UBUD · ID RR-2070

Ubud Dream Apartment №1 — центр Ubud

Апартаменты в минуте от Alchemy и ZEST — самый низкий вход в Ubud: Rp 1,15 млрд (≈ $ 65 000). Площадь и планировка в оферте пока не раскрыты.

Юнит проекта Ubud Dream

  • Leasehold 31 год
  • Старт продаж
  • Smart Home
  • 1спальня, план уточняем
  • 1санузел
  • TBDплощадь уточняем
  • общийбассейн комплекса
  • Leasehold31 год
  • Q3 2027сдача

Объект

Что это за объект

Третий проект сети Pandawa / Melasti / Ubud Dream: апартаменты в самом центре Ubud с программой обмена между объектами сети и управлением по стандартам Marriott (Loyo & Bondar).

Юнит №1 — входной вариант от Rp 1,15 млрд (≈ $ 65 000) с отделкой под ключ и Smart Home. Площадь, планировка и срок аренды в оферте ещё не раскрыты — поэтому расчёт ниже ориентировочный, а вход мы советуем только после публикации спецификации.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 720 000 (≈ $ 41) за ночь — ниже медианы по району (Ubud: около Rp 2,1 млн (≈ $ 120) по AirROI за скользящий год), потому что медиана включает большие виллы, а здесь 1 спальня и уточняем. Загрузка по рынку района — около 38%, у объектов с профессиональным управлением в нашем сегменте выше, поэтому базовый сценарий 60%, осторожный 50%, сильный 70%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 93,8 млн (≈ $ 5 300) в год, 8,1% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность Ubud Dream Apt №1: до расходов и на счёте

Застройщик доходность не публикует. Ниже — наш ориентир: Rp 720 000 (≈ $ 41) за ночь для компактных апартаментов в центре Ubud, расходы вычтены. Пересчитаем, когда появятся площадь и планировка.

До расходов 13,5%≈ Rp 155 млн (≈ $ 8 760) в год при загрузке 60% и ставке Rp 708 000 (≈ $ 40) за ночь Чистыми 8,1%≈ Rp 93,0 млн (≈ $ 5 256) в год · окупаемость ≈ 12,4 года
  • Доход с аренды до расходовRp 155 млн (≈ $ 8 760)13,5% от цены · ставка Rp 708 000 (≈ $ 40), загрузка 60%
  • Управляющая компанияRp 27,9 млн (≈ $ 1 577)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 15,5 млн (≈ $ 876)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 18,6 млн (≈ $ 1 051)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 93,0 млн (≈ $ 5 256)8,1% от цены · окупаемость ≈ 12,4 года
Сценарии загрузки: Ubud Dream Apt №1
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
50%осторожныйRp 129 млн (≈ $ 7 300)Rp 51,7 млн (≈ $ 2 920)Rp 77,5 млн (≈ $ 4 380)6,7%14,8 лет
60%базовыйRp 155 млн (≈ $ 8 760)Rp 62,0 млн (≈ $ 3 504)Rp 93,0 млн (≈ $ 5 256)8,1%12,4 года
70%сильныйRp 181 млн (≈ $ 10 220)Rp 72,4 млн (≈ $ 4 088)Rp 109 млн (≈ $ 6 132)9,4%10,6 лет

Загрузка по Ubud ниже побережья (рынок 37,7% по AirROI, наш сегмент 55–70%) — базовый сценарий 60%.

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 708 000 (≈ $ 40) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Ubud средняя выручка на листинг Rp 2,1 млн (≈ $ 120), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Ubud — 37,7% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 50% осторожный, 60% базовый, 70% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Re-Imagined Villa 2BR — 6,3% на счёте при 60%; Re-Imagined Villa 4BR — 6,6% на счёте при 60%; Re-Imagined Mini Villa — 7,6% на счёте при 60%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Ubud Dream Apt №1

  1. 30%Первый платёж при подписании — Rp 345 млн (≈ $ 19 500).
  2. РассрочкаБеспроцентная до сдачи, Q3 2027.
  3. −4%Скидка при полной оплате.

Схема застройщика. Транши рассрочки привязываем к этапам стройки.

Локация

Локация: Центр Ubud

Пешая доступность до всего: кафе, йога-студии, рынок. Для апартаментов без вида центр важнее панорамы.

Спальня апартаментов Ubud Dream с панорамным окном
Ubud · Gianyar · 1 мин до Alchemy
  • Alchemy · ZEST1 мин
  • Рынок Ubud≈ 10 мин пешком
  • Аэропорт Денпасар≈ 1 ч 20 мин
  • Canggu≈ 1 ч

Ubud — Rp 2,1 млн (≈ $ 120) за ночь при загрузке 37,7% по рынку; компактные апартаменты идут ниже, отсюда Rp 720 000 (≈ $ 41) в базовом сценарии.

Центр Ubud · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 164отеля
  • 135ресторанов
  • 35кафе
  • 28спа-салонов
  • 19достопримечательностей
  • 12баров
  • 8магазинов

Ближайшие места

  • Zest Ubudресторан · 20 м
  • Don Antonio Blanco Museumдостопримечательность · 46 м
  • Blanco par Mandifресторан · 51 м
  • Bridgesресторан · 59 м
  • Old Dutch Suspension Bridgeдостопримечательность · 87 м
  • Old Suspension Bridgeдостопримечательность · 89 м
  • De Munut Resortотель · 95 м
  • Kopitoko Gelatoкафе · 104 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Ubud Dream Apt №1

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Ubud Dream Apt №1?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт. По Ubud Dream Apt №1 читаем договор аренды земли Hak Sewa на 31 год. Зонирование участка проверяем по RDTR и в OSS. Номер и выписку PBG запрашиваем у застройщика до задатка.

Сколько стоит Ubud Dream Apt №1 и что входит в цену?

От Rp 1,15 млрд (≈ $ 65 000) — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. В цене апартаменты с одной спальней на лизхолде 31 год. Отделка под ключ, мебель и система Smart Home. Площадь юнита застройщик пока не опубликовал, уточняем. Без спецификации и площади договор не подписываем.

Как платится Ubud Dream Apt №1?

Первый платёж 30% при подписании — Rp 345 млн (≈ $ 19 500). Остаток идёт беспроцентной рассрочкой до сдачи в Q3 2027. При полной оплате сразу застройщик даёт скидку 4%. Это схема застройщика. Транши рассрочки мы привязываем к этапам стройки, а не к календарю.

Какая реальная доходность Ubud Dream Apt №1?

В базовом сценарии — ставка Rp 708 000 (≈ $ 40) за ночь при загрузке 60%. После управляющей компании, налогов и простоя остаётся около 8,1% от цены в год. Ставка — по AirROI по Ubud с поправкой на тип, загрузка — по сегменту с профессиональным управлением. Расходы — 40% выручки. Это оценка, не гарантия.

Можно ли купить Ubud Dream Apt №1 дистанционно?

Да. Показ по Zoom с площадки, документы и договор — дистанционно через нотариуса и доверенность. Приёмка объекта — на нашей стороне, приезжать на остров необязательно. Сдача — Q3 2027. На площадке проверяем этапы стройки перед траншами рассрочки, а при сдаче — отделку и мебель по спецификации.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →