UNGASAN · ID RR-2840

Solvyn City Phase 1 — апартаменты 1 спальня, 40 м², Ungasan

Апартаменты 40 м² с одной спальней и балконом в Solvyn City у пляжа Pandawa: клуб, спа, кинотеатр и бассейн с искусственной волной. Лизхолд 23 года с продлением на 25. Rp 2,12 млрд (≈ $ 120 000) с НДС.

Юнит проекта Solvyn City Phase 1 · юнитов в каталоге: 5

  • Leasehold 23 года · продление 25
  • Строится
  • Клуб и бассейн с волной
  • 1спальня
  • 40 м²площадь апартаментов
  • 91апартамент в комплексе
  • Leasehold23 года · продление 25
  • Q4 2026сдача · сверяем
  • 14 250 м²участок комплекса

Объект

Что это за проект

Типология комплекса Solvyn City Phase 1 в Desa Kutuh у пляжа Pandawa. Под комплекс отведён участок 14 250 м²: шесть линий вилл, три корпуса апартаментов и клуб с бассейном с искусственной волной.

Апартаменты 40 м²: одна спальня, балкон, общий бассейн и парковка. Это самый доступный вход в комплекс — и самый массовый формат: таких юнитов здесь больше всего, поэтому этаж и вид решают больше, чем метры.

Земля в туристической зоне W, лизхолд 23 года с гарантированным продлением на 25 лет по фиксированной цене при оплате до 2030 года. Цена типологии — Rp 2,12 млрд (≈ $ 120 000) с НДС 12%. Есть и вариант на 48 лет — он дороже примерно на пятую часть, прайс присылаем целиком. Номер PBG уточняем у застройщика.

Расчёт по этому объекту

Доходность Solvyn City · Апартаменты 40 м²: до расходов и на счёте

Застройщик публикует финмодель ACG Consulting с загрузкой 70–80% и доходностью 9–17%. Показываем как есть, в расчёт не берём. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 1,33 млн (≈ $ 75) за ночь по Унгасану, управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 14,8%≈ Rp 315 млн (≈ $ 17 794) в год при загрузке 65% и ставке Rp 1,3 млн (≈ $ 75) за ночь Чистыми 8,9%≈ Rp 189 млн (≈ $ 10 676) в год · окупаемость ≈ 11,2 года
  • Доход с аренды до расходовRp 315 млн (≈ $ 17 794)14,8% от цены · ставка Rp 1,3 млн (≈ $ 75), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 56,7 млн (≈ $ 3 203)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 31,5 млн (≈ $ 1 779)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 37,8 млн (≈ $ 2 135)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 189 млн (≈ $ 10 676)8,9% от цены · окупаемость ≈ 11,2 года
Сценарии загрузки: Solvyn City · Апартаменты 40 м²
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 266 млн (≈ $ 15 056)Rp 107 млн (≈ $ 6 022)Rp 160 млн (≈ $ 9 034)7,5%13,3 года
65%базовыйRp 315 млн (≈ $ 17 794)Rp 126 млн (≈ $ 7 118)Rp 189 млн (≈ $ 10 676)8,9%11,2 года
75%сильныйRp 363 млн (≈ $ 20 531)Rp 145 млн (≈ $ 8 212)Rp 218 млн (≈ $ 12 319)10,3%9,7 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
Застройщик публикует финмодель ACG Consulting с загрузкой 70–80% и доходностью 9–17%. Показываем как есть, в расчёт не берём. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 1,3 млн (≈ $ 75) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Ungasan средняя выручка на листинг Rp 2,6 млн (≈ $ 145), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Ungasan — 38,8% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
EVERY Bali · Вилла L 3BR — 5,4% на счёте при 65%; EVERY Bali · Вилла S 2BR — 6,7% на счёте при 65%; EVERY Bali · Апартаменты 2BR — 6,2% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Solvyn City · Апартаменты 40 м²

  1. РезервацияДепозит, размер уточняем.
  2. Вариант 120% первый взнос, 20% через 3 месяца, остаток равномерно до конца стройки, 10% при получении ключей.
  3. Вариант 240% первый взнос, остаток равномерно до конца стройки, 10% при получении ключей.
  4. Вариант 3100% сразу со скидкой 6%.
  5. ПередачаКлючи и пакет документов, SLF и лицензия на аренду.

Варианты оплаты — из прайса застройщика. Привязку траншей к этапам стройки и штраф за просрочку фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Kutuh · Ungasan

Плато Bukit между Ungasan и Nusa Dua: пляжи Pandawa и Melasti, ветер и виды на океан. По Uluwatu ставка Rp 2,6 млн (≈ $ 145) при загрузке 38,8%, а зонирование здесь — первый вопрос к любому проекту.

Solvyn City Phase 1: вид с балкона апартаментов на бассейн — рендер
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, Kuta Selatan
  • Пляж Batu Barak≈ 300 м по прямой
  • Пляж Pandawa≈ 1 км по прямой
  • Пляж Green Bowl≈ 650 м по прямой
  • Аэропорт Денпасар≈ 10,8 км по прямой

Kutuh выбирают за пляж Pandawa и спокойный юг Bukit. Обратная сторона — до кафе и магазинов Uluwatu и Nusa Dua нужен байк.

Kutuh · Ungasan · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 6отелей
  • 2достопримечательности
  • 2ресторана
  • 2пляжа
  • 1спортзал

Ближайшие места

  • Batu Barak Beachпляж · 312 м
  • Rapture Surfcamp Bali Greenbowlотель · 348 м
  • Green bowl beachдостопримечательность · 630 м
  • Pura Batu Pagehдостопримечательность · 685 м
  • Manik Pandawa villaотель · 704 м
  • The Akasea Villaотель · 728 м
  • Puri Pandawa Resortотель · 730 м
  • green ballспортзал · 736 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Solvyn City · Апартаменты 40 м²

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке этого юнита?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По этому юниту запрашиваем выписку PBG и шахматку, читаем договор аренды земли и условия продления на 25 лет, сверяем зону по RDTR и проверяем юрлицо арендатора участка. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением со списком того, что осталось открытым.

Можно ли купить юнит дистанционно?

Да. Показ по Zoom, документы и договор — через нотариуса и доверенность, приёмка на нашей стороне. Комплекс строится: транши идут по графику застройщика против этапов, этапы проверяем на площадке и присылаем фотоотчёт. Приёмку после сдачи проводим сами, сверяя отделку и технику со спецификацией.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 1,33 млн (≈ $ 75) за ночь берём по AirROI по району Ungasan с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Почему в базе по 40 м² две цены?

В базе листинга по этой площади стоят две строки: $ 120 000 и $ 144 000. Разница — этаж и вид: верхние лоты с видом на океан дороже. В карточке мы показываем нижнюю границу обычной продажи, а цену конкретного лота сверяем по шахматке при бронировании и присылаем прайс целиком.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →