NYANYI · ID RR-2539

Black Sands Oasis Villa 2BD — 2 спальни, 104,61 м²

Вилла 104,61 м² с двумя спальнями внутри Nuanu Creative City от UNIT Space. Лизхолд 35 лет, сдача Q3 2027. Цена по прайсу застройщика — Rp 4,49 млрд (≈ $ 254 000), первый платёж 30% при подписании.

Юнит проекта Black Sands Oasis · юнитов в каталоге: 3

  • Leasehold 35 лет
  • Старт продаж
  • Nuanu City
  • 2спальни
  • уточняемсанузлы по планировке
  • 104,61 м²площадь виллы
  • Leasehold35 лет
  • Q3 2027сдача

Объект

Что это за объект

Black Sands Oasis — 103 юнита в стиле «desert modernism» внутри Nuanu Creative City от UNIT Space. Villa 2BD — самая большая вилла в открытом прайсе: две спальни и 104,61 м². Рядом в линейке Villa 1BD на 71,3 м² и студии от 31,2 м².

Мебель UNIT входит в цену, сдача под ключ в Q3 2027. Планировку именно 2BD застройщик в материалах не публикует. Санузлы, свой бассейн и размер участка уточняем по плану лота. Рендеры на странице — интерьеры вилл проекта, а не этого юнита.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 2,66 млн (≈ $ 150) за ночь. Это выше, чем у Villa 1BD, но ниже медианы Nuanu и Nyanyi по AirROI: медиану тянут вверх большие виллы. Базовая загрузка 70%, осторожная 60%, сильная 80%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. На счёте в базовом сценарии остаётся около Rp 407 млн (≈ $ 23 000) в год, 9,1% от цены. Лизхолд 35 лет без описанного продления, поэтому выход считаем на 10-м году.

Расчёт по этому объекту

Доходность BSO Villa 2BD: до расходов и на счёте

Финансовую модель застройщик не публикует. Ниже — наш расчёт: Rp 2,66 млн (≈ $ 150) за ночь по соседним виллам Nyanyi и Nuanu, управляющая компания, налоги, простой и обслуживание вычтены.

До расходов 15,1%≈ Rp 678 млн (≈ $ 38 325) в год при загрузке 70% и ставке Rp 2,7 млн (≈ $ 150) за ночь Чистыми 9,1%≈ Rp 407 млн (≈ $ 22 995) в год · окупаемость ≈ 11,0 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 678 млн (≈ $ 38 325)15,1% от цены · ставка Rp 2,7 млн (≈ $ 150), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 122 млн (≈ $ 6 898)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 67,8 млн (≈ $ 3 832)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 81,4 млн (≈ $ 4 599)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 407 млн (≈ $ 22 995)9,1% от цены · окупаемость ≈ 11,0 лет
Сценарии загрузки: BSO Villa 2BD
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 581 млн (≈ $ 32 850)Rp 233 млн (≈ $ 13 140)Rp 349 млн (≈ $ 19 710)7,8%12,9 лет
70%базовыйRp 678 млн (≈ $ 38 325)Rp 271 млн (≈ $ 15 330)Rp 407 млн (≈ $ 22 995)9,1%11,0 лет
80%сильныйRp 775 млн (≈ $ 43 800)Rp 310 млн (≈ $ 17 520)Rp 465 млн (≈ $ 26 280)10,4%9,7 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
Финансовую модель застройщик не публикует. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 2,7 млн (≈ $ 150) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) по району Nyanyi, с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Rise Villas · Unit #4 — 8,4% на счёте при 70%; Rise Villas · Unit #5 — 7,4% на счёте при 70%; Rise Villas · Unit #1-2 — 10,1% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты BSO Villa 2BD

  1. 30%Первый платёж при подписании — Rp 1,35 млрд (≈ $ 76 100).
  2. 70%Рассрочка 24 месяца по этапам — Rp 3,14 млрд (≈ $ 177 600).
  3. ПередачаФинальный транш против пакета документов.

Схема застройщика. Рассрочку привязываем к этапам стройки, а не к месяцам.

Локация

Локация: Nyanyi

Творческий город на 44 гектара у чёрного пляжа: своя школа, коворкинг, фестивали — спрос формирует сама территория.

Ньяньи: ковчег Nuanu на закате
Nyanyi · Tabanan · 6 мин до Black Sands Beach
  • Black Sands Beach6 мин
  • Canggu15 мин
  • Аэропорт Денпасар19 км
  • Школа и коворкинг Nuanuвнутри города

Nyanyi — ставки на виллы с бассейном выше среднего по Tabanan. В расчёте Rp 2,66 млн (≈ $ 150).

Nyanyi · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 10достопримечательностей
  • 4ресторана
  • 2бара
  • 2отеля
  • 1школа

Ближайшие места

  • Hearthдостопримечательность · 255 м
  • Magic Gardenдостопримечательность · 282 м
  • Lumeiraдостопримечательность · 301 м
  • Nuanu Creative Cityдостопримечательность · 303 м
  • Jungle Kidsдостопримечательность · 328 м
  • ProEdGlobalшкола · 346 м
  • Nuanu Parkдостопримечательность · 447 м
  • Phi Camp Hotelотель · 542 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про BSO Villa 2BD

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в BSO Villa 2BD?

Ноль. Цена — прайс застройщика, Rp 4,49 млрд (≈ $ 254 000), и нашу комиссию платит он. Проверку земли, разрешений и договора до задатка делаем за свой счёт. По итогу отдаём письменное заключение со списком вопросов, которые пока остались открытыми.

Можно ли купить BSO Villa 2BD дистанционно?

Да. Показ по Zoom с площадки Nuanu, документы и договор — дистанционно через нотариуса и доверенность. Первый платёж 30% идёт при подписании, остаток — рассрочкой на 24 месяца. Приёмку виллы в Q3 2027 проводим на нашей стороне, приезжать на остров необязательно.

Что входит в цену BSO Villa 2BD и на каком праве она продаётся?

Вилла с двумя спальнями на 104,61 м² в Nyanyi, внутри Nuanu Creative City. Продаётся в лизхолд на 35 лет, сдача Q3 2027. Мебель UNIT входит в цену, спецификация — приложение к договору. Санузлы, бассейн и участок уточняем по плану лота до задатка.

Откуда цифры доходности?

Ставка — по AirROI по району с поправкой на тип объекта, загрузка — по нашему сегменту с профессиональным управлением, расходы 40% выручки. Для этой виллы берём Rp 2,66 млн (≈ $ 150) за ночь и 70% загрузки. Это оценка по нашей модели, не гарантия дохода.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →