Налоги при покупке недвижимости на Бали: что платится один раз
Разовые платежи считаются от цены сделки и зависят от того, что вы покупаете. Переход права собственности облагается BPHTB по ставке 5% минус необлагаемые 80 миллионов рупий, около $ 4 500. При покупке лизхолда BPHTB не возникает: право собственности не переходит.
У лизхолда своя развилка: при уступке удерживается 10%, если у продавца есть налоговый номер NPWP, и 20%, если нет. Кто платит — предмет договорённости, её фиксируют в договоре, а не обсуждают после подписания.
| Платёж | Ставка | Кто платит |
|---|---|---|
| BPHTB, переход права | 5% минус необлагаемые 80 млн рупий | покупатель |
| PPh, налог с продажи | 2,5% от цены | продавец |
| НДС в цене застройщика | 11%, для люкса от 30 млрд рупий — 12% | включён в цену |
| Нотариус и оформление | до 1% | по договорённости |
| Уступка лизхолда | 10% с NPWP, 20% без | по договорённости |
| Комиссия агента при продаже | около 5% | продавец |
Источник: Налоговое законодательство Индонезии: UU 1/2022, PP 34/2016, PMK 131/2024; рыночные нормы по нотариусу и комиссии
Ежегодный налог на недвижимость на Бали: PBB и налог с аренды
Ежегодная нагрузка на Бали низкая по мировым меркам: PBB, налог на имущество, по закону не выше 0,5% от оценочной стоимости, а регентства применяют от 0,1 до 0,3%. Считают его не от цены сделки, а от NJOP — государственной оценки. Здесь и начинается интересное.
Источник: UU 1/2022; PP 34/2017; ставка PT PMA — налоговое законодательство Индонезии на 2026
NJOP переоценили, и налог вырос в разы
Государственная оценка годами отставала от рынка, регентства взялись её догонять. Конкретный участок в Батубелиге: NJOP вырос с 6,195 до 23,295 миллиона рупий за квадратный метр — на 276%, а налог по нему поднялся с 2,05 до 40,17 миллиона рупий в год. Рост — 1857%.
Денпасар поднял NJOP на 2026 год примерно на 300%, но дал скидку до 37,5% и амнистию по пеням до ноября 2026 года. Смотреть надо не ставку, а актуальный NJOP по участку и историю его пересмотра.
- До 2025 годаNJOP сильно ниже рынка
Налог на имущество символический, никто не считает его статьёй расходов.
- 2025–2026Переоценка в Бадунге
По отдельным участкам оценка выросла втрое и больше, налог — на порядок.
- 2026Денпасар поднял NJOP примерно на 300%
Со скидкой до 37,5% и амнистией по пеням.
- Ноябрь 2026Амнистия по пеням заканчивается
После этого срока задолженность считается на общих основаниях.
Источник: Данные по переоценке NJOP в Бадунге и Денпасаре, 2026
Налог на аренду на Бали: 10% или 20% — разница в резидентстве
Доход от сдачи облагается финальным налогом с валовой суммы, а не с прибыли. Расходы из базы не вычитаются — ключевое отличие от привычной российской логики.
Ставка зависит от налогового статуса, а не от гражданства. Провели в Индонезии 183 дня за двенадцать месяцев — резидент, ставка 10%. Не провели — 20%.
Разница на объекте с валовой выручкой $ 56 000 в год — около $ 5 600. В пересчёте на доходность это почти два процентных пункта: 8,5% против 6,4% в нашей базовой модели.
Третий вариант — PT PMA: налог 22%, но с прибыли, а не с оборота. При высоких операционных расходах путь бывает выгоднее. С мая 2026 года регистрация новых иностранных компаний закрыта по восемнадцати кодам деятельности, включая операции с недвижимостью.
Налоговый резидент Индонезии
- 183 дня в стране за 12 месяцев
- Налог на аренду 10% с валовой суммы
- Нужен NPWP — индонезийский налоговый номер
- Доступен Hak Pakai — право пользования для резидента с ВНЖ
Нерезидент
- Налог на аренду 20% с валовой суммы
- При уступке лизхолда без NPWP удерживается 20%
- Соглашения об избежании двойного налогообложения по ренте льгот не дают
- Доходность объекта ниже примерно на два процентных пункта
Источник: PP 34/2017 и нормы о налоговом резидентстве Индонезии; ограничение по кодам деятельности — май 2026
Сколько это в деньгах: водопад по объекту
Возьмём объект из нашей модели: цена $ 268 000, ставка $ 220 за ночь, загрузка 70%. Дальше — по шагам, от красивой цифры в презентации до денег на счёте.
| Строка | Сумма, $ | Комментарий |
|---|---|---|
| Валовая выручка | 56 320 | ставка $ 220, загрузка 70% |
| Операционные расходы | −27 822 | 49,4% выручки |
| Налог на аренду | −2 850 / −5 700 | 10% резидент / 20% нерезидент |
| Деньги на счёте | 22 780 / 19 930 | 8,5% / 6,4% годовых от цены |
| Фонд замещения | −8 040 | 3% от стоимости объекта в год |
| Амортизация мебели | −5 000 | полная замена раз в несколько лет |
| Результат с учётом износа | 9 740 | 3,7% годовых |
Источник: Модель доходности Rise Real Bali на объекте каталога, расчёт 2026
Что проверить до задатка
Налоговая часть сделки проверяется быстро — если знать, что спрашивать.
