UNGASAN · ID RR-2875

EVERY Bali — апартаменты 2 спальни, 102,66 м², Ungasan

Апартаменты 102,66 м² с двумя спальнями в EVERY Bali: свой парк, 25-метровый бассейн, спа и детский клуб внутри комплекса. Унгасан, лизхолд 60 лет. Rp 5,29 млрд (≈ $ 299 000).

Юнит проекта EVERY Bali · юнитов в каталоге: 5

  • Leasehold 60 лет
  • Строится
  • Инфраструктура внутри
  • 2спальни
  • 102,66 м²площадь апартаментов
  • 140апартаментов в комплексе
  • Leasehold60 лет · сверяем
  • Q1 2028сдача · сверяем
  • 3,5 гаучасток комплекса

Объект

Что это за проект

Апартаменты 102,66 м² с двумя спальнями — крупнейшая квартирная типология EVERY Bali в Унгасане. В комплексе свой парк, 25-метровый бассейн, спа и детский клуб, международная школа в восьми минутах.

Сто метров в апартаментах на Буките — редкость: почти весь рынок здесь держится на студиях и однокомнатных юнитах. Для аренды это другой гость: семья на месяц или две пары, которым нужен второй санузел и общая гостиная, а не кровать у кухни.

Земля в лизхолде на 60 лет, зона жилая по базе листинга. Цена типологии — Rp 5,29 млрд (≈ $ 299 000). Сдача по базе листинга — I квартал 2028 года. На карточке проекта стоит более ранний срок из материалов застройщика, поэтому дату сверяем. Платежи привязываем к этапам, а не к календарю.

Расчёт по этому объекту

Доходность EVERY Bali · Апартаменты 2BR: до расходов и на счёте

Застройщик заявляет доходность 9,5–11% после налогов и управления. Показываем как есть, в расчёт не берём. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 2,30 млн (≈ $ 130) за ночь по Унгасану, управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 10,3%≈ Rp 546 млн (≈ $ 30 842) в год при загрузке 65% и ставке Rp 2,3 млн (≈ $ 130) за ночь Чистыми 6,2%≈ Rp 328 млн (≈ $ 18 506) в год · окупаемость ≈ 16,2 года
  • Доход с аренды до расходовRp 546 млн (≈ $ 30 842)10,3% от цены · ставка Rp 2,3 млн (≈ $ 130), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 98,3 млн (≈ $ 5 552)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 54,6 млн (≈ $ 3 084)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 65,5 млн (≈ $ 3 701)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 328 млн (≈ $ 18 506)6,2% от цены · окупаемость ≈ 16,2 года
Сценарии загрузки: EVERY Bali · Апартаменты 2BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 462 млн (≈ $ 26 098)Rp 185 млн (≈ $ 10 439)Rp 277 млн (≈ $ 15 658)5,2%19,1 года
65%базовыйRp 546 млн (≈ $ 30 842)Rp 218 млн (≈ $ 12 337)Rp 328 млн (≈ $ 18 506)6,2%16,2 года
75%сильныйRp 630 млн (≈ $ 35 588)Rp 252 млн (≈ $ 14 235)Rp 378 млн (≈ $ 21 352)7,1%14,0 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
Застройщик заявляет доходность 9,5–11% после налогов и управления. Показываем как есть, в расчёт не берём. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 2,3 млн (≈ $ 130) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Ungasan средняя выручка на листинг Rp 2,6 млн (≈ $ 145), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Ungasan — 38,8% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
EVERY Bali · Вилла L 3BR — 5,4% на счёте при 65%; EVERY Bali · Вилла S 2BR — 6,7% на счёте при 65%; EVERY Bali · Вилла 1BR — 8,5% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты EVERY Bali · Апартаменты 2BR

  1. 30–50%Первый взнос при сделке: S — 50%, M — 40%, L — 30% от цены юнита.
  2. 50–70%Остаток любыми долями в течение 12 месяцев с даты сделки.
  3. ПередачаПриёмка после SLF, Q1 2027 по плану застройщика.

Рассрочка без процентов, но короткая: год на остаток. Просим привязать последний транш к акту ввода, а не к дате.

Локация

Локация: Ungasan

Плато над Melasti и Karma Beach: спокойнее Uluwatu, дешевле на входе, аэропорт в 25 минутах. Много жилых зон — зонирование здесь проверяем первым.

EVERY Bali: корпус апартаментов с террасами
Ungasan · Badung · 8 мин до пляжа Melasti
  • Пляж Melasti8 мин
  • Garuda Wisnu Kencana500 м
  • Международная школа8 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 30 мин

Юг Uluwatu: ставка ниже Uluwatu, зато семьи и зимовщики держат загрузку вне сезона.

Ungasan · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 37отелей
  • 37ресторанов
  • 15кафе
  • 11магазинов
  • 10спа-салонов
  • 6достопримечательностей
  • 2клиники

Ближайшие места

  • The Kirana Ungasanотель · 303 м
  • Sultans Of Swellотель · 389 м
  • ACK Ungasan 2кафе · 404 м
  • Casa Asiaресторан · 406 м
  • Ellen Beauty Salon Ungasanспа-салон · 415 м
  • Barber Shop Syifa Ungasanспа-салон · 426 м
  • Ari Artha Salon & Spa Ungasanспа-салон · 436 м
  • HUMANS - Coffee & Foodресторан · 436 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про EVERY Bali · Апартаменты 2BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке этого юнита?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По этому юниту запрашиваем выписку PBG, планировку и график стройки, читаем договор аренды земли и разбираем, как именно набираются 60 лет, сверяем зону по RDTR. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением со списком того, что осталось открытым.

Можно ли купить юнит дистанционно?

Да. Показ по Zoom, документы и договор — через нотариуса и доверенность, приёмка на нашей стороне. Комплекс строится: транши привязываем к этапам, этапы проверяем на площадке и присылаем фотоотчёт. Приёмку после сдачи проводим сами, сверяя отделку и технику со спецификацией.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 2,30 млн (≈ $ 130) за ночь берём по AirROI по району Ungasan с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Чем эти апартаменты отличаются от вилл комплекса?

Форматом владения пространством: апартаменты стоят в корпусе, у вилл свой участок и свой бассейн. По метражу 102,66 м² сопоставимы с младшей виллой, по цене — заметно дешевле. Для аренды разница простая: вилла продаётся приватностью, апартаменты — инфраструктурой комплекса и ценой ночи.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →