Три формы и их цена
Полная собственность на землю иностранцу в Индонезии закрыта — это норма земельного закона, а не рыночное ограничение. Поэтому «фрихолд» в разговоре о Бали означает одну из двух конструкций: Hak Pakai на жилой дом или владение через компанию PT PMA.
Каждая форма имеет свою цену входа, и она измеряется не только суммой сделки.
| Форма | Срок | Порог | Цена входа |
|---|---|---|---|
| Лизхолд | 19–60 лет, чаще 25–30 | нет | на 20–40% ниже |
| Hak Pakai | 30 лет + продления | Rp 5 млрд дом, Rp 3 млрд квартира | выше |
| PT PMA, титул HGB | 30 лет + продления | капитал PT PMA | выше плюс содержание компании |
Источник: Земельное законодательство Индонезии; постановление министра ATR/BPN № 1241/2022
Почему лизхолд даёт больше процентов
Арифметика простая. Доходность считается от вложенного, а вложено в лизхолд меньше. При одинаковой выручке процент выходит выше.
Ловушка в том, что этот процент включает возврат самой инвестиции. Лизхолд — это не только доход, но и постепенное проедание тела актива.
- ≈ 5–6%
- ≈ 3–4%
Как тает цена перепродажи
Остаток срока — главный ценообразующий фактор на вторичном рынке лизхолда. Покупатель платит за годы, которые остались, а не за те, что были.
На первой половине срока объект продаётся легко. На последней трети круг покупателей сужается: доходность для нового владельца всё ещё есть, а горизонт короткий.
| Этап | Остаток | Ликвидность | Что делать |
|---|---|---|---|
| Годы 1–10 | 20+ лет | высокая | сдавать, окупать вложения |
| Годы 11–18 | 10–15 лет | средняя | решать: продление или выход |
| Годы 19–25 | 5–10 лет | низкая | договариваться о продлении заранее |
| Последние годы | до 5 лет | минимальная | продление или передача объекта |
- Условие продления прописано в договоре заранее — или его нет вообще
- Цена продления фиксируется формулой, а не «по рыночной цене на тот момент»
- Собственник земли — физическое лицо, семья или адат-община: от этого зависит переговорная сложность
- Право уступки третьему лицу без согласия собственника земли
Когда лизхолд выигрывает, а когда нет
Если горизонт — окупаемость плюс несколько лет дохода, лизхолд экономически сильнее: меньше денег на входе, выше процент, понятный выход.
Если объект покупается надолго, под семью или под наследование, разговор другой. Тогда цена входа перестаёт быть решающей, и имеет смысл считать Hak Pakai или PT PMA.
Лизхолд
- Горизонт до 12–15 лет
- Цель — доход, а не владение
- Бюджет ограничен
- Готовы к сделке по уступке при выходе
Hak Pakai или PT PMA
- Горизонт больше 15 лет
- Объект для себя или для семьи
- Бюджет проходит пороги
- Планируется коммерческое использование
Что проверять перед сделкой
Форма владения определяется документами, а не словами продавца. До задатка мы проверяем всё это бесплатно.
- Титул и его срок по кадастровой выписке BPN
- Зона по RDTR: разрешено ли на участке жильё и аренда
- Разрешение на строительство PBG и акт ввода SLF
- Лицензия на сдачу в аренду (NIB)
- Отсутствие обременений и задолженности по PBB
Кто считает эти цифры
Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Мы ведём сделку от подбора до ключей и считаем доходность по своей модели, а не по презентации застройщика.
- Каталог из 200 объектов: виллы и апартаменты от $ 56 600 до $ 2 500 000
- Первичная юридическая проверка объекта — бесплатно, до задатка
- Расчёт доходности по вашим вводным — в калькуляторе на сайте
- Сопровождение дистанционной сделки: показ по Zoom, доверенность, приёмка
Что это значит для покупателя
- Лизхолд дешевле на входе на 20–40%, но часть его доходности — это возврат ваших же денег.
- Остаток срока определяет цену перепродажи: ликвидность падает на последней трети.
- Условия продления надо фиксировать в договоре до сделки, а не обсуждать за пять лет до конца срока.
- Горизонт до 12–15 лет — лизхолд. Дольше — считайте Hak Pakai или PT PMA.
Частые вопросы
Может ли иностранец получить фрихолд на Бали?
Полная собственность на землю (Hak Milik) иностранцу закрыта. Доступные формы — лизхолд, Hak Pakai на жилой дом и владение через компанию PT PMA с титулом HGB.
Почему у лизхолда доходность выше?
Потому что вложено меньше, а выручка та же. Но в этот процент входит и возврат тела инвестиции: срок конечен, и стоимость объекта уменьшается вместе с остатком.
Что будет с объектом в конце срока?
По умолчанию право возвращается собственнику земли вместе с постройкой. Поэтому условие продления и его цена должны быть в договоре с самого начала.
Какие пороги у Hak Pakai?
По постановлению министра ATR/BPN № 1241/2022 — от 5 миллиардов рупий для дома и от 3 миллиардов для квартиры, с ограничением по площади участка.
Что выгоднее при бюджете $ 150 000?
На этот бюджет пороги Hak Pakai не проходят, поэтому практический выбор — лизхолд. Смотреть надо на остаток срока: объект на 19 лет и на 45 лет при одной цене — разные сделки.
Метод и источники
Сравнение построено на данных нашего каталога из 200 объектов: сроки владения от 19 до 60 лет, типичный — 25–30 лет с продлением. Доходность считается по модели калькулятора: ставка × 365 × загрузка минус комиссия управляющей компании 18%, содержание и простой 12% и налог владельца. Разделение доходности на текущий доход и возврат тела инвестиции — оценочное, оно зависит от остатка срока конкретного объекта. Правовые пороги приведены по действующим нормам; конкретную конструкцию сделки готовит нотариус и юрист.
- Земельное законодательство Индонезии, Закон № 5/1960 (UUPA)
- Постановление министра ATR/BPN № 1241/2022 о порогах Hak Pakai
- Каталог Rise Real Bali, 200 объектов, сентябрь 2026
- Модель доходности и калькулятор Rise Real Bali
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
