UBUD · ID RR-2518

SECRET by INSHI — вилла 2 спальни, 157,86 м², Ubud

Вилла на две спальни, 157,86 м², в каскадном комплексе SECRET by INSHI над джунглями Ubud. Лизхолд Hak Sewa 30 + 30 лет по данным застройщика, сдача проекта заявлена на Q1 2027. Цена по прайсу — Rp 5,59 млрд (≈ $ 316 000), это самая дорогая строка прайса.

Юнит проекта SECRET by INSHI · юнитов в каталоге: 3

  • Leasehold 30 + 30 лет
  • Строится
  • Smart Home Apple
  • 2спальни
  • 157,86 м²площадь виллы по прайсу
  • Pinkзона по данным застройщика
  • Leasehold30 + 30 лет, Hak Sewa
  • Q1 2027сдача по данным застройщика

Объект

Что это за проект

SECRET by INSHI — каскад из 40 юнитов на склоне над джунглями Ubud. В прайсе три типа апартаментов и три типа вилл. Villa 2BR_3 — самая большая из них: две спальни и 157,86 м². Вид на зелень с террасы есть у каждого юнита каскада, а не только у первой линии.

Отделка под ключ: умный дом Smart Home Apple и мебель Predmet. Для Ubud это уровень выше среднего, и цена за метр это отражает. Планировку виллы, число санузлов, размер участка и свой бассейн прайс не раскрывает. Всё это запрашиваем у застройщика вместе с планировкой до задатка.

Форма владения — лизхолд Hak Sewa 30 + 30 лет, зона Pink — по данным застройщика, сверяем выпиской RDTR Gianyar. Цена — Rp 5,59 млрд (≈ $ 316 000), около Rp 35,4 млн (≈ $ 2 000) за м². Ставку берём Rp 2,48 млн (≈ $ 140) за ночь, базовая загрузка 60%, расходы 40% выручки. На счёте около Rp 326 млн (≈ $ 18 400) в год, 5,8% от цены. Номер лота и наличие сверяем по свежему прайсу.

Расчёт по этому объекту

Доходность SECRET by INSHI · Villa 2BR: до расходов и на счёте

Застройщик доходность в материалах не заявлял. Ниже — наш расчёт: Rp 2,48 млн (≈ $ 140) за ночь для виллы на две спальни, управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 9,7%≈ Rp 543 млн (≈ $ 30 660) в год при загрузке 60% и ставке Rp 2,5 млн (≈ $ 140) за ночь Чистыми 5,8%≈ Rp 326 млн (≈ $ 18 396) в год · окупаемость ≈ 17,2 года
  • Доход с аренды до расходовRp 543 млн (≈ $ 30 660)9,7% от цены · ставка Rp 2,5 млн (≈ $ 140), загрузка 60%
  • Управляющая компанияRp 97,7 млн (≈ $ 5 519)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 54,3 млн (≈ $ 3 066)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 65,1 млн (≈ $ 3 679)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 326 млн (≈ $ 18 396)5,8% от цены · окупаемость ≈ 17,2 года
Сценарии загрузки: SECRET by INSHI · Villa 2BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
50%осторожныйRp 452 млн (≈ $ 25 550)Rp 181 млн (≈ $ 10 220)Rp 271 млн (≈ $ 15 330)4,9%20,6 лет
60%базовыйRp 543 млн (≈ $ 30 660)Rp 217 млн (≈ $ 12 264)Rp 326 млн (≈ $ 18 396)5,8%17,2 года
70%сильныйRp 633 млн (≈ $ 35 770)Rp 253 млн (≈ $ 14 308)Rp 380 млн (≈ $ 21 462)6,8%14,7 лет

Загрузка по Ubud ниже побережья (рынок 37,7% по AirROI, наш сегмент 55–70%) — базовый сценарий 60%.

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 2,5 млн (≈ $ 140) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Ubud средняя выручка на листинг Rp 2,1 млн (≈ $ 120), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Ubud — 37,7% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 50% осторожный, 60% базовый, 70% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Re-Imagined Villa 2BR — 6,3% на счёте при 60%; Re-Imagined Villa 4BR — 6,6% на счёте при 60%; Re-Imagined Mini Villa — 7,6% на счёте при 60%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты SECRET by INSHI · Villa 2BR

  1. 30%Резервация и подписание договора — Rp 1,68 млрд (≈ $ 94 800).
  2. 20%Фундамент — Rp 1,12 млрд (≈ $ 63 200).
  3. 30%Коробка — Rp 1,68 млрд (≈ $ 94 800).
  4. 20%Отделка и передача — Rp 1,12 млрд (≈ $ 63 200).

Схема застройщика 30/20/30/20 из прайса проекта. Каждый транш — против подтверждённого этапа стройки, а не даты.

Локация

Локация: Ubud

Культурный центр острова: своя аудитория, ретриты и wellness. Вид на джунгли держит ставку, загрузка ниже побережья — это заложено в расчёт.

Ubud: джунгли и рисовые террасы района, фото для примера
Ubud · Gianyar
  • Центр Ubud≈ 10 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 1 ч 20 мин
  • Canggu≈ 1 ч
  • Sanur≈ 50 мин

Ubud — Rp 2,1 млн (≈ $ 120) за ночь при загрузке 37,7% по рынку. Вилла на две спальни с видом на джунгли идёт выше медианы — Rp 2,48 млн (≈ $ 140) в расчёте.

Ubud · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 24отеля
  • 12ресторанов
  • 4спа-салона
  • 4кафе
  • 2достопримечательности
  • 1школа
  • 1спортзал

Ближайшие места

  • Paon Bali Cooking Classресторан · 80 м
  • Ubud Float Gardenресторан · 128 м
  • Paon cooking schoolшкола · 320 м
  • Natura Villa Resortотель · 332 м
  • Sandat Glamping Tentsотель · 478 м
  • Made Teaкафе · 484 м
  • villa kelagотель · 497 м
  • Buda cottage Ubudотель · 536 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про SECRET by INSHI · Villa 2BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в SECRET by INSHI Villa 2BR?

Для покупателя — ноль. Комиссию агентства платит застройщик, цена по прайсу Rp 5,59 млрд (≈ $ 316 000) от этого не меняется. Землю, разрешения и договор проверяем до задатка за свой счёт. На руки отдаём письменное заключение со списком открытых вопросов. Если проверка находит проблему, задаток не вносим.

Сколько стоит SECRET by INSHI Villa 2BR и что входит в цену?

По прайсу застройщика — Rp 5,59 млрд (≈ $ 316 000). Это вилла на две спальни площадью 157,86 м² в каскадном комплексе над джунглями Ubud. Отделка под ключ: умный дом Smart Home Apple и мебель Predmet. Планировку, число санузлов и размер участка уточняем у застройщика до задатка.

На каком праве продаётся SECRET by INSHI Villa 2BR и когда сдача?

Лизхолд Hak Sewa на 30 лет с продлением ещё на 30 — по данным застройщика. Право аренды регистрирует нотариус на ваше имя или компанию. Сдача проекта заявлена на первый квартал 2027 года. Срок владения, зону Pink и номер разрешения PBG сверяем по документам до задатка.

Как платится SECRET by INSHI Villa 2BR?

Схема застройщика в четыре транша. 30% — при резервации и подписании договора, это Rp 1,68 млрд (≈ $ 94 800). 20% — после фундамента, ещё 30% — после коробки. Последние 20% — при отделке и передаче виллы. Каждый платёж привязываем к подтверждённому этапу стройки, а не к календарной дате.

Откуда цифры доходности?

Ставка за ночь — по AirROI для Ubud с поправкой на тип: Rp 2,48 млн (≈ $ 140) для виллы на две спальни. Загрузка — по сегменту с профессиональным управлением, в базовом сценарии 60%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация. На счёте остаётся около 5,8% от цены в год. Это оценка, не гарантия.

Можно ли купить SECRET by INSHI Villa 2BR дистанционно?

Да. Площадку показываем по Zoom, прайс и планировку разбираем на созвоне. Документы подписываются через нотариуса по доверенности, прилетать на остров необязательно. Платежи идут траншами против этапов стройки. Приёмку готовой виллы проводим на нашей стороне и присылаем список замечаний до подписания акта.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →