млн (≈ $ 23 269)Rp 165 млн (≈ $ 9 308)Rp 247 млн (≈ $ 13 961)12,6%7,9 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
По расчётам BREIG доходность EDEM II — от 11,4% годовых при загрузке 75–85% и управлении 18% выручки; налоги и амортизацию прогноз не вычитает. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 1,5 млн (≈ $ 85) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Nusa Dua средняя выручка на листинг Rp 1,5–1,8 млн (≈ $ 85–100), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Nusa Dua — ≈ 40% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
NAI Villa V4M — 7,9% на счёте при 65%; Ramada Home-room — 8,1% на счёте при 65%; EDEM II · Апартаменты-студия — 8,8% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты EDEM II · Кондо-вилла 33 м²

  1. БроньВыбор юнита и бронирование лота.
  2. 10%Договор и первый взнос, дальше полная оплата или рассрочка.
  3. РассрочкаЦена на $ 5 000–10 000 выше, чем при 100% оплате. График траншей запрашиваем под лот.
  4. КлючиФинальный платёж и передача юнита.
  5. УправлениеДоговор с управляющей компанией BREIG, выплаты дохода раз в квартал.

Этапы и первый взнос 10% — из презентации BREIG. Сроки траншей в рассрочке застройщик в материалах не публикует — фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Холмы над побережьем · Nusa Dua

Юг Nusa Dua: отели 5★ у воды, гольф-клубы, спокойный океан и пляжи Pandawa и Melasti. Участок стоит на холмах в стороне от застройки, до кафе и магазинов нужен байк.

EDEM II · Кондо-вилла 33 м²: белый фасад с винтовой лестницей на крышу — визуализация
Nusa Dua · Badung · холмы над южным побережьем
  • Отель The Ritz-Carlton, Bali≈ 1,4 км по прямой
  • Отель The Apurva Kempinski≈ 1,5 км · 5 мин по данным застройщика
  • Пляж Nusa Dua≈ 8 мин · по данным застройщика
  • Pandawa Beach≈ 12 мин · по данным застройщика
  • Аэропорт Денпасар≈ 30 мин · по данным застройщика

Сюда едут за видом на океан, курортным сервисом соседних отелей и ровной загрузкой без сильной сезонности. Обратная сторона — вокруг пока пустые холмы, повседневная жизнь в 10–15 минутах езды.

Холмы над побережьем · Nusa Dua · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 5достопримечательностей
  • 1ресторан
  • 1спортзал

Ближайшие места

  • Pura Karang Bonaдостопримечательность · 675 м
  • Alam Paragliding Flying Siteдостопримечательность · 822 м
  • Gala Viewpointдостопримечательность · 833 м
  • RUIG Paraglidingдостопримечательность · 845 м
  • The Viewресторан · 935 м
  • Kenyery homestayотель · 1,1 км
  • Гостевой домотель · 1,2 км
  • Pondok Ramотель · 1,2 км

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про EDEM II · Кондо-вилла 33 м²

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке этой типологии в EDEM II?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По этому юниту запрашиваем договор аренды земли и точную дату окончания срока, сверяем зону по RDTR, проверяем юрлицо застройщика и выписку PBG. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением со списком того, что осталось открытым.

Можно ли купить эту типологию дистанционно?

Да. Планировку и ход стройки показываем по Zoom, документы проверяем сами. Договор аренды и договор управления подписываются через нотариуса и доверенность. Приёмку по акту после сдачи берём на себя. Приезжать на Бали для сделки не нужно.

Что меняет бассейн и крыша в цене кондо-виллы?

По прайсу застройщика версия без бассейна стоит от $ 92 500, с бассейном — $ 110 450, с бассейном и террасой на крыше — до $ 121 400. Разница в тридцать тысяч долларов окупается ставкой за ночь: юнит с водой и видом сдаётся дороже пустого блока той же площади.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 1,50 млн (≈ $ 85) за ночь берём по AirROI по району Nusa Dua с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →