NUSA DUA · ID RR-3015

Sol — апартаменты 2 спальни, 91 м², Nusa Dua

Апартаменты 71 м² плюс 20 м² террасы во второй фазе Sol. Две спальни, общий бассейн и фитнес, сдача в конце 2027-го. Лизхолд 25 + 25, Rp 2,73 млрд (≈ $ 154 000).

Юнит проекта Sol · юнитов в каталоге: 4

Leasehold 25 + 25
Строится
Терраса 20 м²
Сдача Q4 2027

2спальни
91 м²площадь по шахматке
Leasehold25 + 25 лет
Q4 2027сдача вторая фаза
1,6 кмдо берега · по нашей базе

Объект

Что это за объект

Типология комплекса Sol на второй линии Nusa Dua, вторая фаза. Общая часть у всех юнитов одна: бассейн вдоль корпуса, фитнес и зона отдыха.

В шахматке лот записан как 71 + 20 м²: жилая часть и терраса считаются отдельно. Две спальни, гостиная с кухней, выход на террасу. Терраса здесь не балкон, а полноценная зона на двадцать метров. В Nusa Dua с ровной погодой круглый год это рабочая площадь, а не бонус в описании.

По шахматке таких лотов три по Rp 2,73 млрд (≈ $ 154 000) и один по Rp 2,74 млрд (≈ $ 155 000) с террасой 24 м². Срок владения 25 + 25 лет. Отдельных рендеров по двухкомнатным застройщик не дал — в галерее общий вид комплекса и отделка той же фазы.

Цена

Rp 2,73 млрд (≈ $ 154 000)

Цена застройщика. Наша комиссия — на стороне продавца.

Цена указана в индонезийских рупиях (IDR), в скобках — справочный доллар по курсу 17 700 IDR за 1 USD. Прайс застройщика номинирован в долларах; расчёты по сделке — в рупиях по договору. Расчёт дохода — оценка Rise Real Bali; рыночные данные — AirROI, скользящий год.

Форма владенияLeasehold 25 + 25
СдачаQ4 2027
СтадияКоробка
ЗонаResidential · Yellow R-4
Меблировкас мебелью и техникой

Запросить документы Написать в MAX

В ответ пришлём пакет документов по объекту, расчёт под вашу загрузку и запись созвона с брокером. Форм на сайте нет — пишем только в мессенджере.

Расчёт по этому объекту

Доходность Sol · 2BR 91 м²: до расходов и на счёте

Застройщик доходность по этой типологии в наших материалах не заявляет. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 2,04 млн (≈ $ 115) за ночь по Nusa Dua с поправкой на площадь и вторую линию, управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 17,7%≈ Rp 483 млн (≈ $ 27 284) в год при загрузке 65% и ставке Rp 2,0 млн (≈ $ 115) за ночь Чистыми 10,6%≈ Rp 290 млн (≈ $ 16 370) в год · окупаемость ≈ 9,4 года

18%Управляющая компания10%Налоги12%Амортизация и содержание 60%Остаётся владельцу

Доход с аренды до расходовRp 483 млн (≈ $ 27 284)17,7% от цены · ставка Rp 2,0 млн (≈ $ 115), загрузка 65%
Управляющая компанияRp 86,9 млн (≈ $ 4 911)18% выручки · по рынку 15–25%
НалогиRp 48,3 млн (≈ $ 2 728)10% с аренды · ставка зависит от структуры
Амортизация и содержаниеRp 58,0 млн (≈ $ 3 274)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
Остаётся на счётеRp 290 млн (≈ $ 16 370)10,6% от цены · окупаемость ≈ 9,4 года

Сценарии загрузки: Sol · 2BR 91 м²
Загрузка	Доход до расходов	Расходы 40%	На счёте	% от цены	Окупаемость
55%осторожный	Rp 409 млн (≈ $ 23 086)	Rp 163 млн (≈ $ 9 234)	Rp 245 млн (≈ $ 13 852)	9,0%	11,1 года
65%базовый	Rp 483 млн (≈ $ 27 284)	Rp 193 млн (≈ $ 10 914)	Rp 290 млн (≈ $ 16 370)	10,6%	9,4 года
75%сильный	Rp 557 млн (≈ $ 31 481)	Rp 223 млн (≈ $ 12 592)	Rp 334 млн (≈ $ 18 889)	12,3%	8,2 года

Откуда цифры

Данные застройщика: Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь: Rp 2,0 млн (≈ $ 115) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Nusa Dua средняя выручка на листинг Rp 1,5–1,8 млн (≈ $ 85–100), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка: рынок Nusa Dua — ≈ 40% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы: 40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты: NAI Villa V4M — 7,9% на счёте при 65%; Ramada Home-room — 8,1% на счёте при 65%; EDEM II · Кондо-вилла 33 м² — 11,0% на счёте при 65%.
Отчёты и данные: AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Право и документы

Документы Sol · 2BR 91 м²: что на руках, что в процессе

Статусы — по документам застройщика. Каждый документ показываем до задатка — выпиской, а не словами.

Юридическая спецификация: Sol · 2BR 91 м²
Форма владения	LeaseholdHak Milik в личное имя иностранцу недоступен. Работают лизхолд, Hak Pakai для резидента с ВНЖ и PT PMA с правом HGB.
Срок владения	25 + 25 летОстаток считаем на дату сдачи, а не на дату покупки; условия продления фиксируем в договоре.
Зонирование	Residential · Yellow R-4 по шахматке застройщикаЖилая зона. Для посуточной аренды сверяем допустимый вид использования выпиской RDTR до задатка.
PBG · разрешение на строительство	УточняемВ нашей базе разрешение по проекту не подтверждено. Номер и выписку запрашиваем до задатка.
Застройщик	PT Aussie Core BuildersЮрлицо застройщика названо в базе листинга. Проверяем регистрацию и сданные объекты до задатка.
SLF · ввод в эксплуатацию	Стройка · акта пока нетБез акта ввода (SLF) не выдаётся лицензия на аренду. Платежи привязываем к этапам, а не к календарю.
Лицензия на посуточную аренду (NIB)	Уточняем после сдачиС 01.08.2026 объекты без действующей лицензии на аренду (NIB) снимают с Airbnb, Booking и ещё семи площадок. До получения считаем только долгосрочную аренду.
Номинал на индонезийца	Не используемОформление на местное физлицо — уголовный риск по Perda 4/2026 и потеря актива в споре. Такие сделки не ведём.
Эскроу застройщика	Нет — рынок работает без негоЗащита — структура: транши против подтверждённых этапов и штраф за просрочку в договоре.
Меблировка и сдача	С мебелью и техникой · по рендерам застройщикаСпецификация мебели и техники — приложение к договору.

Проверку земли, разрешений и репутации застройщика делаем до задатка и отдаём письменным заключением — вместе со списком того, что осталось открытым.

Условия

План оплаты Sol · 2BR 91 м²

БроньВыбор лота по шахматке и депозит, размер уточняем.
ДоговорПервый взнос и подписание, дальше 100% оплата или рассрочка.
ЭтапыТранши против этапов стройки — график запрашиваем под лот.
КлючиФинальный платёж и передача апартаментов по акту.

График платежей застройщик в шахматке не публикует — фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Nusa Dua · вторая линия

Жилая часть Nusa Dua между трассой и отельной линией: до воды около полутора километров, аэропорт рядом. Магазины и кафе в шаговой доступности, курортной тишины меньше, чем у побережья.

Sol · 2BR 91 м²: корпус апартаментов и бассейн с шезлонгами — визуализация — Nusa Dua · Badung · вторая линия

Пляж Nusa Dua≈ 3,2 км по прямой
Bali Collection · ITDC≈ 3,4 км по прямой
Аэропорт Денпасар≈ 9,1 км по прямой
Sanur≈ 15,9 км по прямой
До берега≈ 1,6 км · по нашей базе

Сюда едут за спокойным морем, сервисом соседних отелей и ровной загрузкой без сильной сезонности. Обратная сторона — курортная тишина: кафе, рынки и ночная жизнь в 15–30 минутах езды.

Nusa Dua · вторая линия · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

6отелей
2магазина

Ближайшие места

Le Berceuse Villa & Resortотель · 697 м
Kenyery homestayотель · 710 м
Гостевой домотель · 712 м
Отельотель · 743 м
Swiss Belhotel Segaraотель · 748 м
Vinila Nusa Duaотель · 760 м
Раджа мартмагазин · 773 м
Sekar Nusa Villasотель · 1,0 км

Прямые ответы

Вопросы про Sol · 2BR 91 м²

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке этой типологии в Sol?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По этому юниту запрашиваем договор аренды земли и условия продления, сверяем зону R-4 по RDTR, отдельно добиваем выписку PBG — в базе её пока нет. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением со списком того, что осталось открытым.

Можно ли купить эту типологию дистанционно?

Да. Шахматку, планировку и ход стройки показываем по Zoom, документы проверяем сами. Договор аренды и договор управления подписываются через нотариуса и доверенность. Приёмку по акту берём на себя. Приезжать на Бали для сделки не нужно.

Что входит в 91 квадратный метр?

Семьдесят один метр жилой части и двадцать метров террасы — в шахматке они записаны отдельно, а в нашей базе сложены в одну цифру. Есть и лот с террасой 24 м² за $ 155 000. Точную раскладку по помещениям берём из планировки и прикладываем к договору.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 2,04 млн (≈ $ 115) за ночь берём по AirROI по району Nusa Dua с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Каталог