NUSA DUA · ID RR-2973

Edem Villas I — вилла 2 спальни, 138 м², Benoa, Nusa Dua

Двухэтажная вилла 138 м² со своим бассейном на холмах Benoa. Две спальни с санузлами, гостиная с кухней, терраса на крыше опцией. Лизхолд до 29 августа 2054 года с продлением на 30 лет, сдача в сентябре 2027-го, Rp 6,46 млрд (≈ $ 365 000).

Юнит проекта Edem Villas I

  • Leasehold до 2054 + 30
  • Строится
  • Свой бассейн
  • Два санузла
  • 2спальни
  • 2санузла
  • 138 м²площадь виллы
  • Leaseholdдо 29.08.2054 + 30 лет
  • 09.2027сдача по нашей базе

Объект

Что это за объект

Типология первой очереди Edem Villas на холмах Benoa. Вилла двухэтажная, 138 м², со своим бассейном и двором. Внизу гостиная с кухней и обеденной зоной, выход к воде; наверху спальни с арочными окнами.

Спален две, санузла тоже два — по нашей базе. Кухня с островом и встроенной техникой, окна от пола до потолка. Терраса на крыше идёт отдельной опцией: по рендерам это зона отдыха с диваном и очагом. Для посуточной аренды крыша с видом — не украшение, а разница в ставке.

Форма владения — лизхолд до 29 августа 2054 года плюс гарантированное продление на 30 лет. Цена виллы по нашей базе — Rp 6,46 млрд (≈ $ 365 000). Цену опций, график платежей и номер PBG запрашиваем у застройщика до задатка.

Расчёт по этому объекту

Доходность Edem Villas I · Вилла 2BR: до расходов и на счёте

Застройщик доходность по первой очереди в наших материалах не заявляет. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 3,19 млн (≈ $ 180) за ночь по Nusa Dua с поправкой на виллу 2BR, управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 11,7%≈ Rp 756 млн (≈ $ 42 705) в год при загрузке 65% и ставке Rp 3,2 млн (≈ $ 180) за ночь Чистыми 7,0%≈ Rp 454 млн (≈ $ 25 623) в год · окупаемость ≈ 14,2 года
  • Доход с аренды до расходовRp 756 млн (≈ $ 42 705)11,7% от цены · ставка Rp 3,2 млн (≈ $ 180), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 136 млн (≈ $ 7 687)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 75,6 млн (≈ $ 4 270)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 90,7 млн (≈ $ 5 125)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 454 млн (≈ $ 25 623)7,0% от цены · окупаемость ≈ 14,2 года
Сценарии загрузки: Edem Villas I · Вилла 2BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 640 млн (≈ $ 36 135)Rp 256 млн (≈ $ 14 454)Rp 384 млн (≈ $ 21 681)5,9%16,8 лет
65%базовыйRp 756 млн (≈ $ 42 705)Rp 302 млн (≈ $ 17 082)Rp 454 млн (≈ $ 25 623)7,0%14,2 года
75%сильныйRp 872 млн (≈ $ 49 275)Rp 349 млн (≈ $ 19 710)Rp 523 млн (≈ $ 29 565)8,1%12,3 года

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 3,2 млн (≈ $ 180) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Nusa Dua средняя выручка на листинг Rp 1,5–1,8 млн (≈ $ 85–100), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Nusa Dua — ≈ 40% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
NAI Villa V4M — 7,9% на счёте при 65%; Ramada Home-room — 8,1% на счёте при 65%; EDEM II · Кондо-вилла 33 м² — 11,0% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Edem Villas I · Вилла 2BR

  1. БроньВыбор лота и депозит, размер уточняем.
  2. ДоговорПервый взнос и подписание, дальше 100% оплата или рассрочка.
  3. ЭтапыТранши против этапов стройки — график запрашиваем под лот.
  4. КлючиФинальный платёж и передача виллы по акту.

График платежей по первой очереди застройщик в наших материалах не публикует — фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Benoa · Nusa Dua

Южная часть Nusa Dua над побережьем Benoa: отели ITDC у воды, гольф-клуб, спокойное море. Вокруг участка пока холмы и стройки, за кафе и магазинами нужно ехать.

Edem Villas I · Вилла 2BR: бассейн вдоль белой стены с арками и шезлонгами — визуализация
Nusa Dua · Badung · Benoa, South Kuta
  • Пляж Nusa Dua≈ 4,1 км по прямой
  • Pandawa Beach≈ 2,8 км по прямой
  • Аэропорт Денпасар≈ 9,6 км по прямой
  • Sanur≈ 16,8 км по прямой
  • До берега≈ 1,1 км · по нашей базе

Сюда едут за спокойным морем, сервисом соседних отелей и ровной загрузкой без сильной сезонности. Обратная сторона — курортная тишина: кафе, рынки и ночная жизнь в 15–30 минутах езды.

Benoa · Nusa Dua · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 1достопримечательность
  • 1отель

Ближайшие места

  • Pura Karang Bonaдостопримечательность · 886 м
  • Kenyery homestayотель · 997 м
  • Гостевой домотель · 1,0 км
  • RUIG Paraglidingдостопримечательность · 1,1 км
  • Alam Paragliding Flying Siteдостопримечательность · 1,1 км
  • Gala Viewpointдостопримечательность · 1,1 км
  • The Viewресторан · 1,1 км
  • Pondok Ramотель · 1,2 км

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Edem Villas I · Вилла 2BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке виллы 2BR в Edem Villas I?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По этой вилле запрашиваем договор аренды земли и условия продления, сверяем зону по RDTR, проверяем юрлицо застройщика и выписку PBG. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением со списком того, что осталось открытым.

Можно ли купить виллу 2BR дистанционно?

Да. Планировку и ход стройки показываем по Zoom, документы проверяем сами. Договор аренды и договор управления подписываются через нотариуса и доверенность. Приёмку по акту после сдачи берём на себя. Приезжать на Бали для сделки не нужно, записи созвонов остаются у вас.

Что входит в цену виллы 2BR?

Сама вилла 138 м², свой бассейн и двор, мебель и техника по спецификации застройщика. Терраса на крыше в базовую цену не входит — это отдельная опция, стоимость запрашиваем под лот. Спецификацию прикладываем к договору, чтобы комплектацию нельзя было урезать молча.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 3,19 млн (≈ $ 180) за ночь берём по AirROI по району Nusa Dua с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →