Как считается срок и что в нём часто прячут
Окупаемость — это цена, делённая на годовой доход. Спор идёт только о том, какой доход ставить в знаменатель.
Продавец обычно ставит валовую выручку: ставку за ночь умножили на 365 и на загрузку. Мы ставим деньги, которые реально доходят до владельца — после управляющей компании, содержания, простоя и налога.
- 60%
- 18%
- 12%
- 10%
Три типовых объекта и их срок
Считаем по трём пресетам нашего калькулятора — это реальные ценовые точки каталога, а не абстракция.
Ставка за ночь взята средняя по формату, загрузка — три сценария: осторожный, базовый и сильный.
| Объект | Цена | Ставка за ночь | 60% | 70% | 80% |
|---|---|---|---|---|---|
| Апартаменты, 1 спальня | $ 109 700 | $ 65 | 12,8 года | 11,0 лет | 9,6 года |
| Вилла 1–2 спальни | $ 190 000 | $ 110 | 13,1 года | 11,3 года | 9,9 года |
| Вилла 3 спальни | $ 459 000 | $ 260 | 13,4 года | 11,5 года | 10,1 года |
Источник: Модель Rise Real Bali: ставка × 365 × загрузка, минус управляющая компания 18%, содержание и простой 12%, налог 10%
Загрузка решает больше, чем цена
Разница между 60% и 80% загрузки — это три с лишним года окупаемости на одном и том же объекте. Никакая скидка от застройщика такого эффекта не даёт.
Поэтому первый вопрос при подборе — не «сколько стоит», а «сколько дней в году это будет сдаваться». Ответ зависит от района, формата и того, кто управляет.
| Район | Ставка за ночь | Загрузка | Выручка на объект за год |
|---|---|---|---|
| Seminyak | $ 278 | 38,0% | $ 29 043 |
| Uluwatu | $ 244 | 46,2% | $ 27 718 |
| Canggu | $ 214 | 36,2% | $ 21 244 |
| Pererenan | $ 208 | 40,2% | $ 21 778 |
| Ubud | $ 113 | 36,6% | $ 11 613 |
Первый год почти всегда хуже
Объект не выходит на плановую загрузку сразу. Нужен рейтинг на площадках, первые отзывы, фотосессия и понимание сезона. В нашей модели первый год считается с коэффициентом 0,7 к плановой загрузке.
Это сдвигает окупаемость примерно на полгода. Если продавец обещает плановую доходность с первого месяца — это повод задать вопрос.
- Месяцы 1–3
Мебель, приёмка, съёмка, размещение на площадках. Дохода почти нет.
- Месяцы 4–9
Первые брони, набор отзывов, загрузка около 70% от плановой.
- Год 2
Выход на плановую загрузку района при нормальном управлении.
Окупаемость и срок лизхолда — разные вещи
Объект окупается за 11 лет, а срок владения — 25–30. Это значит, что после окупаемости остаётся ещё 14–19 лет дохода плюс стоимость перепродажи остатка срока.
Но с каждым годом остаток тает, и цена перепродажи падает вместе с ним. Поэтому объект на 19 лет и объект на 45 лет при одинаковой цене — это разные инвестиции.
- Считайте не только окупаемость, но и остаток срока после неё
- Продление лизхолда обсуждается с собственником земли и стоит денег
- Выход из объекта проще на первой половине срока
- Фрихолд и Hak Pakai живут по другой логике — там тает не срок, а рынок
Кто считает эти цифры
Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Мы ведём сделку от подбора до ключей и считаем доходность по своей модели, а не по презентации застройщика.
- Каталог из 200 объектов: виллы и апартаменты от $ 56 600 до $ 2 500 000
- Первичная юридическая проверка объекта — бесплатно, до задатка
- Расчёт доходности по вашим вводным — в калькуляторе на сайте
- Сопровождение дистанционной сделки: показ по Zoom, доверенность, приёмка
Что это значит для покупателя
- Считайте окупаемость от денег на счёте, а не от валовой выручки: разница — сорок процентов.
- При загрузке 70% типовой объект на Бали окупается за 11–11,5 лет.
- Загрузка двигает срок сильнее цены: между 60% и 80% разница больше трёх лет.
- Первый год всегда слабее планового — закладывайте коэффициент, а не верьте обещаниям с первого месяца.
Частые вопросы
За сколько лет окупается вилла на Бали?
При загрузке 70% и расчёте после всех расходов — за 11–11,5 лет. При 60% срок растягивается до 13 лет, при 80% сжимается до 10.
Почему у застройщика окупаемость 7 лет, а у вас 11?
Обычно потому, что застройщик считает от валовой выручки и не вычитает комиссию управляющей компании, содержание, простой и налог. Эти статьи забирают около 40%.
Какая загрузка реальна на Бали?
Статистика площадок по районам даёт 36–46% в среднем за год. Объект под профессиональным управлением выходит выше, поэтому в расчётах мы используем сценарии 60, 70 и 80 процентов.
Что происходит после окупаемости?
Остаётся доход на остатке срока лизхолда — обычно ещё 14–19 лет — и возможность продать объект вместе с остатком срока. Чем меньше остаток, тем ниже цена перепродажи.
Как посчитать окупаемость своего объекта?
В калькуляторе на сайте: подставьте цену, ставку за ночь, загрузку и налоговый контур. Он покажет доход на счёте, доходность от вложенного и срок возврата вложений.
Метод и источники
Расчёты сделаны по модели калькулятора Rise Real Bali: годовая выручка равна ставке за ночь, умноженной на 365 и на загрузку; из неё вычитаются комиссия управляющей компании 18%, содержание и простой 12% и налог владельца. Ценовые точки и ставки за ночь — пресеты нашего калькулятора, собранные по каталогу из 200 объектов. Ставка и загрузка по районам — данные площадок краткосрочной аренды за последние двенадцать месяцев. Это расчёт, а не гарантия: загрузка зависит от сезона, района и качества управления.
- Модель и калькулятор доходности Rise Real Bali, сентябрь 2026
- Данные площадок краткосрочной аренды по районам Бали за последние 12 месяцев
- Каталог Rise Real Bali, 200 объектов
- Horwath HTL, загрузка отелей Бали, 2025
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
