SESEH · ID RR-1175

The Leo Villas — готовая вилла 3 спальни в 200 м от пляжа Seseh

Готовая вилла 220 м² с тремя спальнями и бассейном в комплексе из шести вилл в 200 м от пляжа Seseh. Сдана в 2023, работает в аренде: Rp 3,5–3,8 млн (≈ $ 200–215) за ночь при загрузке 90–96% по данным владельцев. Лизхолд до 2052 + 30 лет.

  • Leasehold до 2052 + 30
  • Готова · в аренде
  • 200 м до пляжа
  • 3спальни
  • 2санузла
  • 220 м²площадь виллы
  • 200 мдо пляжа Seseh
  • Leaseholdдо 21.01.2052 + 30 лет
  • 2023год постройки

Объект

Что это за объект

The Leo Villas — комплекс из шести вилл в центре Seseh, построен в июне 2023 года: тропический минимализм, мебель на заказ, двухсветная гостиная, кухня с встроенной техникой и кофемашиной. Villa III — трёхспальная, 220 м², с приватным бассейном и садом спереди и сзади; в комплексе — здание для персонала и паркинг.

Главное в этом лоте — не рендер, а история: вилла уже два сезона в аренде. По данным управляющего, ставка Rp 3,5–3,8 млн (≈ $ 200–215) за ночь и загрузка 90–96% у вилл, которые владельцы не занимают сами. Это реальные цифры, но верх рынка; в нашем расчёте ниже — сценарии 60–80%.

До пляжа — 200 метров пешком, до кафе и йоги Seseh — пешком, до Pererenan — 10 минут, до Canggu — 15. Зонирование туристическое, что для субаренды принципиально. Лизхолд до 21 января 2052 — около 25 лет на дату покупки — с опцией продления на 30 лет. Цена Rp 5,75 млрд (≈ $ 325 000), ориентир: прайс ведётся в рупиях.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 3,5 млн (≈ $ 200) за ночь — фактическая ставка вилл комплекса по данным управляющего (Rp 3,5–3,8 млн (≈ $ 200–215)). Базовый сценарий загрузки 70%, осторожный 60%, сильный 80%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 553 млн (≈ $ 31 200) в год, 9,4% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность The Leo Villas · Villa III: до расходов и на счёте

По данным продавца — загрузка 90–96% и Rp 3,5–3,8 млн (≈ $ 200–215) за ночь по факту 2024–2025. Ниже — наш расчёт по стандартным сценариям 60–80%: управление, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 15,7%≈ Rp 904 млн (≈ $ 51 100) в год при загрузке 70% и ставке Rp 3,5 млн (≈ $ 200) за ночь Чистыми 9,4%≈ Rp 543 млн (≈ $ 30 660) в год · окупаемость ≈ 10,6 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 904 млн (≈ $ 51 100)15,7% от цены · ставка Rp 3,5 млн (≈ $ 200), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 163 млн (≈ $ 9 198)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 90,4 млн (≈ $ 5 110)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 109 млн (≈ $ 6 132)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 543 млн (≈ $ 30 660)9,4% от цены · окупаемость ≈ 10,6 лет
Сценарии загрузки: The Leo Villas · Villa III
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 775 млн (≈ $ 43 800)Rp 310 млн (≈ $ 17 520)Rp 465 млн (≈ $ 26 280)8,1%12,4 года
70%базовыйRp 904 млн (≈ $ 51 100)Rp 362 млн (≈ $ 20 440)Rp 543 млн (≈ $ 30 660)9,4%10,6 лет
80%сильныйRp 1,03 млрд (≈ $ 58 400)Rp 413 млн (≈ $ 23 360)Rp 620 млн (≈ $ 35 040)10,8%9,3 года

Коридор Pererenan–Seseh: ставка около Rp 3 млн (≈ $ 170) по AirROI, наш сегмент — 60–80%.

Откуда цифры

Данные застройщика
По данным продавца — загрузка 90–96% и Rp 3,5–3,8 млн (≈ $ 200–215) за ночь по факту 2024–2025. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 3,5 млн (≈ $ 200) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Seseh средняя выручка на листинг ≈ Rp 3 млн (≈ $ 170), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Seseh — 45–48% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Seseh Sands · Вилла 3BR · угловой лот — 2,5% на счёте при 70%; Seseh Sands · Вилла 3BR — 4,7% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты The Leo Villas · Villa III

  1. РезервацияДепозит, размер уточняем.
  2. ОплатаДля готовой виллы — против нотариальной сделки и передачи.
  3. ПередачаКлючи, договор аренды земли, SLF и лицензия на аренду.

Готовый объект: оплату структурируем через нотариуса против документов, без «этапов стройки».

Локация

Локация: Seseh

Тихая деревня с чёрным пляжем в 10 минутах от Pererenan и 15 от Canggu. Сюда пришли застройщики вилл на три спальни: земля дороже, чем в Kedungu, но покупатель — тот же, что в Canggu, только устал от шума.

The Leo Villas · Villa III: бассейн и терраса у виллы
Seseh · Badung · 200 м до пляжа
  • Пляж Seseh200 м пешком
  • Кафе и йога Sesehпешком
  • Pererenan≈ 10 мин
  • Canggu≈ 15 мин

Seseh — тихий отрезок побережья с готовым спросом из Pererenan: вилла в 200 м от пляжа здесь сдаётся сама.

Seseh · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 12ресторанов
  • 6достопримечательностей
  • 6отелей
  • 4пляжа
  • 4кафе
  • 1бар

Ближайшие места

  • Villa Tepi Sawahотель · 143 м
  • Udara Baliотель · 147 м
  • Warung Alusресторан · 212 м
  • seseh beachпляж · 222 м
  • The Lodgeресторан · 228 м
  • Villa Matahariотель · 241 м
  • Local kite beachдостопримечательность · 323 м
  • Kecamatan Mangwiотель · 334 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про The Leo Villas · Villa III

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в The Leo Villas · Villa III?

Ноль. Цена — прайс продавца, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт. По вилле смотрим договор аренды земли до 21.01.2052 и письменное подтверждение опции на 30 лет. Туристическую зону сверяем выпиской RDTR. Номер PBG, акт ввода SLF и лицензию на аренду (NIB) проверяем до задатка.

Можно ли купить The Leo Villas · Villa III дистанционно?

Да. Показ по Zoom, документы и договор — дистанционно через нотариуса и доверенность, приёмка — на нашей стороне. Вилла готова, сдана в июне 2023 года. На месте проверим состояние дома, бассейна и мебели на заказ. Оплату структурируем через нотариуса против документов. Ключи передаются вместе с договором аренды земли, SLF и лицензией на аренду.

Откуда цифры доходности?

Ставка — по AirROI по району Seseh с поправкой на тип: Rp 3,54 млн (≈ $ 200) за ночь для виллы на три спальни. Загрузка — по сегменту с профессиональным управлением, базовый сценарий 70%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация. Данные продавца по аренде показываем отдельно и в расчёт не берём. Это оценка, не гарантия.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →