CEMAGI · ID RR-3281

Casa Kayana — вилла 2 спальни, 230 м² на участке 140 м², Cemagi

Вилла с двумя спальнями, 230 м², в Cemagi стоит Rp 4,94 млрд (≈ $ 279 000): лизхолд 24 года + 25 лет продления, дом построен и сдан. Готовая вилла на две спальни в проекте Casa Kayana на Jalan Munduk Belan в Cemagi. 230 м² на участке 140 м², свой бассейн во дворе, терраса на крыше с видом на океан. Лизхолд 24 года плюс 25 лет продления.

Юнит проекта Casa Kayana

  • Leasehold 24 + 25 лет
  • Дом построен
  • Свой бассейн
  • Терраса на крыше
  • 2спальни на втором этаже
  • 2санузла
  • 230 м²площадь виллы
  • 140 м²участок
  • Leasehold24 года + 25 лет продления

Объект

Что это за проект

Вилла на две спальни в проекте Casa Kayana на Jalan Munduk Belan, на границе Cemagi и Seseh. В проекте две одинаковые виллы, A и B; эта типология — 230 м² на участке 140 м². Вокруг рисовые поля и частные дома, до кафе Pererenan около двух километров.

Дом двухэтажный. Внизу закрытая гостиная с кухней и двор с бассейном свободной формы, наверху две спальни с балконом, на крыше терраса с видом на поля и океан. Сдаётся с мебелью и техникой по спецификации застройщика. Парковка — навес для байков, машину ставить негде.

Форма владения — лизхолд: 24 года плюс 25 лет продления по материалам застройщика. Головной договор аренды земли заверен нотариусом 13.10.2023 — остаток считаем по нему. Вилла построена в 2026 году и готова к заселению. Цена типологии — Rp 4,94 млрд (≈ $ 279 000).

Расчёт по этому объекту

Доходность Casa Kayana · Вилла 2 спальни: до расходов и на счёте

Доходность продавец в материалах не заявлял — считаем только по рынку. Ниже наш расчёт: ставка Rp 3,01 млн (≈ $ 170) за ночь, из выручки вычтены управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. Загрузку держим ниже обычной: по коридору Cemagi она 45–48%.

До расходов 14,5%≈ Rp 714 млн (≈ $ 40 332) в год при загрузке 65% и ставке Rp 3,0 млн (≈ $ 170) за ночь Чистыми 8,7%≈ Rp 428 млн (≈ $ 24 200) в год · окупаемость ≈ 11,5 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 714 млн (≈ $ 40 332)14,5% от цены · ставка Rp 3,0 млн (≈ $ 170), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 128 млн (≈ $ 7 260)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 71,4 млн (≈ $ 4 033)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 85,7 млн (≈ $ 4 840)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 428 млн (≈ $ 24 200)8,7% от цены · окупаемость ≈ 11,5 лет
Сценарии загрузки: Casa Kayana · Вилла 2 спальни
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 604 млн (≈ $ 34 128)Rp 242 млн (≈ $ 13 651)Rp 362 млн (≈ $ 20 476)7,3%13,6 лет
65%базовыйRp 714 млн (≈ $ 40 332)Rp 286 млн (≈ $ 16 133)Rp 428 млн (≈ $ 24 200)8,7%11,5 лет
75%сильныйRp 824 млн (≈ $ 46 538)Rp 329 млн (≈ $ 18 615)Rp 494 млн (≈ $ 27 922)10,0%10,0 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность продавец в материалах не заявлял — считаем только по рынку. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 3,0 млн (≈ $ 170) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Cemagi средняя выручка на листинг ≈ Rp 3 млн (≈ $ 170), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Cemagi — 45–48% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Cemagi Villa — 13,4% на счёте при 65%; Casa Nostra — 8,6% на счёте при 65%; PREDMET.CEMAGI · Студия 25,7 м² — 9,6% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Casa Kayana · Вилла 2 спальни

  1. РезервацияДепозит за выбранную виллу, размер уточняем.
  2. ПроверкаДоговор аренды земли, зона, PBG и SLF — до основного платежа.
  3. ДоговорПодписание у нотариуса и оплата по графику застройщика.
  4. КлючиПередача готовой виллы с мебелью по акту.

План оплаты застройщик в материалах не публикует — фиксируем в договоре после проверки.

Локация

Локация: Munduk Belan · Cemagi

Cemagi — следующая деревня за Seseh по дороге к Tanah Lot: рисовые поля, чёрный песок и земля дешевле, чем на остальном побережье Badung. Тихо, но за кафе и магазинами едут в Pererenan.

Casa Kayana: внутренний двор с бассейном и арочными окнами — фото
Cemagi · Badung · Jl. Munduk Belan
  • Океан413 м по нашей базе листинга
  • Варунг Warung Fast Adhy403 м по OpenStreetMap
  • Магазин Seseh General Store502 м по OpenStreetMap
  • Храм Pura Dalem Segara696 м по OpenStreetMap
  • Храм Tanah Lotоколо 3,3 км по прямой
  • Аэропорт Ngurah Raiоколо 13,5 км по прямой

Ради этого в Cemagi и едут: океан рядом, а цена земли ниже, чем в Pererenan и Canggu. Обратная сторона — повседневная жизнь в соседней деревне, до неё нужен байк.

Munduk Belan · Cemagi · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 6отелей
  • 5достопримечательностей
  • 1ресторан
  • 1кафе

Ближайшие места

  • Warung Fast Adhyресторан · 403 м
  • Sejuk Beach Villaотель · 457 м
  • Seseh General Storeкафе · 502 м
  • Kecamatan Mangwiотель · 561 м
  • Villa Matahariотель · 644 м
  • Pura Dalem Segaraдостопримечательность · 696 м
  • Villa Tepi Sawahотель · 754 м
  • Udara Baliотель · 865 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Casa Kayana · Вилла 2 спальни

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке виллы в Casa Kayana?

Для покупателя ноль. Цена виллы — цена застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку земли, договора аренды, зоны, PBG и акта ввода до задатка делаем за свой счёт. Результат отдаём письменным заключением со списком открытых вопросов. Показ по Zoom тоже бесплатный.

Можно ли купить виллу дистанционно?

Да. Виллу показываем по Zoom в прямом эфире: двор с бассейном, спальни, крышу и дорогу к пляжу. Документы проверяем сами, договор подписывается у нотариуса по доверенности. Приёмку виллы, мебели и техники по спецификации проводим на месте и присылаем отчёт с фото.

Что входит в цену виллы?

Вилла 230 м² на участке 140 м², бассейн во дворе, терраса на крыше, мебель и техника по спецификации застройщика от 07.01.2026. Полный список идёт приложением к договору и по нему же проходит приёмка. Цена типологии — Rp 4,94 млрд (≈ $ 279 000).

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 3,01 млн (≈ $ 170) за ночь берём по AirROI по коридору Cemagi и Seseh с поправкой на площадь и тип виллы. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →