Сколько стоит вилла на Бали в 2026 году
Разброс цен на острове десятикратный, и средняя цифра тут бесполезна. Разбираем по формату, по числу спален и по цене метра — и объясняем, …
Маршрут покупателя
Путь инвестора на Бали: от выбора района до дохода
Путь инвестора на Бали — четыре шага: выбрать район и бюджет, проверить объект и продавца, оформить сделку, а потом сдавать и в нужный момент продать. Внутри каждого этапа — наши разборы в том порядке, в каком возникают вопросы: от цены входа до налога с аренды и выхода из объекта.
- Выбираю район и бюджет
Считаем, сколько стоит вход и что даёт аренда в разных районах. Здесь же сравнение Бали с другими рынками и решение, покупать или снимать.
13 разборов в этапе
- Проверяю объект и продавца
Разбираемся, как иностранец владеет жильём, какие права на землю бывают и что проверить до задатка: зонирование, разрешения, землю и документы продавца.
16 разборов в этапе
- Покупаю и оформляю
Как устроены бронь и задаток, что подписывают у нотариуса, какие налоги платит покупатель и как перевести деньги. Отдельно — покупка на расстоянии и визы для владельца.
14 разборов в этапе
- Владею, сдаю, продаю
Лицензия на сдачу, управляющая компания, сезонность и загрузка, налоги с аренды, расходы на содержание. И как выйти из объекта, когда придёт время.
16 разборов в этапе
Этап 1 из 4
Выбираю район и бюджет
Считаем, сколько стоит вход и что даёт аренда в разных районах. Здесь же сравнение Бали с другими рынками и решение, покупать или снимать.
Сколько денег нужно, чтобы купить виллу на Бали
Цена в объявлении — не вся сумма. Собираем полную смету входа для трёх бюджетов: $ 90 000, $ 200 000 и $ 500 000, со всеми платежами до пер…
Что купить на Бали на 300 тысяч долларов
Rp 5,3 млрд (≈ $ 300 000) — ровно медиана бальского рынка вилл в лизхолд. Разбираем, что на эти деньги дают в Canggu (Чангу), Pererenan, Ul…
Снимать или покупать на Бали
Считаем на цифрах, а не на лозунге «хватит платить чужому дяде». Ставки аренды — по нашей выборке из 480 объявлений, расходы владения — по …
Районы Бали на карте: какой выбрать
В 2026 году под посуточную аренду выбирают Uluwatu и Seminyak, под дешёвый вход — Cemagi, для жизни с детьми — Sanur, Umalas и Canggu. Uluw…
Доходность вилл на Бали по районам
Район определяет ставку за ночь и загрузку, а вместе они решают, сколько денег дойдёт до владельца. Показываем цифры по пяти основным район…
Букит или ядро побережья: где покупать инвестору
Bukit (Букит) — известняковый полуостров к югу от аэропорта: Uluwatu, Ungasan, Jimbaran. Ядро побережья — Canggu, Pererenan и Seminyak на з…
Земля на Бали: цены и динамика по районам
Ар в центре Чангу и ар в Табанане различаются в десять раз, а два обзора по одному и тому же Улувату расходятся вдвое. Собрали цены по райо…
Туризм Бали: статистика и прогноз
Поток на Бали впервые за десять лет перестал расти: за январь–июль 2026 приехало на 1,98% меньше, чем годом раньше. При этом номерной фонд …
Мораторий и застройка на Бали
В 2026 году на Бали строят только там, где участок разрешён планом зонирования RDTR, а мораторий и береговая полоса добавляют свои запреты.…
Бали или Дубай: где недвижимость приносит больше
Два рынка, которые чаще всего сравнивают между собой на одном бюджете. Считаем метр, доходность, расходы, налоги и срок владения — и смотри…
Бали или Пхукет: где выгоднее купить недвижимость
За один бюджет на Пхукете покупают квартиру, на Бали — виллу: метр там стоит Rp 61–80,5 млн (≈ $ 3 450–4 550) против медианных Rp 43,4 млн …
Бали или Таиланд: сравнение рынков
По чистой доходности Бали сильнее: наша модель по каталогу даёт 8,0 % против 3,8–5,2 % у кондо на Пхукете. Таиланд берёт правом: квартира т…
Этап 2 из 4
Проверяю объект и продавца
Разбираемся, как иностранец владеет жильём, какие права на землю бывают и что проверить до задатка: зонирование, разрешения, землю и документы продавца.
Может ли иностранец купить недвижимость на Бали
Прямого владения землёй, как в России, для иностранца на Бали нет — но три законных способа получить контроль над виллой или апартаментами …
HGB, Hak Pakai и Hak Milik: права на недвижимость в Индонезии
В объявлениях пишут «лизхолд» и «фрихолд», а в сертификате стоит другое: SHM, HGB, Hak Pakai или вообще girik. Разобрали, чем эти титулы от…
Hak Pakai и лизхолд на Бали: в чём разница
Оба варианта не дают иностранцу права собственности на землю, но устроены по-разному: один — государственный титул с визовым требованием, д…
Лизхолд или фрихолд на Бали: что выгоднее по деньгам
Правовую разницу между формами владения разбирают часто. Здесь — денежная: сколько стоит каждая форма, как считается доходность и что проис…
Что будет с лизхолдом на Бали, когда закончится срок
Самый неудобный вопрос при покупке на Бали: что будет через 25 лет. Разбираем, как устроено продление, что писать в договоре до подписания …
PT PMA для покупки недвижимости на Бали: что это и как работает
PT PMA — компания со 100% иностранным капиталом, которая может владеть виллой или апартаментами через титул HGB и официально сдавать их в а…
Ошибки покупателя недвижимости на Бали: цена каждой
Ошибки покупателя недвижимости на Бали повторяются из сделки в сделку. Мы собрали девять самых дорогих. К каждой — цена в рупиях или днях, …
Due diligence объекта на Бали: состав, цена, сроки
Due diligence объекта на Бали — юридическая проверка, которую покупатель заказывает перед сделкой. Разбираем, из чего состоит отчёт юриста …
Застройщики на Бали: как проверить, кому платишь
На Бали нет реестра «надёжных застройщиков» и нет эскроу, как в России. Зато есть четыре государственные базы, где компания и её земля видн…
Как проверить землю на Бали перед покупкой
Сертификат можно проверить онлайн за десять минут и официально — за пятьдесят тысяч рупий. Разбираем, какие бывают титулы, почему girik бол…
Зонирование на Бали: как читать RDTR
Сертификат на землю не говорит, что на ней можно построить. Это решает RDTR — детальный план кабупатена. Разбираем, где его смотреть, что о…
PBG и SLF: что проверять в разрешениях на строительство на Бали
Два документа определяют, легально ли построен объект и можно ли его официально сдавать в аренду. Разбираем, чем PBG отличается от SLF, поч…
Электронный сертификат на землю в Индонезии
С декабря 2023 года земельное ведомство Индонезии выдаёт сертификаты в электронном виде. Разбираем, каким приказом это устроено, сколько ст…
Оценка объекта на Бали: цена завышена или нет
Цена завышена, если объект заметно дороже медианы: лизхолд от 25 лет по острову стоит около Rp 5,31 млрд (≈ $ 300 000), метр готовой виллы …
Гарантированная доходность: как читать договор
Договор с гарантией дохода читают с трёх мест: кто гарант, от какой цены считают процент и что будет после срока, а он обычно 3–10 лет. Цен…
ADR и загрузка: как читать цифры доходности
В презентации виллы почти всегда две цифры: средний чек за ночь (ADR) и загрузка. Разбираем, почему сервисы аналитики дают для Бали 57% и 3…
Проверим документы по вашему объекту
Оставьте телефон — пришлём, что проверить до задатка по вашему объекту.
Этап 3 из 4
Покупаю и оформляю
Как устроены бронь и задаток, что подписывают у нотариуса, какие налоги платит покупатель и как перевести деньги. Отдельно — покупка на расстоянии и визы для владельца.
Купить виллу на Бали от застройщика
Покупка на стадии строительства — самый частый сценарий на острове. Разбираем порядок сделки, документы, которые обязаны быть у проекта, и …
Какие документы нужны, чтобы купить недвижимость на Бали
Список документов у покупателя короче, чем у объекта, который он покупает. Разбираем, что нужно предоставить самому иностранцу и что должен…
Задаток и бронь на Бали: как оформляется и что будет при отказе
Первый платёж по объекту почти всегда называют одним словом «задаток», хотя за этим словом прячутся три разные суммы с разной судьбой при о…
Рассрочка от застройщика на Бали
Ипотеки для иностранца на Бали нет, поэтому рассрочка застройщика — единственный способ растянуть платёж. Разбираем схемы, риски и пункты, …
Нотариус и PPAT на Бали: кто и сколько стоит
На сделке появляются два человека с похожими табличками — Notaris и PPAT. Это разные должности, разные законы и разные потолки гонорара. Ра…
Налоги на недвижимость на Бали
Ставки налогов есть в каждом агентском блоге. Здесь другое: сколько это в деньгах на входе, сколько уходит каждый год и почему у части влад…
Как перевести деньги на Бали в 2026 году
Банковский перевод на Бали съедает 3–5% со всеми комиссиями и идёт 2–5 рабочих дней. Наличные на въезде в Индонезию декларируют от Rp 100 м…
Недвижимость на Бали для россиян: как купить и как заплатить
Россиянин оформляет на себя Hak Pakai на 30 лет, аренду здания или юнит в кондоминиуме, а полная собственность на землю ему закрыта. Порог …
Как купить виллу на Бали дистанционно
Личное присутствие на Бали для покупки не обязательно ни на одном из трёх законных путей — Hak Pakai, лизхолд или PT PMA. Разбираем, что де…
Ипотека на Бали для россиян: даёт ли банк кредит
Вопрос «дадут ли ипотеку» звучит на каждом втором созвоне. Разобрали, что по закону может иностранец, какие условия ставят индонезийские ба…
Сколько стоит построить дом на Бали
Метр дома на Бали у индонезийских подрядчиков стоит Rp 6–12 млн (≈ $ 339–678) в зависимости от отделки, у западных агентств выходит в два-т…
Golden Visa Индонезии: пороги и кому подходит
Golden Visa запустили в июле 2024 года, и за два года по ней выдали 1 274 разрешения. Разбираем действующие пороги по каждому индексу, скол…
KITAS и долгие визы Индонезии: какие бывают и кому какая
Работаете удалённо — вам виза удалённого работника, от 55 лет — пенсионная KITAS, вкладываете в индонезийскую компанию — инвесторская, живё…
Пенсионный KITAS Индонезии: E33F и Silver Hair E33E
Индонезия даёт людям от 55 лет два пенсионных вида на жительство. Годовой E33F оформляют через спонсора, пятилетний E33E — самостоятельно, …
Этап 4 из 4
Владею, сдаю, продаю
Лицензия на сдачу, управляющая компания, сезонность и загрузка, налоги с аренды, расходы на содержание. И как выйти из объекта, когда придёт время.
Лицензия на краткосрочную сдачу виллы на Бали
До 2026 года посуточная сдача виллы на Бали жила в серой зоне: площадки не спрашивали разрешений, власти не проверяли. В марте 2026 правила…
Управляющая компания на Бали: за что берут 15–25%
Управляющая компания на Бали берёт от 12 до 25% выручки виллы. Но одна и та же ставка в двух договорах даёт владельцу разные деньги. Разбир…
Управление недвижимостью на Бали
Доход от объекта под управлением считают от выручки: обычная управляющая компания оставляет владельцу около 60%, резортный оператор — около…
Окупаемость недвижимости на Бали
Срок окупаемости — единственная цифра, которую покупатель проверяет сам. Показываем, как она считается, от чего прыгает на три года и почем…
Сезонность дохода от виллы на Бали
Годовая доходность складывается из очень неровных месяцев. Разбираем, когда объект зарабатывает, когда стоит пустой и как это влияет на рас…
Загрузка отелей Бали по месяцам: цифры BPS
Статистическое ведомство Бали (BPS Bali) каждый месяц публикует загрузку звёздных отелей — долю занятых номеров. Мы свели в одну таблицу 31…
OTA-комиссии и прямые брони на Бали
Чистую доходность считают от брони вниз: владельцу остаётся 45–55% того, что заплатил гость. Площадка берёт 15–16%, местный налог — 10%, уп…
Налог на аренду на Бали: кто платит и что значит «цена без налога»
В объявлениях о сдаче виллы часто стоит приписка «excluding tax» или «цена без налога», и стороны понимают её по-разному. Разобрали, какие …
NPWP и налоговое резидентство в Индонезии
Налоговый номер в Индонезии бесплатный, делается за пару дней и вдвое снижает ставку по арендному доходу. Разбираем, кому он обязателен, гд…
СИДН Россия — Индонезия: где платить налог с дохода
Соглашение применяется с 1 января 2003 года и ограничивает налог у источника: 15% на дивиденды, проценты и роялти. Доход от сдачи виллы на …
Коммунальные услуги на Бали: счёт за виллу по статьям
Содержание виллы в нашей модели съедает 12 % выручки: при ставке Rp 2,2 млн (≈ $ 125) за ночь и загрузке 65% это около Rp 5,3 млн (≈ $ 297)…
Вилла с бассейном на Бали: цена и содержание
Скиммерный бассейн 4×8 метров стоит около Rp 198 млн (≈ $ 11 190), а сама вилла — Rp 5,5–10 млн (≈ $ 311–565) за квадратный метр в зависимо…
Электричество на Бали: тарифы PLN, мощность и токены
Счёт за свет на Бали удивляет не ценой киловатта, а тем, как он устроен: тариф привязан к мощности ввода, у постоплаты есть залог и минимал…
Вода на Бали: скважина, PDAM и фильтры
Вопрос «почему нельзя пить из-под крана» приходит к нам из поиска дословно. Разбираем, что подаёт водоканал, сколько стоит куб по тарифу Ба…
Плесень и влажность в доме на Бали
С влажностью 77–82% круглый год на Бали живут так: держат воздух в доме ниже 60% и сушат намокшее сразу. Плесени хватает 24–48 часов, чтобы…
Как продать виллу на Бали: налог, комиссия, сроки
Про покупку виллы на Бали написано много, про выход — почти ничего. Собрали, что удерживается с продавца по закону, сколько берут агент и н…
Посчитаем доход по конкретному объекту
Оставьте телефон — пришлём расчёт после расходов и налогов.