- Актуальный NJOP по участку и когда его пересматривали в последний раз
- Есть ли задолженность по PBB у текущего владельца: она идёт за объектом
- Что именно переходит: право собственности или право аренды — от этого зависит BPHTB
- Включён ли НДС в цену застройщика или его выставят сверху
- Кто платит налог при уступке лизхолда и записано ли это в договоре
- Ваш налоговый статус на момент получения дохода: 183 дня решают два процентных пункта доходности
- Договор с <a href="/analytics/apartamenty-na-bali-pod-upravleniem/" data-xl>управляющей компанией</a>: ставка, что входит, кто платит за расходники
Источник: Практика проверки сделок Rise Real Bali, 2023–2026
Rise Real Bali: кто мы и с чем помогаем
Rise Real Bali — русскоязычное агентство недвижимости на Бали: PT Rise Real Bali, три партнёра-основателя, на острове с 2010 года, как агентство — с 2023-го. Работаем на русском, английском и индонезийском.
- Подбираем виллы и апартаменты у застройщиков и на вторичном рынке: в базе 3 000+ юнитов и 500+ застройщиков, в открытом каталоге — только проверенные лоты
- До задатка юрист бесплатно проверяет право по кадастру, зону по RDTR, разрешение на стройку PBG, акт ввода SLF и лицензию на аренду (NIB); полный due diligence с письменным заключением — отдельная услуга
- Доходность показываем двумя цифрами: до расходов и деньгами на счёте
- Показ по Zoom и приёмка объекта на нашей стороне — покупка проходит дистанционно
- Комиссию платит продавец или застройщик: для покупателя цена та же, что напрямую
- Свой построенный проект — Rise Villas в Nuanu; номинальные схемы и гарантии дохода не делаем
Что это значит для покупателя
- Считайте не ставку, а базу: PBB в 0,2% от переоценённого NJOP может отличаться от прошлогоднего платежа на порядок.
- Амнистия по пеням в Денпасаре действует до ноября 2026 года — если объект там и есть долг, это окно.
- 183 дня в Индонезии превращают 20% налога на аренду в 10%. Для инвестора с одним объектом это главный налоговый рычаг.
- Половина арендной выручки уходит на эксплуатацию до всяких налогов. Модель без этой строки — не модель.
- Задолженность по налогу на имущество идёт вместе с объектом: проверять её нужно до задатка.
Частые вопросы
Какой налог на недвижимость на Бали?
Ежегодный налог на имущество PBB — от 0,1 до 0,3% от оценочной стоимости NJOP, законный потолок 0,5%. При покупке отдельно платится BPHTB — 5% от стоимости за вычетом необлагаемых 80 миллионов рупий.
Сколько платит покупатель при сделке?
BPHTB 5% минус необлагаемый минимум и нотариуса до 1%. При покупке лизхолда BPHTB не возникает, но при уступке права удерживается налог 10% при наличии NPWP и 20% без него.
Есть ли на Бали ежегодный налог на недвижимость?
Да, это PBB. На практике регентства применяют ставки 0,1–0,3% от NJOP. В 2025–2026 годах оценка по ряду участков пересматривалась в разы, поэтому реальный платёж стоит уточнять по конкретному объекту.
Какой налог с аренды на Бали?
10% с валовой суммы для налогового резидента Индонезии, 20% для нерезидента. Расходы из базы не вычитаются. Если объект оформлен на PT PMA — 22%, но уже с прибыли.
Сколько стоит содержать виллу на Бали в год?
Операционные расходы забирают около 49,4% валовой арендной выручки: управляющая компания 15%, площадки бронирования 10%, персонал 10%, коммуналка 6%, ремонт 5%, расходники 2%, страховка и налог на имущество 1,4%. Плюс фонд замещения около 3% от стоимости объекта в год.
Нужно ли платить налоги в России с дохода от виллы на Бали?
Обязанность зависит от вашего налогового резидентства в России, а не от места объекта. Индонезийский налог с аренды удерживается на месте; порядок зачёта считает налоговый консультант по вашей ситуации — универсального ответа здесь нет.
Что такое NJOP и почему он вырос?
NJOP — государственная оценка недвижимости, от неё считается налог на имущество. Годами она отставала от рынка, и регентства начали её догонять: по участку в Батубелиге оценка выросла на 276%, а налог — на 1857%.
Есть ли налог на покупку недвижимости на Бали для иностранца?
Отдельного налога для иностранцев нет: ставки те же, что для граждан. BPHTB 5% при переходе права, при лизхолде — налог на уступку 10% с NPWP или 20% без него. Разница для иностранца возникает не в налоге на покупку, а в налоге на аренду: 20% для нерезидента против 10%.
Метод и источники
Ставки приведены по действующему налоговому законодательству Индонезии на сентябрь 2026 года: UU 1/2022 (BPHTB и PBB), PP 34/2016 (налог с продажи), PP 34/2017 (налог на доход от аренды), PMK 131/2024 (НДС). Конкретные ставки PBB и BPHTB устанавливаются на уровне регентства и различаются: по объекту их подтверждает нотариус PPAT. Структура операционных расходов и водопад доходности — модель Rise Real Bali на объекте каталога при ставке $ 220 за ночь и загрузке 70%; это расчёт, а не гарантия дохода. Кейс переоценки NJOP приведён по опубликованным данным о конкретном участке и не является типичным для всего острова. Материал не заменяет налоговую консультацию: индивидуальные последствия зависят от вашего резидентства и структуры сделки.
- UU 1/2022 о фискальных отношениях: BPHTB и PBB
- PP 34/2016 — налог с продажи недвижимости
- PP 34/2017 — налог на доход от аренды земли и строений
- PMK 131/2024 — порядок исчисления НДС
- Данные по переоценке NJOP в Бадунге и Денпасаре, 2026
- Модель доходности и структура операционных расходов Rise Real Bali, 2026
- Практика сопровождения сделок Rise Real Bali, 2023–2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
