PANDAWA
от Rp 2,91 млрд (≈ $ 164 500)/ 30 + 20 лет · по базе листинга, сверяем
Neat House Villa
Pandawa · Комплекс вилл
- 2 спальни
- 62,4 м²
- лизхолд 30+20
Узнать детали
Pandawa · Перелив спроса
Недвижимость в Пандаве: семейный пляж и виллы дешевле клифа
Pandawa (Пандава) — белый пляж в вырубленном коридоре скал, куда днём везут экскурсии, а к ночи становится тихо. Вход ниже, чем на клифах Улувату, и арендная модель слабее — считаем осторожнее.
- Ставка за ночьRp 4,3 млн (≈ $ 245)
- Загрузка46%
- Входот Rp 2,21 млрд (≈ $ 125 000)
- Динамикаотдельной выборки AirROI по Pandawa нет — цифры коридора Uluwatu
- Объектов в каталоге10
Разбор
Как мы смотрим на Pandawa
Пандава живёт дневным трафиком: автобусы, каноэ, фото у известняковых статуй. Ночёвок здесь меньше, чем проездов, поэтому вилла работает не на сёрфера, а на семью, которая сняла дом на неделю.
Отдельной статистики AirROI по Пандаве нет: район считается внутри коридора Uluwatu — ставка около Rp 4,3 млн (≈ $ 245), загрузка 46%. У вилл в Пандаве обе цифры ниже средней по коридору, и это закладываем в расчёт с самого начала.
Зато вход ниже: апартаменты и виллы идут от Rp 2,21 млрд (≈ $ 125 000) — одна из самых низких цен на Буките. Земля здесь дальше от обрыва, ровнее и дешевле, поэтому проекты крупнее: комьюнити на десятки юнитов с бассейном и рестораном внутри.
Каталог
10 объектов в районе Pandawa
Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. У юнитов с расчётом показан доход на счёте после управляющей компании, налогов и простоя.
PANDAWA
от Rp 2,21 млрд (≈ $ 125 000)/ 26 + 26 лет
Pandawa Hills
Pandawa · Комплекс апартаментов и вилл
- студия–3 спальни
- 35–205 м²
- лизхолд 26+26
Узнать детали
PANDAWA
Rp 2,21 млрд (≈ $ 125 000)/ 26 + 26 лет
Pandawa Hills · Студия 35 м²
Pandawa · Студия
- студия
- 35 м²
- лизхолд 26+26
Узнать детали
PANDAWA
Rp 2,48 млрд (≈ $ 140 000)/ 26 + 26 лет
Pandawa Hills · Студия с видом на океан
Pandawa · Студия
- студия
- 35 м²
- лизхолд 26+26
Узнать детали
PANDAWA
Rp 4,42 млрд (≈ $ 250 000)/ 26 + 26 лет
Pandawa Hills · Вилла 1BR
Pandawa · Вилла 1 спальня
- 1 спальня
- 91 м²
- лизхолд 26+26
Узнать детали
PANDAWA
Rp 5,31 млрд (≈ $ 300 000)/ 26 + 26 лет
Pandawa Hills · Вилла 2BR
Pandawa · Вилла 2 спальни
- 2 спальни
- 126 м²
- лизхолд 26+26
Узнать детали
PANDAWA
от Rp 2,39 млрд (≈ $ 135 000)/ 30 + 20 лет
Ramada Encore Pandawa Hills
Pandawa · Апарт-комплекс
- студия–3 спальни
- 31–293 м²
- лизхолд 30+20
Узнать детали
PANDAWA
Rp 2,39 млрд (≈ $ 135 000)/ 30 + 20 лет
Ramada Encore · Апартаменты Superior
Pandawa · Апартаменты-студия
- студия
- 31 м²
- лизхолд 30+20
Узнать детали
PANDAWA
Rp 3,81 млрд (≈ $ 215 000)/ 30 + 20 лет
Ramada Encore · Таунхаус 1BR
Pandawa · Таунхаус 1 спальня
- 1 спальня
- 80,49 м²
- лизхолд 30+20
Узнать детали
PANDAWA
Rp 10,71 млрд (≈ $ 605 000)/ 30 + 20 лет
Ramada Encore · Вилла 3BR
Pandawa · Вилла 3 спальни
- 3 спальни
- 292,61 м² · участок 328,73 м²
- лизхолд 30+20
Узнать детали
Расчёт
Что остаётся на счёте в Pandawa
Базовый сценарий — загрузка 70%. Ставка за ночь — наша оценка по району и типу объекта, не обещание застройщика.
| Объект | Цена | Ставка | На счёте в год | % от цены | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|---|
| Pandawa Hills · Студия 35 м²студия · 35 м² | Rp 2,21 млрд (≈ $ 125 000) | Rp 1,2 млн (≈ $ 70) | Rp 163 млн (≈ $ 9 198) | 7,4% | 13,6 лет |
| Pandawa Hills · Студия с видом на океанстудия · 35 м² | Rp 2,48 млрд (≈ $ 140 000) | Rp 1,4 млн (≈ $ 80) | Rp 186 млн (≈ $ 10 512) | 7,5% | 13,3 года |
| Pandawa Hills · Вилла 1BR1 спальня · 91 м² | Rp 4,42 млрд (≈ $ 250 000) | Rp 2,7 млн (≈ $ 150) | Rp 349 млн (≈ $ 19 710) | 7,9% | 12,7 лет |
| Pandawa Hills · Вилла 2BR2 спальни · 126 м² | Rp 5,31 млрд (≈ $ 300 000) | Rp 3,2 млн (≈ $ 180) | Rp 419 млн (≈ $ 23 652) | 7,9% | 12,7 лет |
| Ramada Encore · Апартаменты Superiorстудия · 31 м² | Rp 2,39 млрд (≈ $ 135 000) | Rp 1,5 млн (≈ $ 85) | Rp 196 млн (≈ $ 11 091) | 8,2% | 12,2 года |
| Ramada Encore · Таунхаус 1BR1 спальня · 80,49 м² | Rp 3,81 млрд (≈ $ 215 000) | Rp 2,7 млн (≈ $ 150) | Rp 346 млн (≈ $ 19 573) | 9,1% | 11,0 лет |
| Ramada Encore · Вилла 3BR3 спальни · 292,61 м² · участок 328,73 м² | Rp 10,71 млрд (≈ $ 605 000) | Rp 4,6 млн (≈ $ 260) | Rp 601 млн (≈ $ 33 927) | 5,6% | 17,8 лет |
Расчёт — оценка Rise Real Bali по бенчмаркам AirROI (скользящий год) и данным застройщиков, не гарантия дохода. Полный расчёт с тремя сценариями — на странице каждого юнита. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.
Аналитика
Что почитать перед выбором в Pandawa
Право, доходность и рынок района — материалы, на которые мы опираемся в расчётах.
20 сентября 2026·PDF
Читать →
20 сентября 2026·PDF
Читать →
20 сентября 2026·PDF
Читать →
Прямые ответы
Вопросы про Pandawa
Если ответа здесь нет — спросите в Telegram или MAX, ответим текстом, а не звонком.
Почему в Пандаве дешевле, чем в Улувату?
Нет клифа и нет сёрфа — двух вещей, за которые платят больше всего. Земля ровнее и дальше от обрыва, стройка дешевле, поэтому вход ниже примерно на треть.
Пандава подходит для посуточной аренды?
Подходит для семейных заездов на неделю и дольше. На короткие ночёвки район слабее: гость приезжает на пляж днём, а ночует ближе к Улувату или в Нуса-Дуа.
Какая доходность виллы в Пандаве?
Считаем по коридору Uluwatu, но со ставкой ниже средней: на счёте остаётся 6–8% при загрузке 60–70%. Гарантии застройщиков в расчёт не берём.
Рядом
Соседние районы
Перелив спроса
Ungasan
Ungasan (Унгасан) — плато над Melasti и Karma Beach: спокойнее Uluwatu, дешевле на входе, аэропорт в 25 минутах. Жилых зон много. Зонирование здесь проверяем первым.
Разбор района
Перелив спроса
Melasti
Melasti (Меласти) — вырубленная в скале дорога к бирюзовой воде и пляжные клубы, куда съезжается весь юг. Панорамы здесь не застроят, но рельеф удорожает стройку — это и есть цена вида.
Разбор района
Ядро
Nusa Dua
Nusa Dua (Нуса-Дуа) — курортный анклав ITDC: гостиничная застройка, охрана, инженерия, управление уровня отеля. Премия фрихолда к лизу около нуля. Платить за фрихолд здесь незачем.
Разбор района