NYANYI · ID RR-2000

Rise Villas Unit #4 — 2 спальни, 153,5 м²

Наш собственный проект внутри Nuanu Creative City: вилла 153,5 м² с двумя спальнями и бассейном. Из семи вилл первой фазы свободны три.

Юнит проекта Rise Villas · юнитов в каталоге: 3

  • Leasehold 30 лет
  • Наш проект
  • Nuanu City
  • 2спальни
  • 2санузла
  • 153,5 м²площадь виллы
  • 67 м²сад в собственном пользовании
  • Leasehold30 лет, Hak Sewa
  • 3 из 7вилл свободны

Объект

Что это за объект

Rise Villas — семь вилл внутри Nuanu Creative City, 44 гектара с пляжем, школами, коворкингом и ресторанами. Это наш проект: мы знаем застройщика, потому что мы и есть застройщик.

Unit #4 — двухуровневая вилла 153,5 м²: две спальни со своими санузлами, гостиная с кухней-островом, бассейн и сад 67 м². До Black Sands Beach шесть минут, до Canggu — пятнадцать.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 3,1 млн (≈ $ 175) за ночь — ниже медианы по району (Nuanu и Nyanyi: около Rp 3 млн (≈ $ 170) по AirROI за скользящий год), потому что медиана включает большие виллы, а здесь 2 спальни и 153,5 м². Загрузка по рынку района — около 45%, у объектов с профессиональным управлением в нашем сегменте выше, поэтому базовый сценарий 70%, осторожный 60%, сильный 80%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 470 млн (≈ $ 26 600) в год, 8,4% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность Rise Villas · Unit #4: до расходов и на счёте

В презентации Rise Villas показываем 10–12% — это доход до расходов. Ниже — расчёт на счёте для покупателя: Rp 3,1 млн (≈ $ 175) за ночь по соседним виллам Nyanyi, управляющая компания, налоги, простой и обслуживание вычтены.

До расходов 14,0%≈ Rp 769 млн (≈ $ 43 435) в год при загрузке 70% и ставке Rp 3,0 млн (≈ $ 170) за ночь Чистыми 8,4%≈ Rp 461 млн (≈ $ 26 061) в год · окупаемость ≈ 11,9 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 769 млн (≈ $ 43 435)14,0% от цены · ставка Rp 3,0 млн (≈ $ 170), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 138 млн (≈ $ 7 818)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 76,9 млн (≈ $ 4 344)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 92,3 млн (≈ $ 5 212)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 461 млн (≈ $ 26 061)8,4% от цены · окупаемость ≈ 11,9 лет
Сценарии загрузки: Rise Villas · Unit #4
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 659 млн (≈ $ 37 230)Rp 264 млн (≈ $ 14 892)Rp 395 млн (≈ $ 22 338)7,2%13,9 лет
70%базовыйRp 769 млн (≈ $ 43 435)Rp 308 млн (≈ $ 17 374)Rp 461 млн (≈ $ 26 061)8,4%11,9 лет
80%сильныйRp 879 млн (≈ $ 49 640)Rp 351 млн (≈ $ 19 856)Rp 527 млн (≈ $ 29 784)9,6%10,4 года

Откуда цифры

Данные застройщика
В презентации Rise Villas показываем 10–12% — это доход до расходов. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 3,0 млн (≈ $ 170) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) по району Nyanyi, с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Rise Villas · Unit #5 — 7,4% на счёте при 70%; Rise Villas · Unit #1-2 — 10,1% на счёте при 70%; BSO Villa 1BD — 9,3% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Rise Villas · Unit #4

  1. 50%Первый платёж при подписании — Rp 2,74 млрд (≈ $ 155 000).
  2. 40%Траншами против этапов стройки.
  3. 10%Передача виллы и акт.

Остаток после первого платежа разбиваем по этапам стройки — график согласуем под вашу ситуацию.

Локация

Локация: Nyanyi

Творческий город на 44 гектара у чёрного пляжа: своя школа, коворкинг, фестивали — спрос формирует сама территория.

Rise Villas среди пальм в Nuanu, вид сверху
Nyanyi · Tabanan · 6 мин до Black Sands Beach
  • Black Sands Beach6 мин
  • Canggu15 мин
  • Аэропорт Денпасар19 км
  • Школа и коворкинг Nuanuвнутри города

Nyanyi — новая точка роста после Canggu и Pererenan: ставки на виллы с бассейном выше среднего по Tabanan.

Nyanyi · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 1достопримечательность
  • 1ресторан
  • 1кафе
  • 1магазин

Ближайшие места

  • Pepito Supermarketмагазин · 958 м
  • Mini Golf Course ⛳️достопримечательность · 967 м
  • Warung Cryshanресторан · 989 м
  • Warung Gueekресторан · 1,0 км
  • Jungle Kidsдостопримечательность · 1,0 км
  • Minimartмагазин · 1,0 км
  • Hearthдостопримечательность · 1,0 км
  • ProEdGlobalшкола · 1,1 км

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Rise Villas · Unit #4

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Rise Villas · Unit #4?

Для покупателя — ноль. Rise Villas — наш собственный проект. Цена — прайс проекта, отдельной комиссии с покупателя нет. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт. Показываем договор аренды земли на 30 лет с условиями продления. Даём номер и выписку PBG, выписку RDTR по Nuanu прикладываем к пакету.

Сколько стоит Rise Villas · Unit #4 и что входит в цену?

Rp 5,49 млрд (≈ $ 310 000) — прайс проекта, отдельной комиссии с покупателя нет. Две спальни, 153,5 м², лизхолд Hak Sewa на 30 лет. Вилла сдаётся под ключ, спецификация мебели и техники — приложение к договору. Вокруг — инфраструктура Nuanu City: школа, коворкинг, Black Sands Beach в шести минутах.

Как платится Rise Villas · Unit #4?

50% при подписании — Rp 2,74 млрд (≈ $ 155 000). Ещё 40% вносите траншами против этапов стройки. Последние 10% — при передаче виллы и подписании акта. График остатка после первого платежа согласуем под вашу ситуацию. Каждый транш привязываем к подтверждённому этапу, а не к дате.

Какая реальная доходность Rise Villas · Unit #4?

В базовом сценарии ставка Rp 3,01 млн (≈ $ 170) за ночь при загрузке 70%. На счёте после управляющей компании, налогов и простоя остаётся около 8,4% от цены в год. Ставка — по AirROI по соседним виллам Nyanyi с поправкой на тип. Загрузка — по сегменту с профессиональным управлением, расходы — 40% выручки. Это оценка, не гарантия.

Можно ли купить Rise Villas · Unit #4 дистанционно?

Да. Показ идёт по Zoom с виллы в Nuanu, прилетать необязательно. Документы подписываете дистанционно через нотариуса и доверенность. Приёмка виллы — на нашей стороне. Свободны три виллы из семи, срок сдачи уточняем. На площадке покажем этап стройки и сверим его с графиком траншей.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →