PANDAWA · ID RR-2826

Ramada Encore Pandawa Hills — таунхаус 1 спальня, 80,49 м², Pandawa

Таунхаус 80,49 м² с одной спальней в Ramada Encore над Пандавой: гостиная двойной высоты, кухня-столовая, свой выход к общему бассейну. До моря 400 метров. Лизхолд 30 + 20 лет, сдача в конце 2027 года. Rp 3,81 млрд (≈ $ 215 000).

Юнит проекта Ramada Encore Pandawa Hills · юнитов в каталоге: 3

  • Leasehold 30 + 20 лет
  • Строится
  • Два уровня
  • 1спальня
  • 80,49 м²общая площадь
  • 2 уровнягостиная двойной высоты
  • Leasehold30 + 20 лет
  • Конец 2027сдача · сверяем
  • 400 мдо моря

Объект

Что это за проект

Таунхаус 1BR — типология Ramada Encore Pandawa Hills на два уровня. До моря 400 метров по базе листинга, до пляжа Пандава километр по прямой. Таунхаусы стоят линиями вдоль общего бассейна, а не в корпусе отеля.

По рендерам застройщика: внизу гостиная двойной высоты с лестницей, кухня-столовая и санузел, наверху спальня со своим санузлом и ванной. Панорамное остекление на всю высоту гостиной — именно оно отличает таунхаус от апартаментов той же цены.

Земля в лизхолде: 30 лет плюс продление на 20. Цена типологии — Rp 3,81 млрд (≈ $ 215 000) по шахматке застройщика от 01.07.2026. В 80,49 м² входит общая площадь, а не только крытая. Сдача — конец 2027 года по последнему подтверждённому сроку.

Расчёт по этому объекту

Доходность Ramada Encore · Таунхаус 1BR: до расходов и на счёте

Застройщик доходность по этой типологии не заявлял. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 2,65 млн (≈ $ 150) за ночь по Пандаве, комиссия резортного оператора, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 16,6%≈ Rp 630 млн (≈ $ 35 588) в год при загрузке 65% и ставке Rp 2,7 млн (≈ $ 150) за ночь Чистыми 9,1%≈ Rp 346 млн (≈ $ 19 573) в год · окупаемость ≈ 11,0 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 630 млн (≈ $ 35 588)16,6% от цены · ставка Rp 2,7 млн (≈ $ 150), загрузка 65%
  • Резортный операторRp 145 млн (≈ $ 8 185)23% выручки · по договору управления сети
  • НалогиRp 63,0 млн (≈ $ 3 559)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 75,6 млн (≈ $ 4 270)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 346 млн (≈ $ 19 573)9,1% от цены · окупаемость ≈ 11,0 лет
Сценарии загрузки: Ramada Encore · Таунхаус 1BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 45%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 533 млн (≈ $ 30 112)Rp 240 млн (≈ $ 13 551)Rp 293 млн (≈ $ 16 562)7,7%13,0 лет
65%базовыйRp 630 млн (≈ $ 35 588)Rp 283 млн (≈ $ 16 014)Rp 346 млн (≈ $ 19 573)9,1%11,0 лет
75%сильныйRp 727 млн (≈ $ 41 062)Rp 327 млн (≈ $ 18 478)Rp 400 млн (≈ $ 22 584)10,5%9,5 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 2,7 млн (≈ $ 150) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Pandawa средняя выручка на листинг Rp 4,3 млн (≈ $ 245), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Pandawa — 46% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
45% выручки: резортный оператор 23%, налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Pandawa Hills · Студия 35 м² — 7,4% на счёте при 60%; Pandawa Hills · Студия с видом на океан — 7,5% на счёте при 60%; Pandawa Hills · Вилла 1BR — 7,9% на счёте при 60%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Ramada Encore · Таунхаус 1BR

  1. Первый взнос 30%При сделке — по основным материалам застройщика.
  2. РассрочкаОстаток частями до июля 2027 года.
  3. ПередачаПриёмка после акта ввода, конец 2027 года по плану застройщика.

В отдельных офферах застройщика встречается первый взнос 25% и другой срок рассрочки — берём условия основных материалов и сверяем под конкретный лот.

Локация

Локация: Pandawa

Pandawa — белый пляж в коридоре скал: днём экскурсии, к ночи тихо. Вход ниже, чем на клифах Улувату. Ставка по району Rp 4,3 млн (≈ $ 245) за ночь при загрузке 46%.

Ramada Encore: таунхаусы у бассейна днём — рендер застройщика
Pandawa · Badung · над побережьем
  • До моря≈ 400 м · по базе листинга
  • Пляж Pandawa≈ 1 км по прямой
  • Пляж Green Bowl≈ 1,7 км по прямой
  • Nusa Dua≈ 7,1 км по прямой
  • Аэропорт Денпасар≈ 35 мин

Пандаву выбирают за семейный пляж и цену ниже клифа. Обратная сторона — поток дневных экскурсий и тихий вечер, на котором аренда зарабатывает меньше.

Pandawa · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 6отелей
  • 5достопримечательностей
  • 3пляжа
  • 2кафе
  • 1ресторан

Ближайшие места

  • Puri Pandawa Resortотель · 101 м
  • Manik Pandawa villaотель · 163 м
  • Patung Tikus Putihдостопримечательность · 574 м
  • Patung Dharmawangsaдостопримечательность · 595 м
  • Patung Arjunaдостопримечательность · 621 м
  • Pantai Pandawaпляж · 628 м
  • Pandawa Beach homestayотель · 660 м
  • Canoe Rentalдостопримечательность · 697 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Ramada Encore · Таунхаус 1BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке этого таунхауса?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По таунхаусу 1BR запрашиваем планировку, актуальную шахматку и выписку PBG, читаем договор аренды земли и условия продления, сверяем зону по RDTR. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением со списком того, что осталось открытым.

Можно ли купить таунхаус дистанционно?

Да. Показ по Zoom, документы и договор — через нотариуса и доверенность, приёмка на нашей стороне. Комплекс строится: транши привязываем к этапам, этапы проверяем на площадке и присылаем фотоотчёт. Финальный платёж идёт против пакета документов, задаток без проверенных бумаг не вносим.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 2,65 млн (≈ $ 150) за ночь берём по AirROI по району Pandawa с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 45% выручки — у резортного оператора доля выше обычной УК. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Что входит в 80,49 м²?

Это общая площадь таунхауса из шахматки застройщика: оба уровня вместе с террасой и лестницей. Отдельная графа крытой площади в той же шахматке меньше — 65,14 м². Мы показываем общую, как её считает застройщик, а планировку с подписанными размерами присылаем под запрос.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →