Что иностранец может купить в Индонезии и что в Таиланде
В Индонезии фрихолда на землю — права Hak Milik — у иностранца нет. Доступны Hak Pakai на жилой дом, право собственности на квартиру в многоквартирном доме, право застройки HGB до 80 лет с продлениями и владение через компанию PT PMA.
В Таиланде наоборот: квартира в кондоминиуме оформляется во фрихолд, но с квотой. Иностранцам может принадлежать не больше 49 % общей площади здания. Землю и виллы иностранец не покупает, для них существует лизхолд, как правило на 30 лет.
Есть и ценовой порог, о котором редко пишут. В Индонезии иностранцу разрешено покупать дом на земле от Rp 5 млрд (≈ $ 280 000) и квартиру от Rp 3 млрд (≈ $ 168 000). В Таиланде минимальной цены для покупателя кондоминиума не установлено.
| Что покупаем | Индонезия | Таиланд |
|---|---|---|
| Земля | недоступна | недоступна |
| Дом, вилла | Hak Pakai, лизхолд, PT PMA | лизхолд, обычно 30 лет |
| Квартира | право на юнит, HGB до 80 лет | фрихолд в пределах квоты 49 % |
| Минимальная цена для иностранца | Rp 5 млрд дом, Rp 3 млрд квартира | не установлена |
| Надёжность продления срока | процедура прописана в законе | суды признавали оговорки необязательными |
Источник: PP 18 Tahun 2021 и UU 11/2020 — формы владения в Индонезии; Kepmen ATR/BPN 1241/2022 — ценовой порог для иностранца; Condominium Act и Land Code — квота и запрет на землю в Таиланде; обзоры судебной практики по продлению лизхолда, 2026
Порог входа: сколько стоит зайти на каждый рынок
По Бали открытой статистики сделок нет — публичного реестра листингов в Индонезии не существует. Отраслевой анализ 16 тысяч активных объявлений даёт медиану около $ 300 000 по лизхолду и $ 430 000 по фрихолду через компанию.
Наш каталог считается точно, потому что это наши же карточки. Медиана опубликованного объекта — $ 209 113 при вилке от $ 56 600 до $ 2 500 000; всего опубликовано 361 объектов, из них 212 проектов и 149 юнитов.
Пхукет меряют квадратными метрами, а не объектами: около 140 000 бат за метр, примерно $ 4 200. Бюджетные районы начинаются от 55 000 бат, премиальные идут выше 130 000, топовые проекты — 170 000–350 000.
| Замер | Значение | Выборка |
|---|---|---|
| Бали, предложение по лизхолду | около $ 300 000 | 3 018 объявлений |
| Бали, предложение через PT PMA | около $ 430 000 | 1 884 объявления |
| Бали, оценка по сделкам | около $ 299 000 | III квартал 2025 |
| Наш каталог, медиана | $ 209 113 | 361 объектов |
| Наш каталог, вилка | $ 56 600 – $ 2 500 000 | та же выборка |
| Пхукет, кондоминиум | около 140 000 бат за м² | ≈ $ 4 200 за м² |
Источник: Propertia Bali, анализ более 16 000 активных листингов, сбор данных март 2026, публикация 08.04.2026; InvestLand Bali — оценка по сделкам III квартала 2025; Varsovia Estate, Aster of Asia, Undersun Estate — цены Пхукета, 2026; каталог Rise Real Bali — снимок 22.09.2026
Налоги при покупке и ежегодные: где сколько отдают
В Индонезии при покупке платится BPHTB — не выше 5 % от стоимости приобретения, с вычетом не менее Rp 80 млн. Ставку и вычет задаёт районный акт, поэтому в разных кабупатенах цифра немного разная.
В Таиланде при переходе права берут transfer fee 2 % от оценочной стоимости, на практике его делят между сторонами. Сверху идёт либо специальный налог на бизнес 3,3 %, если объект в собственности меньше пяти лет, либо гербовый сбор 0,5 %. Оба сразу не берут никогда. Льготная ставка 0,01 %, про которую часто пишут, положена только покупателям с тайским гражданством.
Ежегодный налог в Индонезии — PBB-P2, не выше 0,5 % от оценочной стоимости NJOP, с необлагаемым минимумом Rp 12 млн. В Таиланде Land and Building Tax идёт ступенями: 0,02 % до 50 млн бат и дальше 0,03 %, 0,05 % и 0,10 %. Скидок на 2026 год нет.
| Налог | Индонезия | Таиланд |
|---|---|---|
| При покупке | BPHTB до 5 % | transfer fee 2 % |
| Дополнительно при продаже | — | 3,3 % либо гербовый сбор 0,5 % |
| Вычет при покупке | не менее Rp 80 млн | нет |
| Ежегодный на жильё | до 0,5 % от NJOP | 0,02–0,10 % ступенями |
| Необлагаемый минимум | Rp 12 000 000 | первые 50 млн бат для первого жилья |
Источник: UU 1 Tahun 2022, ст. 46–47 — BPHTB и PBB-P2 в Индонезии; Thai Land Department и Revenue Code — transfer fee, специальный налог на бизнес и гербовый сбор; Land and Buildings Tax Act B.E. 2562 (2019) — ежегодный налог; постановление Кабинета министров Таиланда, июнь 2026 — условия льготной ставки
Налог с аренды и чистая доходность: 8,0 % против 3,8–5,2 %
Индонезия берёт с арендного дохода 10 % финального налога PPh с валовой платы, если вы налоговый резидент — прожили 183 дня и больше. Для нерезидента ставка удержания 20 %, если межгосударственное соглашение не даёт меньше.
Теперь доходность, и только чистая. Наша модель по каталогу даёт медианные 8,0 % годовых: ставка $ 125 за ночь, загрузка 65 %, вычеты 40 % выручки — управление, налог с аренды и содержание. Расчёт заполнен у 158 объектов.
На Пхукете по отраслевым замерам кондоминиум в краткосрочной аренде даёт 3,8–5,2 % чистыми, долгосрочная аренда — 4–6 %, юниты с гостиничной лицензией — 5–8 %. По Бали независимые замеры называют 6–8 % чистыми при профессиональном управлении и 4–6 % при самостоятельном.
Валовые проценты мы в сравнение не берём принципиально. Наша же модель показывает 13,4 % валовых — цифра красивая и ни о чём не говорящая: между ней и 8,0 % лежат сорок процентов выручки, которые уходят до вас.
| Показатель | Индонезия, Бали | Таиланд, Пхукет |
|---|---|---|
| Налог с аренды, резидент | 10 % финального PPh | 0–35 % после вычета 30 % |
| Налог с аренды, нерезидент | 20 % удержания | 15 % удержания |
| Чистая доходность, наш расчёт | 8,0 % | — |
| Чистая, краткосрочная аренда | 6–8 % по отраслевым замерам | 3,8–5,2 % |
| Чистая, долгосрочная аренда | нет замера | 4–6 % |
Источник: PP 34 Tahun 2017 и UU PPh, ст. 26 — налог с аренды в Индонезии; Thai Revenue Code, section 41, в разборах HLB Thailand и FRANK Legal & Tax — налог в Таиланде; каталог Rise Real Bali — чистая доходность по 158 расчётам, снимок 22.09.2026; AI Property Phuket, MORE Group, Paradyse Homes, InvestLand Bali — отраслевые замеры доходности, 2026
Виза владельца: что даёт покупка в каждой стране
В Индонезии покупка ведёт к визе через два разных механизма. Second Home Visa даёт 5 или 10 лет пребывания при депозите в индонезийском банке от Rp 2 млрд (≈ $ 112 000) либо при покупке недвижимости.
В Таиланде недвижимость и виза разведены. Thailand Privilege — это членская программа, а не инвестиция в объект: Bronze стоит 650 000 бат на 5 лет, Platinum — 1,5 млн на 10 лет, Reserve — 5 млн на 20. Покупать ничего не требуется.
Отдельно помните про валютный контроль: деньги на фрихолд-кондо должны прийти из-за рубежа в валюте, и банк выдаёт форму FET, без которой титул не зарегистрируют.
| Программа | Что требует | Срок |
|---|---|---|
| Second Home Visa, Индонезия | депозит от Rp 2 млрд либо покупка | 5 или 10 лет |
| Investor KITAS, Индонезия | доля в компании от Rp 10 млрд | 1–2 года с продлением |
| Thailand Privilege Bronze | 650 000 бат, покупка не нужна | 5 лет |
| Thailand Privilege Platinum | 1 500 000 бат | 10 лет |
| LTR Wealthy Global Citizen | активы $ 1 млн, инвестиции $ 500 000 | 10 лет |
Источник: Immigrant Invest по правилам Имиграси и отраслевые сводки XPND, Emerhub — условия Second Home Visa и Investor KITAS, 2026; официальный сайт Thailand Privilege — тарифы программы; Siam Legal и HLB Thailand — условия LTR; Condominium Act и Bank of Thailand — требование формы FET
Турпоток и курс: куда движутся оба рынка
Бали за январь — июль 2026 года принял 3 900 965 иностранных гостей — минус 1,98 % к тому же периоду прошлого года. Июль дал 697 809 человек и стал первым месяцем года с плюсом, пусть и символическим: 0,10 %.
При этом Индонезия в целом идёт на рекорде: 8,98 млн иностранных прибытий за те же семь месяцев. Провал приходится не на страну, а на сам остров, и по загрузке отелей это видно — 59,42 % за январь — июль против 60,62 % за весь 2025 год.
Источник: BPS Provinsi Bali через Dinas Pariwisata Provinsi Bali, публикация 02.09.2026 — прибытия и загрузка; BPS — прибытия по Индонезии; Министерство туризма и спорта Таиланда, 03.09.2026 — поток и его структура; Bank Indonesia и Trading Economics — курсы на 22.09.2026
Что это значит для покупателя
- Сравнивайте только чистую доходность. Наша модель по Бали даёт 8,0 % годовых, Пхукет по отраслевым замерам — 3,8–5,2 % на краткосрочной аренде.
- Фрихолд в Таиланде существует, но только на квартиру и в пределах 49 % площади здания. Земля закрыта в обеих странах, и лизхолд на 30 лет там продлевается хуже, чем в Индонезии.
- Налог с аренды в Индонезии проще: 10 % финального платежа вместо тайской прогрессии 0–35 % с вычетом и декларацией.
- Виза и покупка связаны только в Индонезии. Тайские программы продают срок пребывания отдельно от объекта: от 650 000 бат за пять лет.
Частые вопросы
Где выгоднее купить недвижимость — на Бали или в Таиланде?
По чистой доходности Бали впереди: наша модель по каталогу даёт 8,0 % годовых против 3,8–5,2 % у кондоминиумов Пхукета в краткосрочной аренде. По форме владения выигрывает Таиланд — там квартиру можно оформить во фрихолд в пределах квоты 49 % площади здания.
Может ли иностранец купить землю на Бали или в Таиланде?
Нет, ни там, ни там. В Индонезии иностранцу доступны Hak Pakai на дом, право на квартиру, HGB до 80 лет с продлениями и владение через PT PMA. В Таиланде земля закрыта Land Code, остаётся лизхолд — как правило, на 30 лет.
Сколько стоит вход на каждый рынок?
На Бали медиана предложения по лизхолду около $ 300 000, по владению через компанию — $ 430 000; медиана нашего каталога — $ 209 113 при вилке от $ 56 600. На Пхукете считают метрами: около 140 000 бат за квадратный метр, примерно $ 4 200.
Какой налог с аренды платит иностранец?
В Индонезии — 10 % финального налога PPh с валовой платы для налогового резидента и 20 % удержания для нерезидента. В Таиланде для нерезидента удерживают 15 %, а резидент платит по прогрессии 0–35 % после стандартного вычета 30 % и подаёт декларацию.
Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство?
В Индонезии — да, через Second Home Visa: депозит от Rp 2 млрд или покупка объекта, срок 5 или 10 лет. В Таиланде покупка и виза не связаны: там продают членство Thailand Privilege от 650 000 бат за пять лет или дают LTR при активах от $ 1 млн.
Метод и источники
Правовая и налоговая часть построена на законах обеих стран: формы владения, ставки и вычеты взяты из первоисточников, а не из пересказов. Цены Пхукета собраны у агентств, продающих эти объекты: открытой статистики цен по провинции от регулятора в доступе нет, поэтому один источник даёт $ 4 550–4 590 за метр, другие — $ 3 900–4 200, и разница объясняется выборкой. То же и с доходностью: независимых замеров по обоим рынкам не существует, все найденные цифры публикуют продавцы, и по Бали отраслевые оценки гуляют от 4–6 % до 9–13 % чистыми. Поэтому единственная цифра, за которую мы отвечаем, — наша собственная: 8,0 % чистыми по 158 расчётам каталога, при ставке $ 125 за ночь, загрузке 65 % и вычетах 40 % выручки. Она посчитана по той же логике, что и тайские 3,8–5,2 %: после управления, налога с аренды и содержания. Валовые проценты в сравнение не берутся. По турпотоку Бали корректна только цифра иностранных прибытий: местная пресса в тот же день публикует суммарную с внутренним туристом, и она в два с половиной раза больше. Формулировка «HGB на 80 лет» без оговорки о продлениях неточна: закон описывает базовый срок и продления, а не один непрерывный период. Условия Second Home Visa и Investor KITAS приведены по отраслевым сводкам — официальные страницы ведомства машинному доступу не открылись, эти два пункта помечаем как требующие сверки. Курсы даны на 22 сентября 2026 года и устаревают быстрее всего остального в материале.
- PP 18 Tahun 2021, UU 11/2020 и Kepmen ATR/BPN 1241/2022 — формы владения для иностранца в Индонезии и ценовой порог покупки
- Condominium Act и Land Code Таиланда — квота 49 % в кондоминиуме, запрет на владение землёй, требование формы FET
- UU 1 Tahun 2022 (ст. 46–47), PP 34 Tahun 2017 и UU PPh (ст. 26) — налог при покупке, ежегодный налог и налог с аренды в Индонезии
- Thai Revenue Code и Land and Buildings Tax Act B.E. 2562 (2019) — налог с аренды и ежегодный налог в Таиланде; постановление Кабинета министров, июнь 2026 — условия льготной ставки
- BPS Provinsi Bali через Dinas Pariwisata Provinsi Bali (02.09.2026) и Министерство туризма и спорта Таиланда (03.09.2026) — турпоток и его структура
- Каталог Rise Real Bali — медиана цены и чистая доходность по 158 расчётам, снимок 22.09.2026; Propertia Bali, InvestLand Bali, Varsovia Estate, Aster of Asia, AI Property Phuket — цены предложения и отраслевые замеры доходности, 2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
