PANDAWA · ID RR-2812

Ramada Encore Pandawa Hills — апартаменты Superior, 31 м², Pandawa

Апартаменты Superior 31 м² в корпусе Ramada Encore над Пандавой: спальная зона, кухонный блок и рабочее место в одном объёме. Бассейн-инфинити и бар на кровле в доме, до моря 400 метров. Лизхолд 30 + 20 лет. Rp 2,39 млрд (≈ $ 135 000).

Юнит проекта Ramada Encore Pandawa Hills · юнитов в каталоге: 3

  • Leasehold 30 + 20 лет
  • Строится
  • Гостиничный оператор
  • Студияпо рендерам застройщика
  • 31 м²площадь апартаментов
  • 182юнита в комплексе
  • Leasehold30 + 20 лет
  • Конец 2027сдача · сверяем
  • 400 мдо моря

Объект

Что это за проект

Superior — самая компактная типология Ramada Encore Pandawa Hills: 31 м² в основном корпусе. До моря 400 метров по базе листинга, до пляжа Пандава километр по прямой, до Нуса-Дуа семь.

По рендерам застройщика это один жилой объём: кровать, зона с рабочим столом и телевизором, кухонный блок с холодильником и микроволновкой, гардероб. В шахматке застройщика число спален по этой типологии не проставлено, поэтому формат мы называем студией по рендерам и уточняем у застройщика. В доме бассейн-инфинити, бар на кровле, лаундж с видом на море и ресторан.

Земля в лизхолде: 30 лет плюс продление на 20. Цена типологии — Rp 2,39 млрд (≈ $ 135 000), это минимальная строка обычной продажи в шахматке от 01.07.2026. Долевые лоты по этой типологии дешевле, но это другая схема — мы её не предлагаем.

Расчёт по этому объекту

Доходность Ramada Encore · Апартаменты Superior: до расходов и на счёте

Застройщик доходность по этой типологии не заявлял. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 1,50 млн (≈ $ 85) за ночь по Пандаве, комиссия резортного оператора, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 14,9%≈ Rp 357 млн (≈ $ 20 166) в год при загрузке 65% и ставке Rp 1,5 млн (≈ $ 85) за ночь Чистыми 8,2%≈ Rp 196 млн (≈ $ 11 091) в год · окупаемость ≈ 12,2 года
  • Доход с аренды до расходовRp 357 млн (≈ $ 20 166)14,9% от цены · ставка Rp 1,5 млн (≈ $ 85), загрузка 65%
  • Резортный операторRp 82,1 млн (≈ $ 4 638)23% выручки · по договору управления сети
  • НалогиRp 35,7 млн (≈ $ 2 017)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 42,8 млн (≈ $ 2 420)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 196 млн (≈ $ 11 091)8,2% от цены · окупаемость ≈ 12,2 года
Сценарии загрузки: Ramada Encore · Апартаменты Superior
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 45%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 302 млн (≈ $ 17 064)Rp 136 млн (≈ $ 7 679)Rp 166 млн (≈ $ 9 385)7,0%14,4 года
65%базовыйRp 357 млн (≈ $ 20 166)Rp 161 млн (≈ $ 9 075)Rp 196 млн (≈ $ 11 091)8,2%12,2 года
75%сильныйRp 412 млн (≈ $ 23 269)Rp 185 млн (≈ $ 10 471)Rp 227 млн (≈ $ 12 798)9,5%10,5 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 1,5 млн (≈ $ 85) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Pandawa средняя выручка на листинг Rp 4,3 млн (≈ $ 245), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Pandawa — 46% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
45% выручки: резортный оператор 23%, налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Pandawa Hills · Студия 35 м² — 7,4% на счёте при 60%; Pandawa Hills · Студия с видом на океан — 7,5% на счёте при 60%; Pandawa Hills · Вилла 1BR — 7,9% на счёте при 60%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Ramada Encore · Апартаменты Superior

  1. Первый взнос 30%При сделке — по основным материалам застройщика.
  2. РассрочкаОстаток частями до июля 2027 года.
  3. ПередачаПриёмка после акта ввода, конец 2027 года по плану застройщика.

В отдельных офферах застройщика встречается первый взнос 25% и другой срок рассрочки — берём условия основных материалов и сверяем под конкретный лот.

Локация

Локация: Pandawa

Pandawa — белый пляж в коридоре скал: днём экскурсии, к ночи тихо. Вход ниже, чем на клифах Улувату. Ставка по району Rp 4,3 млн (≈ $ 245) за ночь при загрузке 46%.

Ramada Encore: апартаменты Superior, спальная зона — рендер застройщика
Pandawa · Badung · над побережьем
  • До моря≈ 400 м · по базе листинга
  • Пляж Pandawa≈ 1 км по прямой
  • Пляж Green Bowl≈ 1,7 км по прямой
  • Nusa Dua≈ 7,1 км по прямой
  • Аэропорт Денпасар≈ 35 мин

Пандаву выбирают за семейный пляж и цену ниже клифа. Обратная сторона — поток дневных экскурсий и тихий вечер, на котором аренда зарабатывает меньше.

Pandawa · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 6отелей
  • 5достопримечательностей
  • 3пляжа
  • 2кафе
  • 1ресторан

Ближайшие места

  • Puri Pandawa Resortотель · 101 м
  • Manik Pandawa villaотель · 163 м
  • Patung Tikus Putihдостопримечательность · 574 м
  • Patung Dharmawangsaдостопримечательность · 595 м
  • Patung Arjunaдостопримечательность · 621 м
  • Pantai Pandawaпляж · 628 м
  • Pandawa Beach homestayотель · 660 м
  • Canoe Rentalдостопримечательность · 697 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Ramada Encore · Апартаменты Superior

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке этих апартаментов?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По этой типологии запрашиваем планировку, актуальную шахматку и выписку PBG, читаем договор аренды земли и условия продления, сверяем зону по RDTR. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением со списком того, что осталось открытым.

Можно ли купить апартаменты дистанционно?

Да. Показ по Zoom, документы и договор — через нотариуса и доверенность, приёмка на нашей стороне. Корпус строится: транши привязываем к этапам, этапы проверяем на площадке и присылаем фотоотчёт. Финальный платёж идёт против пакета документов, задаток без проверенных бумаг не вносим.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 1,50 млн (≈ $ 85) за ночь берём по AirROI по району Pandawa с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 45% выручки — у резортного оператора доля выше обычной УК. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Сколько здесь спален?

В шахматке застройщика графа со спальнями по типологии Superior не заполнена, а этаж числом спален не считается. По рендерам это студия: кровать, кухонный блок и рабочее место в одном объёме. Планировку с подписанными площадями запрашиваем у застройщика и присылаем вместе с прайсом.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →