Кто может владеть недвижимостью: Бали или Вьетнам
Ни там, ни там иностранец не покупает землю в полную собственность — это общий принцип для обеих стран, разница начинается уже на следующем уровне.
На Бали доступны три формы: Hak Pakai (право пользования, обычно до 30 лет с продлениями), лизхолд (25–30 лет с опцией продления) и владение через юрлицо PT PMA. Прямой собственности на землю нет ни для кого из иностранцев — так работает индонезийский закон об аграрных отношениях (UUPA 5/1960).
Во Вьетнаме механика другая: иностранцу доступно владение квартирой или домом в одобренных коммерческих жилых комплексах на 50 лет с правом на одно продление ещё на 50 лет — так называемый Декрет 95/2024/ND-CP. Землю купить нельзя вообще, в любой форме: частная собственность на землю во Вьетнаме не допускается ни для кого, включая местных граждан.
| Параметр | Бали (Индонезия) | Вьетнам |
|---|---|---|
| Земля в собственность | недоступна ни в какой форме | недоступна ни в какой форме |
| Основной механизм | Hak Pakai / лизхолд / PT PMA | квартира в одобренном комплексе, 50+50 лет |
| Базовый срок | 25–30 лет с продлениями | 50 лет + одно продление на 50 лет |
| Квота для иностранцев | не установлена отдельной цифрой | не более 30% юнитов в одном доме |
Источник: сводка юридических гайдов (Bamboo Routes, The Vietnam Yield, Realtique), 2026; проверенный блок форм владения на Бали из «Может ли иностранец купить недвижимость на Бали»
Квота на иностранцев: почему это важно
Во Вьетнаме есть жёсткий количественный лимит: в одном жилом доме иностранцам может принадлежать не более 30% юнитов. Это не формальность — в популярных комплексах квота выбирается быстро, и на входе в понравившийся проект можно услышать, что «мест для иностранцев больше нет», хотя свободные квартиры в доме ещё есть.
На Бали такого количественного потолка нет — ограничение работает иначе, через саму форму владения (лизхолд, Hak Pakai, PT PMA), а не через долю юнитов в конкретном доме. Практическое следствие: во Вьетнаме перед покупкой стоит запрашивать у застройщика официальную справку об остатке квоты, а не полагаться на слова менеджера по продажам.
Источник: Bamboo Routes, The Vietnam Yield, Realtique — квота на иностранное владение в жилых комплексах Вьетнама, 2026
Посчитаем доход по конкретному объекту
Оставьте телефон — пришлём расчёт после расходов и налогов.
Как облагается доход от сдачи в аренду
По проценту ставки почти совпадают: и на Бали, и во Вьетнаме нерезидент платит эффективно 10% с дохода от аренды. Разница — в пороге, с которого этот налог вообще начинают считать.
На Бали НДФЛ с аренды виллы для нерезидента — плоские 10% с выручки, без необлагаемого минимума. Во Вьетнаме с 2026 налогового года действует освобождение: годовой доход от сдачи до VND 500 млн (порог заметно вырос — раньше было 100 млн) НДС и подоходным налогом не облагается вообще. Сверх порога — плоские 10% с валовой выручки, где 5% приходится на НДС и 5% на НДФЛ.
| Параметр | Бали | Вьетнам, 2026 |
|---|---|---|
| Необлагаемый минимум | нет | доход до VND 500 млн/год |
| Ставка сверх порога | 10% с выручки | 10% с выручки (5% НДС + 5% НДФЛ) |
| Что это значит на практике | налог с первой же рупии дохода | небольшая сдача может не облагаться вовсе |
Источник: проверенный блок ставки для Бали из «Налог на аренду на Бали»; vietnam-briefing.com, apartmentsvietnam.com — налоговый порог Вьетнама на 2026 год
Сколько стоит войти на рынок
Здесь сравнение честное лишь наполовину. По Бали у нас есть собственная статистика: средний чек по сделкам Rise Real Bali — $180 000–220 000, а net-доходность по практике — 6–10% годовых, в сильных локациях 8–12%. Это не рекламные «до 20%» из буклетов, а ориентир после вычета реальных расходов на управление.
По Вьетнаму сопоставимой официальной статистики доходности для иностранных покупателей нет: профильное министерство строительства и ассоциация недвижимости Вьетнама (VNREA) такую цифру отдельно не публикуют. Открытые обзоры рынка дают только точечные оценки без единой методики — приводить их как факт значило бы выдавать чужую рекламу за собственный расчёт.
Источник: практика Rise Real Bali, канон компании; отсутствие открытой статистики Вьетнама зафиксировано отдельно
Турпоток: за кем едут люди
Бали в первом полугодии 2026 приняла 3,2 млн иностранных туристов — на 2,42% меньше, чем годом раньше. Это не спад интереса: по канону рынка это плато на рекордном уровне, а не падение, и методика подсчёта у Бали и у Вьетнама разная — прямое сравнение чисел было бы некорректным.
Для выбора направления переезда турпоток важен косвенно: он показывает, насколько живая туристическая инфраструктура остаётся вокруг — рестораны, сервис, спрос на аренду для тех, кто сдаёт жильё, выезжая сам.
Стабильный поток туристов на Бали держит спрос на короткую аренду весь год, а не только в высокий сезон — это отличает остров от направлений, где загрузка сильно скачет между летом и зимой.
Источник: BPS Provinsi Bali, пресс-релиз за I полугодие 2026
Что выбрать для переезда
Прямого ответа «Бали лучше» или «Вьетнам лучше» здесь не будет — слишком разные механики владения и разный набор открытых данных. Решает читатель, но опираться стоит на то, что можно проверить, а не на общие впечатления из отзывов.
- На Бали дешевле входить и понятнее считать доходность — есть собственная статистика по каталогу и сделкам
- Во Вьетнаме дольше формальный срок владения (50+50 против 25–30 лет), но действует жёсткая квота 30% на дом
- Налоговая ставка почти одинаковая — 10%, но во Вьетнаме есть необлагаемый порог, на Бали его нет
- Гражданство через покупку недвижимости не даёт ни одна из двух стран
- По Вьетнаму перед решением стоит отдельно проверять доходность у местного агента — открытой официальной статистики для иностранцев нет
Источник: обобщение раздела на основе фактов выше
Что это значит для покупателя
- Ни на Бали, ни во Вьетнаме иностранец не покупает землю в собственность — разница начинается на уровне формы владения жильём.
- Во Вьетнаме формальный срок владения длиннее (50+50 лет против 25–30 на Бали), но действует жёсткая квота — не больше 30% юнитов в доме для иностранцев.
- Ставка налога на аренду почти совпадает у обеих стран — 10%, но во Вьетнаме с 2026 года есть необлагаемый порог VND 500 млн в год, на Бали его нет.
- По Бали доходность считается по собственной статистике Rise Real Bali (6–10%, в сильных локациях 8–12%), по Вьетнаму сопоставимых официальных данных для иностранных покупателей нет.
Частые вопросы
Можно ли купить землю во Вьетнаме?
Нет, частная собственность на землю там не допускается вообще, ни для кого — включая граждан Вьетнама. Доступно только владение постройкой в одобренном комплексе.
Сколько лет длится владение недвижимостью во Вьетнаме?
50 лет с правом на одно продление ещё на 50 лет по декрету 95/2024/ND-CP — формально дольше, чем лизхолд или Hak Pakai на Бали (обычно 25–30 лет с продлениями).
Правда ли, что во Вьетнаме ограничено число квартир для иностранцев?
Да, квота — не более 30% юнитов в одном жилом доме. В популярных комплексах она может закончиться до того, как закончатся сами квартиры.
Где выгоднее сдавать жильё в аренду с точки зрения налогов?
Ставка почти одинаковая — 10% с выручки в обеих странах. Разница в пороге: во Вьетнаме доход до VND 500 млн в год налогом не облагается, на Бали необлагаемого минимума нет.
Где выше доходность — на Бали или во Вьетнаме?
По Бали есть собственная статистика — 6–10% годовых, в сильных локациях 8–12%. По Вьетнаму сопоставимой официальной статистики для иностранных покупателей нет, это стоит проверять отдельно у местных агентов.
Метод и источники
Данные по формам владения и налогам во Вьетнаме собраны по сводке актуальных юридических гайдов 2026 года (декрет 95/2024/ND-CP, налоговая реформа 2026 года) — законодательство меняется, перед сделкой стоит проверять у местного юриста. Данные по Бали — из уже проверенных материалов сайта (владение, налог на аренду). Доходность по Вьетнаму для иностранных покупателей не подтверждена официальным источником и в статье не приводится как факт. Турпоток Бали и Вьетнама считается по разным методикам, прямое числовое сравнение не делается.
- Bamboo Routes, The Vietnam Yield, Realtique — формы владения и квота для иностранцев во Вьетнаме, 2026
- vietnam-briefing.com, apartmentsvietnam.com — налоговый порог и ставка на доход от аренды, Вьетнам, 2026
- BPS Provinsi Bali — турпоток за I полугодие 2026
- Материал «Может ли иностранец купить недвижимость на Бали», проверка 09.09.2026
- Материал «Налог на аренду на Бали», практика Rise Real Bali
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
