SESEH · ID RR-2119

Seseh Sands — вилла 3 спальни, 332 м², участок 250 м²

Трёхэтажная вилла 332 м² с тремя спальнями, бассейном 20,5 м² и руфтопом на участке 250 м² в минуте от пляжа Seseh. Pink-зона, лизхолд 32 года, платежи через эскроу нотариуса.

Юнит проекта Seseh Sands · юнитов в каталоге: 2

  • Leasehold 32 года + продление
  • Строится
  • Эскроу у нотариуса
  • 3спальни
  • 3+1санузла
  • 332 м²площадь виллы
  • 250 м²участок
  • Leasehold32 года + продление
  • 20,5 м²бассейн

Объект

Что это за объект

Базовый лот Seseh Sands: участок 250 м², вилла 332 м² на три этажа — гостиная с кухней и террасой к бассейну на первом, три спальни с санузлами на втором, руфтоп на третьем. Мебель сделана под проект и входит в цену.

От порога до пляжа Seseh — минута пешком. Для гостя это главный аргумент: в Canggu виллы такого размера у моря почти не бывают, а здесь — тихая улица и чёрный песок за углом.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 5 млн (≈ $ 280) за ночь — выше медианы коридора Pererenan–Seseh (Rp 3 млн (≈ $ 170)), потому что это вилла 332 м² с тремя спальнями у пляжа, но ниже пиковых листингов. Базовый сценарий загрузки 70%, осторожный 60%, сильный 80%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 759 млн (≈ $ 42 900) в год, 4,7% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность Seseh Sands · Вилла 3BR: до расходов и на счёте

По официальным материалам застройщика — 11–15% ROI при загрузке 75–85%, доход до расходов. Ниже — наш расчёт с вычетом управления, налогов и содержания.

До расходов 7,8%≈ Rp 1,27 млрд (≈ $ 71 540) в год при загрузке 70% и ставке Rp 5,0 млн (≈ $ 280) за ночь Чистыми 4,7%≈ Rp 760 млн (≈ $ 42 924) в год · окупаемость ≈ 21,4 года
  • Доход с аренды до расходовRp 1,27 млрд (≈ $ 71 540)7,8% от цены · ставка Rp 5,0 млн (≈ $ 280), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 228 млн (≈ $ 12 877)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 127 млн (≈ $ 7 154)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 152 млн (≈ $ 8 585)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 760 млн (≈ $ 42 924)4,7% от цены · окупаемость ≈ 21,4 года
Сценарии загрузки: Seseh Sands · Вилла 3BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 1,09 млрд (≈ $ 61 320)Rp 434 млн (≈ $ 24 528)Rp 651 млн (≈ $ 36 792)4,0%25,0 лет
70%базовыйRp 1,27 млрд (≈ $ 71 540)Rp 507 млн (≈ $ 28 616)Rp 760 млн (≈ $ 42 924)4,7%21,4 года
80%сильныйRp 1,45 млрд (≈ $ 81 760)Rp 579 млн (≈ $ 32 704)Rp 868 млн (≈ $ 49 056)5,3%18,8 лет

Коридор Pererenan–Seseh: ставка около Rp 3 млн (≈ $ 170) по AirROI, наш сегмент — 60–80%.

Откуда цифры

Данные застройщика
По официальным материалам застройщика — 11–15% ROI при загрузке 75–85%, доход до расходов. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 5,0 млн (≈ $ 280) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Seseh средняя выручка на листинг ≈ Rp 3 млн (≈ $ 170), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Seseh — 45–48% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Seseh Sands · Вилла 3BR · угловой лот — 2,5% на счёте при 70%; The Leo Villas · Villa III — 9,4% на счёте при 70%; The Heights · Студия 40,8 м² — 8,1% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Seseh Sands · Вилла 3BR

  1. 10%Бронь на эскроу нотариуса после подписания соглашения.
  2. 15%После чистого due diligence и нотариального договора аренды и подряда.
  3. 15% + 25% + 25%По готовности 25%, 50% и 80% — примерно 4-й, 8-й и 12-й месяцы стройки.
  4. 10%В течение двух недель после передачи виллы.

Схема застройщика с эскроу и траншами по факту готовности — редкость для Бали. Есть и второй вариант с 30% после due diligence; выбираем под ваш кэш-флоу.

Локация

Локация: Seseh

Тихая деревня с чёрным пляжем в 10 минутах от Pererenan и 15 от Canggu. Сюда пришли застройщики вилл на три спальни: земля дороже, чем в Kedungu, но покупатель — тот же, что в Canggu, только устал от шума.

Seseh Sands · Вилла 3BR: виллы с террасами среди пальм
Seseh · Badung · 1 мин до пляжа
  • Пляж Seseh1 мин пешком
  • Pererenan≈ 10 мин
  • Центр Canggu≈ 10–15 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 10 км · 40 мин

Seseh — тихий отрезок побережья между Pererenan и Cemagi: частные виллы, чёрный песок, почти нет новых участков у моря.

Seseh · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 6достопримечательностей
  • 5отелей
  • 3ресторана
  • 2пляжа
  • 1кафе

Ближайшие места

  • Warung Fast Adhyресторан · 224 м
  • Sejuk Beach Villaотель · 290 м
  • Seseh General Storeкафе · 299 м
  • Kecamatan Mangwiотель · 358 м
  • Villa Matahariотель · 441 м
  • Villa Tepi Sawahотель · 558 м
  • Udara Baliотель · 662 м
  • seseh beachпляж · 823 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Seseh Sands · Вилла 3BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Seseh Sands · Вилла 3BR?

Для покупателя — ноль. Цена — прайс застройщика в его валюте, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт. По Seseh Sands читаем договор аренды земли: 32 года и гарантированное продление. Зону pink сверяем по RDTR и OSS. Номер и выписку PBG запрашиваем до задатка.

Можно ли купить Seseh Sands · Вилла 3BR дистанционно?

Да. Показ идёт по Zoom с площадки в Seseh, прилетать необязательно. Документы и договор подписываете дистанционно через нотариуса и доверенность. Приёмка виллы — на нашей стороне. Стройка идёт этапами, первые 10% лежат на эскроу нотариуса. Перед каждым траншем проверим на площадке готовность 25%, 50% и 80%.

Откуда цифры доходности?

Ставка — по AirROI по району с поправкой на тип объекта. Рынок коридора Pererenan–Seseh — около Rp 3 млн (≈ $ 170) за ночь. Загрузка — 60–80% по нашему сегменту с профессиональным управлением. Расходы — 40% выручки: управление, налоги, содержание. Это оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →