UNGASAN · ID RR-2861

Solvyn City Phase 1 — вилла 3 спальни, 129 м², Ungasan

Вилла 129 м² с тремя спальнями, четырьмя санузлами и бассейном 15 м² в Solvyn City у пляжа Pandawa: клуб, спа и бассейн с искусственной волной. Лизхолд 23 года с продлением на 25. Rp 5,98 млрд (≈ $ 338 000) с НДС.

Юнит проекта Solvyn City Phase 1 · юнитов в каталоге: 5

  • Leasehold 23 года · продление 25
  • Строится
  • Клуб и бассейн с волной
  • 3спальни
  • 4санузла
  • 129 м²площадь виллы
  • Leasehold23 года · продление 25
  • Q4 2026сдача · сверяем
  • 15 м²свой бассейн

Объект

Что это за проект

Типология комплекса Solvyn City Phase 1 в Desa Kutuh у пляжа Pandawa. Под комплекс отведён участок 14 250 м²: шесть линий вилл, три корпуса апартаментов и клуб с бассейном с искусственной волной.

Вилла 129 м²: три спальни, четыре санузла и свой бассейн 15 м². Третья спальня переводит объект в семейный сегмент аренды — там средний чек выше, а сезонность мягче, чем у студий.

Земля в туристической зоне W, лизхолд 23 года с гарантированным продлением на 25 лет по фиксированной цене при оплате до 2030 года. Цена типологии — Rp 5,98 млрд (≈ $ 338 000) с НДС 12%. Есть и вариант на 48 лет — он дороже примерно на пятую часть, прайс присылаем целиком. Номер PBG уточняем у застройщика.

Расчёт по этому объекту

Доходность Solvyn City · Вилла 129 м²: до расходов и на счёте

Застройщик публикует финмодель ACG Consulting с загрузкой 70–80% и доходностью 9–17%. Показываем как есть, в расчёт не берём. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 3,54 млн (≈ $ 200) за ночь по Унгасану, управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 14,0%≈ Rp 840 млн (≈ $ 47 450) в год при загрузке 65% и ставке Rp 3,5 млн (≈ $ 200) за ночь Чистыми 8,4%≈ Rp 504 млн (≈ $ 28 470) в год · окупаемость ≈ 11,9 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 840 млн (≈ $ 47 450)14,0% от цены · ставка Rp 3,5 млн (≈ $ 200), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 151 млн (≈ $ 8 541)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 84,0 млн (≈ $ 4 745)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 101 млн (≈ $ 5 694)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 504 млн (≈ $ 28 470)8,4% от цены · окупаемость ≈ 11,9 лет
Сценарии загрузки: Solvyn City · Вилла 129 м²
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 711 млн (≈ $ 40 150)Rp 284 млн (≈ $ 16 060)Rp 426 млн (≈ $ 24 090)7,1%14,0 лет
65%базовыйRp 840 млн (≈ $ 47 450)Rp 336 млн (≈ $ 18 980)Rp 504 млн (≈ $ 28 470)8,4%11,9 лет
75%сильныйRp 969 млн (≈ $ 54 750)Rp 388 млн (≈ $ 21 900)Rp 581 млн (≈ $ 32 850)9,7%10,3 года

Откуда цифры

Данные застройщика
Застройщик публикует финмодель ACG Consulting с загрузкой 70–80% и доходностью 9–17%. Показываем как есть, в расчёт не берём. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 3,5 млн (≈ $ 200) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Ungasan средняя выручка на листинг Rp 2,6 млн (≈ $ 145), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Ungasan — 38,8% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
EVERY Bali · Вилла L 3BR — 5,4% на счёте при 65%; EVERY Bali · Вилла S 2BR — 6,7% на счёте при 65%; EVERY Bali · Апартаменты 2BR — 6,2% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Solvyn City · Вилла 129 м²

  1. РезервацияДепозит, размер уточняем.
  2. Вариант 120% первый взнос, 20% через 3 месяца, остаток равномерно до конца стройки, 10% при получении ключей.
  3. Вариант 240% первый взнос, остаток равномерно до конца стройки, 10% при получении ключей.
  4. Вариант 3100% сразу со скидкой 6%.
  5. ПередачаКлючи и пакет документов, SLF и лицензия на аренду.

Варианты оплаты — из прайса застройщика. Привязку траншей к этапам стройки и штраф за просрочку фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Kutuh · Ungasan

Плато Bukit между Ungasan и Nusa Dua: пляжи Pandawa и Melasti, ветер и виды на океан. По Uluwatu ставка Rp 2,6 млн (≈ $ 145) при загрузке 38,8%, а зонирование здесь — первый вопрос к любому проекту.

Solvyn City Phase 1: вилла с бассейном и лежаками — рендер
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, Kuta Selatan
  • Пляж Batu Barak≈ 300 м по прямой
  • Пляж Pandawa≈ 1 км по прямой
  • Пляж Green Bowl≈ 650 м по прямой
  • Аэропорт Денпасар≈ 10,8 км по прямой

Kutuh выбирают за пляж Pandawa и спокойный юг Bukit. Обратная сторона — до кафе и магазинов Uluwatu и Nusa Dua нужен байк.

Kutuh · Ungasan · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 6отелей
  • 2достопримечательности
  • 2ресторана
  • 2пляжа
  • 1спортзал

Ближайшие места

  • Batu Barak Beachпляж · 312 м
  • Rapture Surfcamp Bali Greenbowlотель · 348 м
  • Green bowl beachдостопримечательность · 630 м
  • Pura Batu Pagehдостопримечательность · 685 м
  • Manik Pandawa villaотель · 704 м
  • The Akasea Villaотель · 728 м
  • Puri Pandawa Resortотель · 730 м
  • green ballспортзал · 736 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Solvyn City · Вилла 129 м²

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке этого юнита?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По этому юниту запрашиваем выписку PBG и шахматку, читаем договор аренды земли и условия продления на 25 лет, сверяем зону по RDTR и проверяем юрлицо арендатора участка. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением со списком того, что осталось открытым.

Можно ли купить юнит дистанционно?

Да. Показ по Zoom, документы и договор — через нотариуса и доверенность, приёмка на нашей стороне. Комплекс строится: транши идут по графику застройщика против этапов, этапы проверяем на площадке и присылаем фотоотчёт. Приёмку после сдачи проводим сами, сверяя отделку и технику со спецификацией.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 3,54 млн (≈ $ 200) за ночь берём по AirROI по району Ungasan с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Чем эта вилла отличается от 234 м²?

Этажностью и составом: у 129 м² два этажа, три спальни и бассейн 15 м², у 234 м² — три этажа, руфтоп и бассейн 18 м². Разница в цене — $ 137 000. Старшая вилла берёт видом с крыши, младшая — сроком окупаемости. Обе планировки присылаем вместе с прайсом.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →