Где записано правило 15 метров
Лимит записан в статье 95 части 2 пункта b провинциального закона Бали No. 16 от 2009 года о пространственном планировании на 2009–2029 годы. Формулировка такая: высота здания, использующего воздушное пространство над землёй, ограничивается максимум 15 метрами. На эту норму ссылаются и новые документы: в 2025 году чиновники Бадунга называли предел в 15 метров, ссылаясь на закон Бали No. 2/2023 о пространственном плане 2023–2043.
Закон считает метры, а не этажи. Если взять высоту этажа около трёх метров, получится четыре-пять этажей вместе с кровлей. Это наша прикидка: в разных источниках называют и четыре, и пять.
Правило старше нынешних законов. По версии WhatsNewIndonesia, предел в 15 метров на Бали действует более пятидесяти лет и восходит к 1971 году, когда его обсуждали с французскими консультантами. Закон 2009 года закрепил то, что давно работало как обычай.
Источник: Pemprov Bali, Perda 16/2009, ст. 95(2)b; Perda 2/2023; detikProperti, 2023; RMOL, 2025
Почему на Бали нельзя строить выше кокосовой пальмы
Власти и исследователи называют четыре причины. Они прямо не стоят в статье закона, но объясняют, почему правило десятилетиями держится.
Главное — философия Tri Hita Karana: гармония человека, природы и божества. Она остаётся основой местного адата, поэтому и спор о высоте идёт не только в технических терминах, но и в религиозных.
Есть и обратная сторона. Исследование ASTONJADRO о политике высот на Бали отмечает: когда вверх строить нельзя, застройка идёт вширь. Она занимает больше земли и быстрее съедает зелёные участки, которые жители хотят сохранить.
- Контроль населения: меньше жилья — меньше постоянных переселенцев
- Защита почвы от нагрузки тяжёлых зданий и глубоких котлованов
- Религиозное уважение к горам, прежде всего к Агунгу, где по верованиям живут божества
- Философия Tri Hita Karana: баланс человека, природы и духовного мира
Источник: detikProperti, «Bangunan di Bali tak boleh lebih tinggi dari pohon kelapa», 12.09.2023; ASTONJADRO, исследование политики высот Бали
Проверим документы по вашему объекту
Оставьте телефон — пришлём, что проверить до задатка по вашему объекту.
Какие здания на Бали можно строить выше 15 метров
Исключения есть, но узкие. Закон перечисляет сооружения, которые могут быть выше предела после оценки и согласования с профильными ведомствами. Жилые виллы и апартаменты в этот список не входят. Поэтому застройщик вилл не может поднять третий-четвёртый этаж «в виде исключения»: оценка и согласование применяются к инфраструктуре и религиозным объектам, а не к жилью.
Практический смысл для покупателя: рендер с высокой башней или надстройкой над крышей на Бали должен насторожить. Если в проекте высота заметно выше пяти этажей, спросите, на каком основании выдано разрешение.
| Тип здания | Предел | Основание |
|---|---|---|
| Вилла, апартаменты, отель | 15 м | Perda 16/2009, ст. 95(2)b |
| Вышки связи | могут быть выше, после оценки | исключение в ст. 95 |
| Линии высокого напряжения и маяки | могут быть выше | исключение в ст. 95 |
| Религиозные сооружения | могут быть выше | исключение в ст. 95 |
| Объекты безопасности полёта и обороны | могут быть выше | исключение в ст. 95 |
Источник: detikProperti, 12.09.2023; Pemprov Bali, Perda 16/2009
Что правило 15 метров даёт покупателю виллы и апартаментов
Для покупателя вывод простой: высотные комплексы на Бали сейчас не строят, а значит, рядом с виллой вряд ли вырастет башня. По данным Bisnis, средняя этажность отелей и кондотелей не превышает пяти этажей. Организация REI Bali шесть лет вела переговоры о пересмотре правила и не договорилась из-за споров в обществе.
Правило влияет и на формат. Квартиры на Бали — это малоэтажные комплексы, а не башни. О том, как это сочетается с зонированием, читайте в материале про RDTR.
Источник: Bisnis.com, «Mengapa apartemen masih sulit dibangun di Bali», 2020
Как проверить высоту здания в PBG и чертежах
Перед покупкой на этапе стройки сверьте проект с лимитом. Метод измерения в открытых источниках не расписан. В 2025 году в Бадунге спор по одному отелю шёл именно о точке отсчёта: инспектор говорил, что отсчёт мог идти от временной дороги. Поэтому цифры лучше смотреть в документах.
Разрешение на строительство и его проверка описаны в материале про PBG и SLF.
- Запросить PBG и проект
В разрешении и чертежах должны быть высота здания и число этажей. Запросите у застройщика копии.
- Найти фасады
На чертежах фасадов найдите отметки высот. Итоговая высота здания должна укладываться в 15 метров.
- Сверить отметку земли
Уточните, от какого уровня идёт отсчёт: естественного рельефа или насыпи.
- Сравнить с фактом
На приёмке измерьте высоту. Расхождение с PBG — основание для вопросов к застройщику.
Источник: RMOL, 11.03.2025; практика проверки разрешений, Rise Real Bali
Изменится ли правило: предложение 45 метров
В апреле–мае 2026 года в Бали обсуждали «дифференцированное зонирование по высоте». Специальная комиссия регионального парламента предложила разрешить до 45 метров в отдельных прибрежных зонах: Табанан, Гианьяр, Санур, Нуса-Дуа и юг Кута. Предложение передали на рассмотрение губернатору, решения нет.
Индуистский совет острова ответил, что переход с 15 на 45 метров слишком резкий и сначала нужны научные исследования. До принятия решения действует прежний лимит.
Среди обсуждаемых мер упоминают и мораторий на новые разрешения в перегруженных зонах, а также усиленную защиту природных территорий. Какая из них станет законом, пока неясно. Что уже введено, читайте в материале про мораторий и застройку на Бали.
- Пока действует лимит 15 метров
- Идея 45 метров касается лишь отдельных прибрежных зон
- Чангу и Убуд в перечне предложенных зон не названы
Источник: WhatsNewIndonesia, 07.05.2026; HomesOverseas, 2026
Что это значит для покупателя
- Лимит 15 метров — норма закона Бали, а не обычай: сейчас его закрепляет статья 100 Perda 2/2023, раньше — статья 95 Perda 16/2009.
- Исключения есть у вышек, маяков и религиозных сооружений, но не у вилл и апартаментов.
- Закон не гарантирует вид на океан: он ограничивает высоту, а не расстояние между домами.
- Перед покупкой на стадии стройки сверяйте высоту и этажность в PBG и чертежах фасадов.
- Идея 45 метров в отдельных зонах — предложение, пока не закон.
Частые вопросы
На Бали запрещено строить выше 15 метров?
Да. Сейчас предел записан в статье 100 (часть 2) закона Бали Perda 2/2023 о пространственном плане, до него — в статье 95 части 2 пункта b Perda 16/2009. Исключения — вышки связи, маяки, религиозные сооружения, объекты безопасности полёта и обороны.
Почему на Бали нельзя строить выше кокосовой пальмы?
Причины: философия Tri Hita Karana, уважение к священным горам, защита почвы и контроль притока переселенцев. 15 метров условно равны высоте кокосовой пальмы. Это объяснение из обзоров, в самой статье закона причины не перечислены.
Сколько этажей можно построить на Бали?
Закон ограничивает высоту в 15 метров, а не число этажей. По прикидке это четыре-пять этажей. Bisnis пишет, что у отелей и кондотелей на Бали средняя этажность не более пяти этажей.
Можно ли на Бали построить небоскрёб или высотный апартамент?
Сейчас нет. Предел 15 метров распространяется на жилые здания и отели. В 2026 году обсуждается предложение разрешить до 45 метров в отдельных прибрежных зонах, но решение не принято.
Защищён ли вид на океан от высотной застройки на Бали?
Частично. Лимит 15 метров не даёт вырасти башне, но соседний четырёх-пятиэтажный дом всё равно может закрыть обзор. Закон вид на океан не гарантирует, поэтому смотрите на положение участка и расстояния.
Как проверить высоту виллы по PBG?
Запросите PBG и чертежи фасадов, найдите отметку высоты и число этажей. Уточните, от какого уровня земли идёт отсчёт. На приёмке измерьте высоту: расхождение с PBG надо обсуждать с застройщиком.
Метод и источники
Правовая норма — по Perda 16/2009 (ст. 95) в пересказе detikProperti и Bisnis, статья 100 Perda 2/2023 — по порталу Tarubali правительства провинции Бали и IDN Times Bali (2026). Расчёт «четыре-пять этажей» — наша прикидка при высоте этажа около трёх метров. Это не юридическая консультация.
- Pemprov Bali, Perda 16/2009 о пространственном плане Бали, ст. 95, в пересказе detikProperti, 2023
- Pemprov Bali, Perda 2/2023 о пространственном плане Бали 2023–2043, ст. 100 ч. 2 — портал Tarubali, 2024
- Bisnis.com, «Mengapa apartemen masih sulit dibangun di Bali», 2020
- RMOL, «Penjelasan Kadis PUPR Badung soal batas ketinggian», 2025
- WhatsNewIndonesia, «Bali discusses new building height policy», 2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
