NYANG NYANG · ID RR-2441

Mare Nostrum — вилла на две спальни, 158 м², Nyang Nyang

Вилла 158 м² на две спальни в комплексе Nyang Nyang Beach Villas: свой бассейн, терраса и кровля с джакузи. До океана 360 метров. Лизхолд 27 лет, сдача — август 2027. Rp 4,25 млрд (≈ $ 240 000).

Юнит проекта Nyang Nyang Beach Villas

  • Leasehold 27 лет · сверяем
  • Строится
  • Кровля с джакузи
  • 2спальни
  • 158 м²площадь виллы
  • Leasehold27 лет · сверяем
  • 08.2027сдача · сверяем
  • 360 мдо пляжа Nyang Nyang

Объект

Что это за проект

Вилла Mare Nostrum — единственная доступная типология комплекса Nyang Nyang Beach Villas. Плато в 360 метрах от пляжа, пятнадцать минут до храма Uluwatu, до Padang Padang примерно двадцать.

Дом 158 м² на две спальни: свой бассейн, терраса у воды, кровля с джакузи и зоной барбекю. По базе листинга сдаётся semi furnished — состав комплектации фиксируем спецификацией к договору.

Земля в лизхолде: 27 лет по шахматке застройщика, 28 — по информационному листу; расхождение сверяем по договору аренды земли. Цена — Rp 4,25 млрд (≈ $ 240 000). Сдача заявлена на август 2027, точный день застройщик не называет.

Расчёт по этому объекту

Доходность Mare Nostrum · Вилла 2BR: до расходов и на счёте

Застройщик доходность по вилле Mare Nostrum не заявлял. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 3,01 млн (≈ $ 170) за ночь по виллам юга Букита, управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 16,8%≈ Rp 714 млн (≈ $ 40 332) в год при загрузке 65% и ставке Rp 3,0 млн (≈ $ 170) за ночь Чистыми 10,1%≈ Rp 428 млн (≈ $ 24 200) в год · окупаемость ≈ 9,9 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 714 млн (≈ $ 40 332)16,8% от цены · ставка Rp 3,0 млн (≈ $ 170), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 128 млн (≈ $ 7 260)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 71,4 млн (≈ $ 4 033)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 85,7 млн (≈ $ 4 840)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 428 млн (≈ $ 24 200)10,1% от цены · окупаемость ≈ 9,9 лет
Сценарии загрузки: Mare Nostrum · Вилла 2BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 604 млн (≈ $ 34 128)Rp 242 млн (≈ $ 13 651)Rp 362 млн (≈ $ 20 476)8,5%11,7 лет
65%базовыйRp 714 млн (≈ $ 40 332)Rp 286 млн (≈ $ 16 133)Rp 428 млн (≈ $ 24 200)10,1%9,9 лет
75%сильныйRp 824 млн (≈ $ 46 538)Rp 329 млн (≈ $ 18 615)Rp 494 млн (≈ $ 27 922)11,6%8,6 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 3,0 млн (≈ $ 170) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) по району Nyang Nyang, с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Manta Shell Villa — 7,8% на счёте при 65%; Manta Delmar Villa — 4,2% на счёте при 65%; Manta Seaborne 1BR — 9,9% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Mare Nostrum · Вилла 2BR

  1. РезервацияДепозит, размер уточняем.
  2. ЭтапыТранши против этапов стройки — график запрашиваем под юнит.
  3. ПередачаФинальный платёж против пакета документов.

План оплаты застройщик в материалах не публикует — фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Nyang Nyang · Uluwatu

Дикое побережье южнее Uluwatu: пустой пляж, закаты и ранняя стадия застройки. Инфраструктуры «по умолчанию» здесь нет — доступ, воду и электричество смотрим по объекту.

Nyang Nyang Beach Villas: терраса с бассейном
Nyang Nyang · Badung · Pecatu
  • Пляж Nyang Nyang≈ 360 м
  • Храм Uluwatu≈ 15 мин
  • Padang Padang≈ 20 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 45 мин

Nyang Nyang покупают за вид и тишину, которых уже нет в Bingin. Взамен — ранний рынок: спрос на аренду здесь создаёт сам проект, а не район.

Nyang Nyang · Uluwatu · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 24отеля
  • 15ресторанов
  • 11достопримечательностей
  • 3кафе
  • 1магазин
  • 1спа-салон
  • 1спортзал

Ближайшие места

  • Warung Rahayu Nyang Nyangресторан · 131 м
  • Nyang Nyang Bar & Restaurantресторан · 161 м
  • Private Jet Villaотель · 234 м
  • Sanjula Uluwatuотель · 252 м
  • Warung Party Peopleресторан · 320 м
  • Utilis Bali Barресторан · 354 м
  • New Morning Cafeкафе · 368 м
  • Uluwatu Wooden Villaотель · 378 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Mare Nostrum · Вилла 2BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Nyang Nyang Beach Villas?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт. По этому проекту сверяем срок лизхолда, цену по шахматке и инфолисту, запрашиваем PBG и проверяем юрлицо, которое подписывает договор. Заключение со списком открытых вопросов отдаём письменно.

Можно ли купить виллу дистанционно?

Да. Показ по Zoom, документы и договор — через нотариуса и доверенность, приёмка на нашей стороне. Проект на стадии котлована, сдача заявлена на август 2027. Транши привязываем к этапам, финальный платёж — против пакета документов. Ход стройки проверяем на площадке и присылаем фотоотчёт по каждому этапу.

Откуда цифры доходности?

Ставку берём по AirROI по югу Букита с поправкой на тип и площадь виллы: отдельной выборки по Nyang Nyang нет. Загрузку считаем осторожно — 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →