NUSA DUA · ID RR-2091

Ramada Nusa Dua Home-room — номер под брендом Wyndham

Номер в отеле Ramada by Wyndham: управляет оператор, вы получаете долю дохода. Presale Rp 1,86 млрд (≈ $ 105 000), 100 номеров в фазе 1, сдача 2028.

Юнит проекта Ramada Nusa Dua by Wyndham

  • Leasehold 50 лет
  • Строится · фаза 1
  • Wyndham
  • 1–2спальни, по типу номера
  • 1санузел
  • TBDплощадь уточняем
  • общийрезорт-бассейн, пляж 5 мин
  • Leasehold50 лет
  • 2028сдача фазы 1

Объект

Что это за объект

Ramada Nusa Dua by Wyndham — 100 номеров и 68 вилл под брендом Wyndham на территории ITDC в Nusa Dua, арт-коллаборация с MayinArt. Home-room — номер, который вы покупаете и отдаёте в управление оператору.

Это пассивная модель: вы не выбираете гостей и не платите УК отдельно — оператор забирает свою долю из выручки. Ключевой вопрос — юридическая форма владения номером и что именно значит «15–15,8%» в презентации.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 1,2 млн (≈ $ 68) за ночь — ниже медианы по району (Nusa Dua: около Rp 1,8 млн (≈ $ 100) по AirROI за скользящий год), потому что медиана включает большие виллы, а здесь 1–2 спальни и уточняем. Загрузка по рынку района — около 40%, у объектов с профессиональным управлением в нашем сегменте выше, поэтому базовый сценарий 65%, осторожный 55%, сильный 75%. Расходы — 45% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 150 млн (≈ $ 8 470) в год, 8,1% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность Ramada Home-room: до расходов и на счёте

По официальным материалам застройщика — 15–15,8% пассивного дохода до расходов; формат (гарантия или прогноз) уточняется в договоре. Ниже — наш расчёт: Rp 1,2 млн (≈ $ 68) за ночь по рынку Nusa Dua, вычтены доля оператора 25%, налоги и обслуживание.

До расходов 14,7%≈ Rp 273 млн (≈ $ 15 421) в год при загрузке 65% и ставке Rp 1,2 млн (≈ $ 65) за ночь Чистыми 8,1%≈ Rp 150 млн (≈ $ 8 482) в год · окупаемость ≈ 12,4 года
  • Доход с аренды до расходовRp 273 млн (≈ $ 15 421)14,7% от цены · ставка Rp 1,2 млн (≈ $ 65), загрузка 65%
  • Управление резортаRp 68,2 млн (≈ $ 3 855)25% выручки · гостиничный оператор, по рынку 20–35%
  • НалогиRp 27,3 млн (≈ $ 1 542)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 27,3 млн (≈ $ 1 542)10% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 150 млн (≈ $ 8 482)8,1% от цены · окупаемость ≈ 12,4 года
Сценарии загрузки: Ramada Home-room
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 45%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 231 млн (≈ $ 13 049)Rp 104 млн (≈ $ 5 872)Rp 127 млн (≈ $ 7 177)6,8%14,6 лет
65%базовыйRp 273 млн (≈ $ 15 421)Rp 123 млн (≈ $ 6 940)Rp 150 млн (≈ $ 8 482)8,1%12,4 года
75%сильныйRp 315 млн (≈ $ 17 794)Rp 142 млн (≈ $ 8 007)Rp 173 млн (≈ $ 9 787)9,3%10,7 лет

Курортный юг под ITDC: ровный спрос без пиков, базовый сценарий 65%.

Откуда цифры

Данные застройщика
По официальным материалам застройщика — 15–15,8% пассивного дохода до расходов; формат (гарантия или прогноз) уточняется в договоре. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 1,2 млн (≈ $ 65) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Nusa Dua средняя выручка на листинг Rp 1,5–1,8 млн (≈ $ 85–100), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Nusa Dua — ≈ 40% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
NAI Villa V4M — 7,9% на счёте при 65%; EDEM II · Кондо-вилла 33 м² — 11,0% на счёте при 65%; EDEM II · Апартаменты-студия — 8,8% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Ramada Home-room

  1. PresaleЦена фазы 1 — Rp 1,86 млрд (≈ $ 105 000), к сдаче застройщик обещает +35%.
  2. ЭтапыТранши по графику стройки — уточняем.
  3. ПередачаФинальный платёж против пакета документов.

Схему платежей застройщик не раскрыл в презентации — фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Nusa Dua

Курортный юг под управлением ITDC: спокойное море, отели 5★, ровный спрос без выраженной сезонности.

Пляж Нуса-Дуа с высоты
Nusa Dua · Badung · 5 мин до пляжа
  • Пляж5 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 20 мин
  • Bali Collection≈ 10 мин
  • Uluwatu≈ 30 мин

Nusa Dua — Rp 1,5–1,8 млн (≈ $ 85–100) за ночь по рынку с ровной загрузкой. Для номера в брендовом отеле ставим Rp 1,2 млн (≈ $ 68).

Nusa Dua · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 10отелей
  • 2магазина
  • 1кафе
  • 1ресторан

Ближайшие места

  • Vinila Nusa Duaотель · 157 м
  • Le Berceuse Villa & Resortотель · 210 м
  • Sekar Nusa Villasотель · 227 м
  • Vouk Hotel & Suitesотель · 309 м
  • Warung Esi Esaкафе · 383 м
  • Раджа мартмагазин · 600 м
  • Отельотель · 660 м
  • Swiss Belhotel Segaraотель · 661 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Ramada Home-room

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Ramada Home-room?

Для покупателя — ноль. Цена равна прайсу застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт. По Ramada Home-room запрашиваем структуру владения номером: strata title или доля в аренде, срок 50 лет. Сверяем выписку по резортной зоне ITDC, просим PBG фазы 1 и данные девелопера.

Сколько стоит Ramada Home-room и что входит в цену?

Rp 1,86 млрд (≈ $ 105 000) — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. В номере одна или две спальни, площадь уточняем. Срок владения — лизхолд 50 лет. Меблировка под ключ по стандарту Wyndham. Номером управляет оператор отеля, лицензия на аренду у него гостиничная. Сдача заявлена на 2028 год.

Как платится Ramada Home-room?

Presale: Цена фазы 1 — Rp 1,86 млрд (≈ $ 105 000), к сдаче застройщик обещает +35%. Этапы: Транши по графику стройки — уточняем. Передача: Финальный платёж против пакета документов. Схему платежей застройщик не раскрыл в презентации — фиксируем в PPJB после проверки.

Какая реальная доходность Ramada Home-room?

В базовом сценарии ставка Rp 1,15 млн (≈ $ 65) за ночь при загрузке 65%. На счёте после оператора, налогов и простоя остаётся около 8,1% от цены в год. Ставка — по AirROI по Nusa Dua с поправкой на гостиничный номер. Загрузка — по сегменту с профессиональным управлением, расходы — 45% выручки. Это оценка по нашей модели, не гарантия.

Можно ли купить Ramada Home-room дистанционно?

Да. Показ идёт по Zoom с площадки в Nusa Dua, прилетать необязательно. Документы подписываете дистанционно через нотариуса и доверенность. Приёмка номера — на нашей стороне. Фаза 1 в строительстве, сдача заявлена на 2028 год. На площадке сверим ход стройки с графиком, а до задатка запросим PBG.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →