CEMAGI · ID RR-3246

PREDMET.CEMAGI — студия 25,7 м² с террасой, Cemagi

Апартаменты, 25,7 м², в Cemagi стоят Rp 1,84 млрд (≈ $ 104 000): лизхолд 27 + 15 лет, идёт отделка. Студия 25,7 м² с собственной террасой от 7,6 до 26,1 м² в комплексе PREDMET.CEMAGI, в 106 метрах от океана. Бассейн и бар на крыше, ресторан, спа и спортзал в здании. Лизхолд 27 + 15 лет. Rp 1,84–2,62 млрд (≈ $ 104 000–148 000) в зависимости от этажа и вида.

Юнит проекта PREDMET.CEMAGI · юнитов в каталоге: 4

  • Leasehold 27 + 15 лет
  • Отделка
  • Своя терраса
  • Бассейн на крыше
  • 25,7 м²жилая площадь
  • 7,6–26,1 м²терраса юнита
  • 1санузел с душем
  • Leasehold27 лет + 15 лет продления
  • 106 мдо океана

Объект

Что это за проект

Студия 25,7 м² в корпусе PREDMET.CEMAGI. Жилая зона одна, кухня встроена в нишу, санузел с душем отдельный. Главное здесь — терраса: у юнитов первого этажа она доходит до 26,1 м², то есть почти удваивает площадь. По шахматке такие лоты и стоят дешевле всего в доме.

Отделка в цене: кирпичная кладка, терраццо на полу, встроенный кухонный блок. Застройщик рисует два варианта интерьера — светлый под вид на океан и тёплый под вид на рисовые поля. На рендерах в этой карточке светлый вариант. Внизу ресепшн, ресторан, спа и спортзал, на крыше бассейн и бар с видом на океан.

Форма владения — лизхолд: 27 лет плюс 15 лет продления по нашей базе. По шахматке цена идёт от Rp 1,84 млрд (≈ $ 104 000) за первый этаж с террасой до Rp 2,62 млрд (≈ $ 148 000) за пятый этаж с видом на океан; промежуточные варианты — Rp 1,93 млрд (≈ $ 109 000) и Rp 2,18 млрд (≈ $ 123 000). Номер лота, этаж и вид фиксируем в брони до первого платежа.

Расчёт по этому объекту

Доходность PREDMET.CEMAGI · Студия 25,7 м²: до расходов и на счёте

Доходность застройщик в материалах не заявлял — считаем только по рынку. Ниже наш расчёт: ставка Rp 1,24 млн (≈ $ 70) за ночь, из выручки вычтены управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. Загрузку держим ниже обычной: по коридору Cemagi она 45–48%.

До расходов 16,0%≈ Rp 294 млн (≈ $ 16 608) в год при загрузке 65% и ставке Rp 1,2 млн (≈ $ 70) за ночь Чистыми 9,6%≈ Rp 176 млн (≈ $ 9 964) в год · окупаемость ≈ 10,4 года
  • Доход с аренды до расходовRp 294 млн (≈ $ 16 608)16,0% от цены · ставка Rp 1,2 млн (≈ $ 70), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 52,9 млн (≈ $ 2 989)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 29,4 млн (≈ $ 1 661)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 35,3 млн (≈ $ 1 993)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 176 млн (≈ $ 9 964)9,6% от цены · окупаемость ≈ 10,4 года
Сценарии загрузки: PREDMET.CEMAGI · Студия 25,7 м²
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 249 млн (≈ $ 14 052)Rp 99,5 млн (≈ $ 5 621)Rp 149 млн (≈ $ 8 432)8,1%12,3 года
65%базовыйRp 294 млн (≈ $ 16 608)Rp 118 млн (≈ $ 6 643)Rp 176 млн (≈ $ 9 964)9,6%10,4 года
75%сильныйRp 339 млн (≈ $ 19 162)Rp 136 млн (≈ $ 7 665)Rp 204 млн (≈ $ 11 498)11,1%9,0 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность застройщик в материалах не заявлял — считаем только по рынку. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 1,2 млн (≈ $ 70) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Cemagi средняя выручка на листинг ≈ Rp 3 млн (≈ $ 170), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Cemagi — 45–48% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Cemagi Villa — 13,4% на счёте при 65%; Casa Kayana · Вилла 2 спальни — 8,7% на счёте при 65%; Casa Nostra — 8,6% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты PREDMET.CEMAGI · Студия 25,7 м²

  1. РезервацияБронь конкретного юнита на имя покупателя, размер депозита уточняем.
  2. Первый взнос50% стоимости — по данным нашей базы листинга.
  3. РассрочкаОстаток гибкими платежами, график согласуется с застройщиком.
  4. ПередачаНотариальное оформление и приёмка юнита по акту.

Схема «50% и гибкая рассрочка» — из нашей базы. Точные доли и даты фиксируем в договоре после проверки документов.

Локация

Локация: Cemagi · Badung

Cemagi — следующая деревня за Seseh по дороге к Tanah Lot: рисовые поля, чёрный песок и земля дешевле, чем на остальном побережье Badung. Тихо, но за кафе и магазинами едут в Pererenan.

PREDMET.CEMAGI: террасы юнитов с зеленью и столиками — рендер застройщика
Cemagi · Badung · Kec. Mengwi
  • Океан106 м по нашей базе листинга
  • Храм Pura Dalem Segara109 м по OpenStreetMap
  • Храм Pura Gede Luhur Batu Ngaus480 м по OpenStreetMap
  • Магазин Seseh General Store1,0 км по OpenStreetMap
  • Храм Tanah Lotоколо 2,9 км по прямой
  • Аэропорт Ngurah Raiоколо 13,7 км по прямой

Ради этого в Cemagi и едут: океан в пешей доступности и цена входа ниже, чем в Pererenan. Обратная сторона — повседневная жизнь в соседней деревне, до неё нужен байк.

Cemagi · Badung · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 3достопримечательности
  • 2отеля
  • 1ресторан

Ближайшие места

  • Pura Dalem Segaraдостопримечательность · 109 м
  • Dang Kahyangan Pura Gede Luhur Batu Ngausдостопримечательность · 480 м
  • Uma La Lang Villasотель · 722 м
  • Sejuk Beach Villaотель · 862 м
  • Warung Fast Adhyресторан · 989 м
  • Seseh General Storeкафе · 1,0 км
  • Kecamatan Mangwiотель · 1,1 км
  • Villa Matahariотель · 1,2 км

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про PREDMET.CEMAGI · Студия 25,7 м²

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в PREDMET.CEMAGI?

Для покупателя ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По юниту запрашиваем шахматку с номером, этажом и видом, выписку PBG, акт ввода и лицензию на аренду, сверяем зону по RDTR. Проверку до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением.

Можно ли купить апартаменты в PREDMET.CEMAGI дистанционно?

Да. Дом достраивается, юниты уже можно смотреть вживую: показываем по Zoom в прямом эфире — этаж, вид, отделку и дорогу к океану. Документы проверяем сами, договор подписывается у нотариуса по доверенности. Приёмку юнита по акту проводим на месте и присылаем фотоотчёт.

Откуда цифры доходности?

Ставку за ночь берём по AirROI по коридору Cemagi и Seseh с поправкой на площадь и тип юнита. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Почему у одной площади разные цены?

Застройщик развёл цену по этажу и виду. Студия 33 м² стоит $ 106 000 на третьем этаже с видом на рисовые поля и $ 148 000 на пятом с видом на океан. Планировка одна и та же. Разница отыгрывается в ставке аренды: видовые юниты сдаются дороже.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →