CEMAGI · ID RR-1406

Casa Nostra — готовая вилла 3 спальни, 336 м², Cemagi

Готовая вилла Casa Oasis на Jalan Munduk Belan в Cemagi, 300 метров до пляжа Seseh. Три спальни со своими ванными, 336 м² на участке 220 м², бассейн во дворе и крыша с садом. Лизхолд 24 года плюс 25 лет продления. Цена — Rp 6,18 млрд (≈ $ 349 000).

  • Leasehold 24 + 25 лет
  • Готова
  • Свой бассейн
  • Крыша с садом
  • 3спальни · у каждой своя ванная
  • 3,5санузла · три при спальнях и гостевой
  • 336 м²площадь виллы
  • 220 м²участок
  • Leasehold24 года + 25 лет продления
  • 300 мдо пляжа · по данным продавца

Объект

Что это за проект

Casa Nostra стоит на Jalan Munduk Belan в Cemagi, у границы с Seseh. До пляжа продавец называет 300 метров. Вокруг рисовые поля и частные виллы, до кафе и магазинов Pererenan около двух километров. Это отдельная вилла Casa Oasis на три спальни. Рядом, на той же улице, стоит их вторая вилла — Casa Kayana.

Вилла на два этажа, 336 м² на участке 220 м². Внизу закрытая гостиная с кухней и потолками 3,35 м, прачечная, гостевой санузел и бассейн во дворе. Наверху три спальни, у каждой своя ванная, потолки 2,8 м. Балкон смотрит на поля и океан. На крыше лаунж под соломой и сад: видно пляж и вулканы. Между корпусами спрятаны маленькие сады с купелью. Парковка на машину и навес для байков — для Cemagi это редкость. Вилла сдаётся полностью меблированной.

Зона — pink, туристическая, по документам продавца. Форма владения — лизхолд: 24 года, до 6 марта 2050 года, плюс 25 лет продления. Вилла построена в 2025 году, заехать можно сразу. Цена по нашей базе листинга — Rp 6,18 млрд (≈ $ 349 000). Продавец отдельно сдаёт виллу под съёмки за Rp 1,6 млн (≈ $ 90) в час. Номер PBG, акт ввода SLF и лицензию на аренду (NIB) запрашиваем до задатка. План оплаты в материалах не опубликован.

Расчёт по этому объекту

Доходность Casa Nostra: до расходов и на счёте

Доходность продавец в материалах не заявлял — считаем только по рынку. Ниже наш расчёт: ставка Rp 3,72 млн (≈ $ 210) за ночь, из выручки вычтены управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. Загрузку держим ниже обычной: по коридору Cemagi она 45–48%.

До расходов 14,3%≈ Rp 882 млн (≈ $ 49 822) в год при загрузке 65% и ставке Rp 3,7 млн (≈ $ 210) за ночь Чистыми 8,6%≈ Rp 529 млн (≈ $ 29 894) в год · окупаемость ≈ 11,7 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 882 млн (≈ $ 49 822)14,3% от цены · ставка Rp 3,7 млн (≈ $ 210), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 159 млн (≈ $ 8 968)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 88,2 млн (≈ $ 4 982)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 106 млн (≈ $ 5 979)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 529 млн (≈ $ 29 894)8,6% от цены · окупаемость ≈ 11,7 лет
Сценарии загрузки: Casa Nostra
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 746 млн (≈ $ 42 158)Rp 298 млн (≈ $ 16 863)Rp 448 млн (≈ $ 25 294)7,2%13,8 лет
65%базовыйRp 882 млн (≈ $ 49 822)Rp 353 млн (≈ $ 19 929)Rp 529 млн (≈ $ 29 894)8,6%11,7 лет
75%сильныйRp 1,02 млрд (≈ $ 57 488)Rp 407 млн (≈ $ 22 995)Rp 611 млн (≈ $ 34 492)9,9%10,1 года

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность продавец в материалах не заявлял — считаем только по рынку. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 3,7 млн (≈ $ 210) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Cemagi средняя выручка на листинг ≈ Rp 3 млн (≈ $ 170), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Cemagi — 45–48% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Cemagi Villa — 13,4% на счёте при 65%; Casa Kayana · Вилла 2 спальни — 8,7% на счёте при 65%; PREDMET.CEMAGI · Студия 25,7 м² — 9,6% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Casa Nostra

  1. РезервацияДепозит за виллу, размер уточняем.
  2. ПроверкаДоговор аренды земли, зона, PBG и SLF — до основного платежа.
  3. ДоговорПодписание у нотариуса и оплата по согласованному графику.
  4. КлючиПередача готовой виллы с мебелью по акту.

План оплаты продавец в материалах не публикует — фиксируем в договоре после проверки.

Локация

Локация: Munduk Belan · Cemagi

Cemagi — следующая деревня за Seseh по дороге к Tanah Lot: поля, чёрный песок и земля дешевле, чем на остальном побережье Badung. Здесь тихо, но ради ресторанов и магазинов нужно ехать в Pererenan.

Casa Nostra: сад на крыше и беседка под соломой — фото
Cemagi · Badung · Jl. Munduk Belan
  • Пляж300 м · по данным продавца
  • Храм Pura Dalem Segara≈ 700 м по прямой
  • Pererenan Beach≈ 1,7 км по прямой
  • Минимаркеты Pererenan≈ 2 км по прямой
  • Nuanu Creative City≈ 2 км по прямой

Сюда едут за тишиной, полями и океаном в пешей доступности. Обратная сторона — повседневная жизнь в Pererenan, до неё нужен байк.

Munduk Belan · Cemagi · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 6отелей
  • 5достопримечательностей
  • 1ресторан
  • 1кафе

Ближайшие места

  • Warung Fast Adhyресторан · 403 м
  • Sejuk Beach Villaотель · 457 м
  • Seseh General Storeкафе · 502 м
  • Kecamatan Mangwiотель · 561 м
  • Villa Matahariотель · 644 м
  • Pura Dalem Segaraдостопримечательность · 696 м
  • Villa Tepi Sawahотель · 754 м
  • Udara Baliотель · 865 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Casa Nostra

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Casa Nostra?

Для покупателя ноль. Цена виллы — это цена продавца, нашу комиссию платит он. Проверку земли, договора аренды, зоны, PBG и акта ввода до задатка делаем за свой счёт. Результат отдаём письменным заключением со списком вопросов, которые остались открытыми. Показ виллы по Zoom тоже бесплатный.

Можно ли купить Casa Nostra дистанционно?

Да. Виллу показываем по Zoom в прямом эфире: двор с бассейном, три спальни, крышу и дорогу к пляжу. Документы проверяем сами, договор подписывается у нотариуса по доверенности. Приёмку виллы, мебели и техники по спецификации проводим на месте и присылаем отчёт с фотографиями.

Какой срок владения у Casa Nostra?

Лизхолд: 24 года, до 6 марта 2050 года, плюс 25 лет продления по материалам продавца. Фрихолда иностранцу на Бали нет, поэтому покупают право аренды на срок. Остаток срока и цену продления сверяем с нотариальным договором аренды земли до задатка и фиксируем письменно.

Что входит в цену виллы?

Вилла 336 м² на участке 220 м²: три спальни со своими ванными, гостевой санузел, закрытая гостиная с кухней, прачечная, бассейн во дворе и крыша с садом. Сдаётся полностью меблированной. Есть место под машину и навес для байков. Цена — Rp 6,18 млрд (≈ $ 349 000), подтверждаем письмом продавца.

Можно ли сдавать Casa Nostra посуточно?

Зона по документам продавца — pink, туристическая. Для посуточной сдачи нужны акт ввода SLF и лицензия на аренду (NIB): с августа 2026 года без неё объект снимают с площадок. Оба документа запрашиваем до задатка. Отдельно вилла сдаётся под съёмки за Rp 1,6 млн (≈ $ 90) в час.

Откуда цифры доходности?

Ставку за ночь берём по AirROI за скользящий год по коридору Cemagi и Seseh, с поправкой на площадь и класс дома. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением. Расходы — сорок процентов выручки: управляющая компания, налоги, амортизация, содержание. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →