Три пути к вилле на две спальни
Путей три: готовая вилла, проект застройщика на стадии стройки (off-plan) или своя стройка на арендованной земле.
Сравниваем одну виллу: две спальни, дом 140 м², бассейн 4×8 м. Площадь взята из нашего разбора содержания виллы. Землю иностранец не покупает, поэтому везде лизхолд.
| Показатель | Готовая | Off-plan | Своя стройка |
|---|---|---|---|
| Вход | Rp 3,36 млрд (≈ $ 190 000), пресет калькулятора; платите сразу, сделка 4–8 недель | Ниже готовой; транши по этапам, часто 30/30/40 | Смета в следующем разделе; платите по ходу работ |
| Что входит в цену | Дом, бассейн, право на землю на остаток срока | То же; мебельный пакет, если он в договоре | Только заказанное: земля, проект, стройка, бассейн, мебель |
| До первой брони | 1–5 месяцев | 8–23 месяца | 17–29 месяцев |
| Что делаете сами | Проверка документов, приёмка, управляющая компания | Проверка договора, контроль этапов, приёмка | Участок, проект, подрядчик, надзор, разрешения, лицензия |
| Налоги и сборы | BPHTB при лизхолде нет; нотариус до 1% | НДС 11% в цене застройщика; нотариус до 1% | PBG, налог с аренды земли, PPN при доме от 200 м² |
| От чего зависит срок | От проверки документов: 2–6 недель | От графика стройки: этапы — в договор | От проекта и PBG: 4,5–8 месяцев до старта |
Сколько стоит построить виллу на Бали с двумя спальнями
Своя вилла на две спальни обходится в Rp 2,41–5,28 млрд (≈ $ 136 000–298 600). Больше половины суммы — аренда земли. Готовая вилла из нашей модели укладывается в этот коридор.
Допущения: участок 3 ара (300 м²), аренда на 25 лет в Чангу и Переренане. Дом базового или среднего класса, бассейн скиммерный. Цену ара разбирает материал про цены на землю, смету дома и подрядчика — разбор стоимости стройки.
- Rp 1,33–3,19 млрд (≈ $ 75 000–180 000)
- Rp 770 млн – 1,4 млрд (≈ $ 43 500–79 100)
- Rp 155–200 млн (≈ $ 8 800–11 300)
- Rp 60–192 млн (≈ $ 3 400–10 800)
- Rp 46–160 млн (≈ $ 2 600–9 000)
- Rp 41–127 млн (≈ $ 2 300–7 100)
- Rp 7–20 млн (≈ $ 400–1 100)
Источник: Brighton, 07.02.2026; Propertia, март 2026; Balitecture; прайсы подрядчиков Бали, 2025–2026; IAI; Bali Zero, 17.02.2026; расчёт редакции
Посчитаем доход по конкретному объекту
Оставьте телефон — пришлём расчёт после расходов и налогов.
Сколько месяцев до первой брони
Считаем от решения купить или строить до первого гостя. Готовая вилла: 1–2 месяца на проверку и сделку, до трёх на запуск, если она не сдаётся. Off-plan: 1–2 месяца на бронь и проверку, 6–18 месяцев стройки, 1–3 месяца на запуск.
Срок в проекте зависит от графика стройки, поэтому этапы и дату передачи записывают в договор. На своей стройке срок растягивает неполный комплект документов на PBG: тогда разрешение занимает 60–90 рабочих дней.
Месяц первой брони тоже важен: запуск в апреле–июне успевает собрать отзывы до пика июля и августа.
- Земля и сделка
1–2 месяца: проверка участка и договор аренды.
- Проект и разрешение
4,5–8 месяцев: проект 3–6 месяцев, PBG по закону 28 рабочих дней, фактически 6–8 недель.
- Стройка
10–16 месяцев, от фундамента до передачи ключей.
- Запуск
1–3 месяца: мебель, съёмка, SLF, лицензия, площадки.
Источник: PP 16/2021; Emerhub; Университет Паджаджаран, февраль 2026; Balitecture; The Indonesian Lawyer; расчёт редакции
Сколько стоит ожидание: упущенная аренда
Месяц без гостей стоит владельцу около Rp 25 млн (≈ $ 1 400) на руки при загрузке 70%. Берём модель Rise Real Bali, как в разборе окупаемости. Ставка Rp 1,95 млн (≈ $ 110) за ночь, пресет виллы на 1–2 спальни. До владельца доходит 60% выручки.
Проверка по рынку: в Чангу AirROI даёт ставку Rp 3,81 млн (≈ $ 214) и загрузку 36,2%. На руки выходит почти та же сумма.
Лишние месяцы считаем к готовой вилле. Это упрощение: рассрочка растягивает платежи, и деньги в проекте работают не с первого дня. Загрузка 60% снижает потери на 14%, 80% поднимает на 14%.
Своя стройка обгоняет готовую виллу по деньгам, только если смета не выше Rp 2,76–2,96 млрд (≈ $ 156 000–167 000).
| Путь | Месяцев | Потеря на руки | Лишнее ожидание, % цены готовой |
|---|---|---|---|
| Готовая | 1–5 | Rp 25–124 млн (≈ $ 1 400–7 000) | — |
| Off-plan | 8–23 | Rp 199–572 млн (≈ $ 11 200–32 300) | 5–13% |
| Своя стройка | 17–29 | Rp 423–721 млн (≈ $ 23 900–40 800) | 12–18% |
Источник: Модель Rise Real Bali: ставка × 365 × загрузка × 60%; AirROI, Canggu, август 2025 — июль 2026; расчёт редакции
Какие налоги и сборы платит каждый путь
У готовой виллы налоговых строк меньше всех. Больше всего их у своей стройки: разрешение, налог на самостоятельное строительство и налог с аренды земли. Общая картина — в материале про налоги на недвижимость.
Порог 200 м² важен: вилла в 140 м² под PPN не попадает. Дом 220 м² за Rp 1,65–2,2 млрд даёт Rp 36–48 млн налога (≈ $ 2 050–2 730). Если счёт подрядчика уже с НДС, спросите консультанта, платится ли этот налог отдельно.
В договоре аренды земли запишите, кто платит налог: «цена без налога» значит, что налог добавят сверху.
| Платёж | Ставка | Кто платит | Путь |
|---|---|---|---|
| BPHTB, переход права | 5% от цены минус вычет, от Rp 80 млн (≈ $ 4 500) | покупатель | при лизхолде не возникает |
| НДС | 11%, уже в цене застройщика | включён в цену | off-plan |
| Нотариус | до 1% | по договорённости | готовая, off-plan |
| PPh final с аренды земли | 10% арендной платы | арендодатель; арендатор-юрлицо удерживает, иначе платит собственник земли | своя стройка |
| PPN на самостоятельное строительство | 2,2% стоимости стройки без земли | владелец стройки | своя стройка, дом от 200 м² |
| Ретрибуция PBG | формула: площадь × индексы × базовая цена; консультанты: Rp 3–12 млн (≈ $ 170–680) | владелец стройки | своя стройка |
Источник: Ortax, 10.02.2025, pajak.go.id: PPN 2,2% по PMK 11/2025 (ранние публикации называли 2,4%); PMK 61/2022; DDTCNews, 2023–2024, PP 34/2017; Online-Pajak, 30.12.2025, UU 1/2022; Perda Badung № 4/2022
Купить готовую виллу на Бали: что проверить до задатка
Готовая вилла экономит месяцы, но не проверку. Документы и остаток срока решают, сколько месяцев вы проведёте без гостей.
- PBG и SLF: SLF нужен для лицензии на аренду, для коммерческого здания он действует пять лет
- Лицензия NIB: на кого оформлена и нужна ли новая; с 1 августа 2026 листинги без неё снимают с площадок
- Остаток срока лизхолда: медиана по выставленным объектам 27 лет, у 4% меньше 15
- Условие продления и его цена: прописаны в договоре или нет
- Зонирование участка: допускает ли RDTR жильё и посуточную сдачу
- История загрузки: брони и отзывы за год, а не плановая цифра
Источник: Bali Discovery, май 2026; Jakarta Post, 25.05.2026; Propertia, март 2026; PP 16/2021
Какой путь выбрать
Выбор зависит от того, что нужно раньше: доход или свой проект. Готовая вилла даёт гостей в ближайший сезон, проект и стройка — новый дом через год-два.
Свою виллу посчитайте в калькуляторе, а готовые варианты и проекты смотрите в каталоге: там 459 объектов, цены от $ 56 600 до $ 3 708 830. Цена объекта — прайс застройщика или продавца. Комиссия агентства лежит на стороне продажи, для вас она бесплатна.
Готовая вилла, если
- нужен доход в ближайший сезон
- хотите увидеть дом, бассейн и отзывы до оплаты
- готовы заплатить сразу, без рассрочки
Off-plan или стройка, если
- готовы ждать от 8 месяцев до первой брони
- цена на старте ниже готовой на 5% и больше
- нужен новый дом или свой проект на своём участке
Что это значит для покупателя
- Сравнивайте пути не по цене, а по месяцам до первой брони: 1–5, 8–23 и 17–29.
- Месяц ожидания стоит около Rp 25 млн (≈ $ 1 400): вычтите его из скидки на проект.
- На своей стройке считайте землю первой: аренда занимает больше половины бюджета.
- Налоговые строки проверяйте до договора: BPHTB, НДС, PPN от 200 м², налог с аренды земли.
Частые вопросы
Что выгоднее: купить готовую виллу на Бали или построить?
По деньгам коридоры пересекаются. Готовая вилла в нашей модели стоит Rp 3,36 млрд (≈ $ 190 000), своя — от Rp 2,41 млрд (≈ $ 136 000) до Rp 5,28 млрд. По времени выигрывает готовая: гости появляются через 1–5 месяцев, а не через 17–29. Если нужен доход в ближайший сезон, берут готовую.
Сколько стоит построить виллу на Бали с бассейном без земли?
Вилла 140 м² с бассейном 4×8 м обходится в Rp 1,08–2,10 млрд (≈ $ 61 000–118 600). Сюда входят дом, бассейн, проект, разрешения, мебель и резерв. Ставки дома идут от Rp 5,5 до Rp 10 млн за м². Аренда земли добавляет ещё Rp 1,33–3,19 млрд (≈ $ 75 000–180 000).
Какие налоги платят при строительстве виллы на Бали?
PPN на самостоятельное строительство 2,2% от стоимости стройки без земли, если дом от 200 м². Плюс ретрибуция за PBG, которую считает администрация кабупатена. Налог 10% с аренды земли формально платит арендодатель. Подрядчик платит свой PPh final: 1,75–2,65% с сертификатом, 4% без него.
Сколько ждать виллу от застройщика на Бали?
Стройка в проекте занимает 6–18 месяцев, плюс 1–2 месяца на бронь и проверку. Срок зависит от графика стройки, поэтому этапы и дату передачи записывают в договор, а платежи привязывают к этапам. Если проект уже наполовину построен, ждать меньше. Ещё до трёх месяцев уходит на запуск виллы в аренду.
Нужна ли лицензия, чтобы сдавать готовую виллу после покупки?
Да. Для посуточной сдачи нужен номер NIB через систему OSS, а для него нужен SLF, акт ввода здания. С 1 августа 2026 года листинги без действующей лицензии снимают с площадок. NIB обычно выдают за 1–3 рабочих дня, если документы собраны полностью.
Метод и источники
Сроки сложены из тех, что приводят наши материалы: проект и PBG 4,5–8 месяцев, стройка 10–16, запуск 1–3, сделка 1–2 месяца. Одна подрядная смета даёт для виллы 250–300 м² с бассейном 7–9 месяцев стройки, мы берём консервативные 10–16. Упущенный доход — модель Rise Real Bali: ставка × 365 × загрузка × 60% выручки владельцу; рыночная проверка по AirROI, Canggu. Смета своей стройки — наш расчёт для дома 140 м² на участке 3 ара: нижние и верхние границы не складываются в одну виллу. Цена готовой виллы — пресет калькулятора, а не предложение конкретного объекта. Ставки налогов проверены по актам и профильным изданиям; PPN на самостоятельное строительство взят по PMK 11/2025 (2,2%), ранние публикации называли 2,4%. Материал не заменяет смету и юридическую проверку конкретного участка или объекта.
- Ortax, «PPN KMS tetap 2,2%», 10.02.2025, и pajak.go.id, PMK 11/2025 — ставка PPN на самостоятельное строительство
- klikpajak.id и muc.co.id, PMK 61/2022 — порог 200 м² и база без стоимости земли
- Ortax; Online-Pajak, 30.12.2025; DDTCNews, 24.12.2021 — BPHTB 5%, плательщик, минимум NPOPTKP Rp 80 млн по UU 1/2022
- DDTCNews, 14.09.2023 и 06.05.2024 — PPh final 10% с аренды земли и зданий по PP 34/2017, кто удерживает
- Perda Kab. Badung № 4/2022, ст. 8, и Perda Purbalingga № 3/2022 — формула ретрибуции PBG; Emerhub — 28 рабочих дней по PP 16/2021
- Brighton, 07.02.2026, и Propertia, март 2026 — аренда земли и остаток срока; AirROI, Canggu, август 2025 — июль 2026 — ставка и загрузка
- Модель и калькулятор Rise Real Bali; материалы сайта о смете стройки, земле, архитекторе и окупаемости
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
