NYANYI · ID RR-2133

.618 Collection Vol.1 — вилла 3 спальни, 250 м²

Вилла Vol.1: три спальни, 250 м² жилой площади на участке от 385 м², бассейн 42 м² с деком, управление OXO Living в пакете. Лизхолд 25+25, сдача Q4 2025 — сверяем статус.

Юнит проекта .618 Collection

  • Leasehold 25 + 25 лет
  • Достраивается
  • Управление OXO Living
  • 3спальни
  • 3санузла
  • 250 м²жилая площадь
  • 385–501 м²участок
  • Leasehold25 + 25 лет
  • 42 м²бассейн с деком

Объект

Что это за объект

Vol.1 — первая коллекция .618: вилла на три спальни с бассейном 42 м² и деком, 490 м² общей площади застройки на участке от 385 м². Интерьер, мебель и техника входят в цену, управление OXO Living — тоже.

Локация — Nyanyi у Nuanu: тише Canggu, но с растущим спросом от мастер-плана. Вилла на три спальни здесь — формат для семей и групп на неделю и дольше.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 5,3 млн (≈ $ 300) за ночь — уровень трёхспальных вилл с большим бассейном у Nuanu — выше медианы Nyanyi, но без надбавки Canggu, которую закладывает застройщик. Базовый сценарий загрузки 70%, осторожный 60%, сильный 80%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 814 млн (≈ $ 46 000) в год, 6,6% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность .618 Collection · Vol.1 3BR: до расходов и на счёте

По официальным материалам застройщика — 13,7% арендной доходности и 18,7% с учётом роста цены при загрузке 77% по данным Canggu 2022–2023; это доход до расходов. Ниже — наш расчёт по рынку Nyanyi: управление, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 11,1%≈ Rp 1,36 млрд (≈ $ 76 650) в год при загрузке 70% и ставке Rp 5,3 млн (≈ $ 300) за ночь Чистыми 6,6%≈ Rp 814 млн (≈ $ 45 990) в год · окупаемость ≈ 15,1 года
  • Доход с аренды до расходовRp 1,36 млрд (≈ $ 76 650)11,1% от цены · ставка Rp 5,3 млн (≈ $ 300), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 244 млн (≈ $ 13 797)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 136 млн (≈ $ 7 665)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 163 млн (≈ $ 9 198)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 814 млн (≈ $ 45 990)6,6% от цены · окупаемость ≈ 15,1 года
Сценарии загрузки: .618 Collection · Vol.1 3BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 1,16 млрд (≈ $ 65 700)Rp 465 млн (≈ $ 26 280)Rp 698 млн (≈ $ 39 420)5,7%17,6 лет
70%базовыйRp 1,36 млрд (≈ $ 76 650)Rp 543 млн (≈ $ 30 660)Rp 814 млн (≈ $ 45 990)6,6%15,1 года
80%сильныйRp 1,55 млрд (≈ $ 87 600)Rp 620 млн (≈ $ 35 040)Rp 930 млн (≈ $ 52 560)7,6%13,2 года

Откуда цифры

Данные застройщика
По официальным материалам застройщика — 13,7% арендной доходности и 18,7% с учётом роста цены при загрузке 77% по данным Canggu 2022–2023; это доход до расходов. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 5,3 млн (≈ $ 300) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) по району Nyanyi, с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Rise Villas · Unit #4 — 8,4% на счёте при 70%; Rise Villas · Unit #5 — 7,4% на счёте при 70%; Rise Villas · Unit #1-2 — 10,1% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты .618 Collection · Vol.1 3BR

  1. РезервацияДепозит, размер уточняем у застройщика.
  2. 30%Первый платёж по договору (Vol.2 — по прайсу застройщика).
  3. ОстатокПротив готовности и передачи виллы с пакетом документов.

Полный график запрашиваем под конкретный лот; для объектов на финальной стадии просим большую часть оплаты против акта передачи.

Локация

Локация: Nyanyi · рядом с Nuanu

Мастер-план Nuanu City: 44 гектара, застроено около 30%, к 2027 году заявлено больше 400 юнитов. Район в среднем держит около 50% загрузки, отдельные виллы — устойчиво выше.

.618 Collection · Vol.1 3BR: терраса и бассейн у гостиной
Nyanyi · Tabanan · 10 мин пешком до пляжа
  • Пляж≈ 10 мин пешком · 250 м
  • Nuanu Creative Cityрядом
  • Canggu≈ 10 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 60 мин

Nyanyi живёт на притоке Nuanu: спрос растёт вместе с инфраструктурой мастер-плана, ставки пока ниже Canggu.

Nyanyi · рядом с Nuanu · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 10достопримечательностей
  • 4отеля
  • 4ресторана
  • 2бара
  • 1школа
  • 1пляж

Ближайшие места

  • Nuanu Parkдостопримечательность · 298 м
  • Funky Placeдостопримечательность · 397 м
  • ProEdGlobalшкола · 421 м
  • Nuanu Creative Cityдостопримечательность · 431 м
  • Lumeiraдостопримечательность · 432 м
  • Jungle Kidsдостопримечательность · 467 м
  • Magic Gardenдостопримечательность · 512 м
  • Hearthдостопримечательность · 523 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про .618 Collection · Vol.1 3BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в .618 Collection · Vol.1 3BR?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением. По этой вилле сверяем срок лизхолда 25+25 лет и условия продления в договоре. Зонирование по RDTR и номер PBG запрашиваем до задатка.

Можно ли купить .618 Collection · Vol.1 3BR дистанционно?

Да. Показ проводим по Zoom, снимаем видео с площадки. Договор оформляем через нотариуса по доверенности, приезжать на подписание не нужно. Приёмку с листом замечаний делаем сами. Сдача заявлена на Q4 2025, сроки и акт ввода SLF сверяем. На площадке проверим готовность виллы, мебель и технику под ключ.

Откуда цифры доходности?

Ставку за ночь берём по AirROI за скользящий год по Nyanyi, с поправкой на тип виллы. В расчёте — Rp 5,31 млн (≈ $ 300) за ночь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: сценарии 60, 70 и 80 процентов. Расходы — 40% выручки: управление, налоги, амортизация и содержание. Это оценка, не гарантия.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →