PANDAWA · ID RR-2896

Pandawa Hills — студия 35 м² с видом на океан, Kutuh, Pandawa

Студия 35 м² с видом на океан на третьем-четвёртом этаже Pandawa Hills у пляжа Pandawa: общий бассейн, ресторан и кинотеатр на крыше. Лизхолд 26+26 лет. Rp 2,48 млрд (≈ $ 140 000).

Юнит проекта Pandawa Hills · юнитов в каталоге: 4

  • Leasehold 26+26 лет
  • Строится
  • Ресторан на крыше
  • Студияжилая зона и кухня в одном объёме
  • 35 м²жилая площадь без балкона
  • 3–4этаж, вид на океан
  • 26+26лет лизхолда по шахматке
  • 4Q 2026сдача по шахматке
  • 690 мдо пляжа Green Bowl

Объект

Что это за проект

Студия 35 м² с видом на океан в корпусе Pandawa Hills в Desa Kutuh. Такие лоты застройщик размещает на третьем и четвёртом этажах — ниже вид закрывают соседние корпуса. На крыше ресторан и кинотеатр с видом на океан.

Площадь та же, что у базовой студии, разница только в этаже и виде — и в цене на $ 15 000. Для посуточной аренды это окупается быстрее, чем лишние метры: вид на океан в первом кадре объявления поднимает и ставку, и конверсию.

Земля в розовой зоне по данным застройщика, форма владения — лизхолд: в шахматке 26+26 лет, в презентации 25+25, поэтому срок сверяем. Цена типологии — Rp 2,48 млрд (≈ $ 140 000) по шахматке. Сдача по шахматке — IV квартал 2026 года; стадия на сегодня коробка, поэтому дату подтверждаем у застройщика и привязываем платежи к этапам.

Расчёт по этому объекту

Доходность Pandawa Hills · Студия с видом на океан: до расходов и на счёте

Застройщик доходность по этой типологии не заявлял. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 1,42 млн (≈ $ 80) за ночь по Пандаве, управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены. Загрузку берём ниже обычной: по району она держится около 46%.

До расходов 12,5%≈ Rp 310 млн (≈ $ 17 520) в год при загрузке 60% и ставке Rp 1,4 млн (≈ $ 80) за ночь Чистыми 7,5%≈ Rp 186 млн (≈ $ 10 512) в год · окупаемость ≈ 13,3 года
  • Доход с аренды до расходовRp 310 млн (≈ $ 17 520)12,5% от цены · ставка Rp 1,4 млн (≈ $ 80), загрузка 60%
  • Управляющая компанияRp 55,8 млн (≈ $ 3 154)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 31,0 млн (≈ $ 1 752)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 37,2 млн (≈ $ 2 102)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 186 млн (≈ $ 10 512)7,5% от цены · окупаемость ≈ 13,3 года
Сценарии загрузки: Pandawa Hills · Студия с видом на океан
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
50%осторожныйRp 258 млн (≈ $ 14 600)Rp 103 млн (≈ $ 5 840)Rp 155 млн (≈ $ 8 760)6,3%16,0 лет
60%базовыйRp 310 млн (≈ $ 17 520)Rp 124 млн (≈ $ 7 008)Rp 186 млн (≈ $ 10 512)7,5%13,3 года
70%сильныйRp 362 млн (≈ $ 20 440)Rp 145 млн (≈ $ 8 176)Rp 217 млн (≈ $ 12 264)8,8%11,4 года

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 1,4 млн (≈ $ 80) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Pandawa средняя выручка на листинг Rp 4,3 млн (≈ $ 245), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Pandawa — 46% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 50% осторожный, 60% базовый, 70% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Pandawa Hills · Студия 35 м² — 7,4% на счёте при 60%; Pandawa Hills · Вилла 1BR — 7,9% на счёте при 60%; Pandawa Hills · Вилла 2BR — 7,9% на счёте при 60%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Pandawa Hills · Студия с видом на океан

  1. РезервацияБронь студии или виллы на имя покупателя, размер депозита уточняем.
  2. Первый взнос30% стоимости — по презентации застройщика.
  3. РассрочкаСемь платежей по 10%, без процентов в течение 12 месяцев.
  4. Полная оплатаПри оплате сразу застройщик даёт скидку 5%.

График — из презентации застройщика. Привязку траншей к этапам стройки фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Kutuh · Ungasan

Юг Bukit между Ungasan и Nusa Dua: пляжи Pandawa, Melasti и Green Bowl, ветер и виды на океан. До кафе и магазинов Uluwatu и Nusa Dua нужен байк.

Pandawa Hills: студия — диван у раздвижного окна с видом на океан — рендер застройщика
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, у пляжа Pandawa
  • Пляж Pandawa2 минуты — по данным застройщика
  • Пляж Batu Barak610 м по OpenStreetMap
  • Пляж Green Bowl690 м по OpenStreetMap
  • Отели и магазины5 минут — по данным застройщика
  • Аэропорт Ngurah Raiоколо 11 км по прямой

Kutuh выбирают за пляж Pandawa и спокойный юг Bukit. Обратная сторона — повседневная инфраструктура дальше, чем в Uluwatu.

Kutuh · Ungasan · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 5отелей
  • 2достопримечательности
  • 2ресторана
  • 1спортзал
  • 1пляж

Ближайшие места

  • Rapture Surfcamp Bali Greenbowlотель · 69 м
  • The Akasea Villaотель · 451 м
  • Batu Barak Beachпляж · 608 м
  • Wood Shackресторан · 662 м
  • Pura Batu Pagehдостопримечательность · 674 м
  • Green bowl beachдостопримечательность · 692 м
  • green ballспортзал · 713 м
  • Warung greenbowl Beachресторан · 729 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Pandawa Hills · Студия с видом на океан

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке этого юнита?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По этому юниту запрашиваем выписку PBG и свежую шахматку, читаем договор аренды земли и разбираем расхождение 26+26 и 25+25, сверяем зону по RDTR и проверяем юрлицо застройщика. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением со списком того, что осталось открытым.

Можно ли купить юнит дистанционно?

Да. Показ по Zoom, документы и договор — через нотариуса и доверенность, приёмка на нашей стороне. Комплекс строится: транши привязываем к этапам, этапы проверяем на площадке и присылаем фотоотчёт. Финальный платёж идёт против пакета документов, задаток без проверенных бумаг не вносим.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 1,42 млн (≈ $ 80) за ночь берём по AirROI по району Pandawa с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 50, 60 и 70%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Вид на океан гарантирован договором?

В шахматке застройщика такие лоты выделены отдельной строкой и стоят дороже, но формулировку про вид мы требуем в договоре, а не в презентации. До задатка запрашиваем поэтажный план с ориентацией окон и проверяем, что перед корпусом нет участка под будущую застройку.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →