Где это: за рекой Campuhan и над ущельем Ayung
Обе деревни входят в район Ubud округа Gianyar, но устроены по-разному. Общий обзор района — в материале про Ubud, здесь только его западный край.
Penestanan — banjar в составе Sayan, сразу за рекой Campuhan. Из центра сюда ведёт крутая лестница, дальше тропинки между рисовыми террасами. Пешком до дворца Ubud минут 45, на байке — десять.
Kedewatan — самостоятельная деревня севернее, вдоль кромки ущелья реки Ayung. Главная улица тянется по гребню, виллы и отели смотрят в долину. До центра 3–5 километров, 10–15 минут.
До аэропорта Ngurah Rai из Ubud около 34 км. Без пробок это около 35 минут, днём дорога занимает больше.
| Параметр | Penestanan | Kedewatan |
|---|---|---|
| Статус | banjar в составе Sayan | деревня района Ubud |
| До центра Ubud | ≈ 4 км, 10 минут | 3–5 км, 10–15 минут |
| Рельеф | рисовые террасы | гребень над рекой Ayung |
| Объявлений посуточно | 475 | 177 |
| Целые дома в объявлениях | 83% | 83% |
Источник: Wikipedia (ID), Sayan и Kedewatan; Finding Beyond, гид по Penestanan; Rome2rio, 2026; AirROI, обновление 12.09.2026
Характер: художники, йога и вид на джунгли
У Penestanan есть своя история. В 1960 году голландский художник Arie Smit увидел, как местные мальчишки рисуют на песке, и дал им краски. Так появилась школа Young Artists — яркая наивная живопись. Работы его учеников в 2025 году выставлял Neka Art Museum.
Сегодня здесь йога-студии, веганские кафе и субботний органический рынок. По деревне удобно ходить пешком, тропинки идут через рис.
Kedewatan тише и дороже. Над ущельем стоят люкс-курорты мировых сетей, внизу сплавляются по порогам второй-третьей категории. Здесь меньше кафе и больше приватности.
Penestanan выбирают за
- пешую жизнь без байка
- йогу, кафе и рынок рядом
- вход в Ubud с одной спальни
Kedewatan выбирают за
- вид на ущелье Ayung
- тишину и приватность
- виллы для семей и групп
Источник: Wikipedia, Arie Smit; Finding Beyond, 2026; Ame Bistro, гид по Kedewatan, 06.07.2026
Подберём объекты в этом районе
Оставьте телефон — пришлём варианты в районе с расчётом.
Цены: вилла по медиане Ubud, земля от 400 млн за are
Отдельной статистики цен по двум деревням нет. Ближайший ориентир — медианы Ubud из выборки Propertia за март 2026 года: 219 вилл в лизхолд от 25 лет.
Медиана — 5,7 млрд Rp (≈ $ 320 000), средний срок 29 лет. Вилла с одной спальней стоит около 3,9 млрд Rp (≈ $ 217 000), с двумя — 4,8 млрд Rp (≈ $ 270 000).
Собственность в Ubud дороже лизхолда всего на 21%. Это одна из самых низких премий на острове: в Uluwatu она 76%.
Земля в Ubud в объявлениях стоит 0,4–1,2 млрд Rp (≈ $ 22 000–67 000) за are. Участок 31 are в Kedewatan выставлен примерно по 750 млн Rp (≈ $ 42 000) за are.
| Что | Цена |
|---|---|
| Вилла в лизхолд, медиана | 5,7 млрд Rp (≈ $ 320 000) |
| Одна спальня, лизхолд | 3,9 млрд Rp (≈ $ 217 000) |
| Две спальни, лизхолд | 4,8 млрд Rp (≈ $ 270 000) |
| Вилла в собственность, медиана | 6,9 млрд Rp (≈ $ 386 000) |
| Земля в Ubud, за are | 0,4–1,2 млрд Rp |
| Земля в Kedewatan, объявление | ≈ 750 млн Rp за are |
Источник: Propertia, 16 316 объявлений, данные марта 2026; Magnum Estate, 26.05.2026; FazWaz, объявление в Kedewatan, 2026; курс ≈ 17 800 Rp за доллар
Посуточная сдача: Kedewatan дороже, Penestanan полнее
AirROI считает обе деревни отдельными рынками. Данные — за год с августа 2025 по июль 2026.
В Kedewatan средняя ставка 2,7 млн Rp (≈ $ 151) за ночь. Это на треть выше, чем по Ubud в целом. Выручка средней карточки — около 271 млн Rp (≈ $ 15 209) в год.
Penestanan берёт загрузкой: 39,3% против 36,6% по Ubud. Ставка ниже — около 1,9 млн Rp (≈ $ 104). Здесь много маленьких вилл, и цена за ночь это отражает.
Перед сдачей нужна лицензия на аренду (NIB). Порядок разобран в материале о лицензии на сдачу.
| Рынок | Ставка | Загрузка | Выручка |
|---|---|---|---|
| Kedewatan | 2,7 млн Rp ($ 151) | 35,5% | 271 млн Rp ($ 15 209) |
| Sayan | 2,7 млн Rp ($ 154) | 35,4% | 283 млн Rp ($ 15 891) |
| Penestanan | 1,9 млн Rp ($ 104) | 39,3% | 184 млн Rp ($ 10 352) |
| Ubud в целом | 2,0 млн Rp ($ 113) | 36,6% | 207 млн Rp ($ 11 613) |
Источник: AirROI, рынки Kedewatan, Sayan, Penestanan и Ubud, период август 2025 — июль 2026, обновление 12.09.2026
Сезон: провал глубже, чем в центре Ubud
Тихие деревни сильнее зависят от сезона. В Penestanan лучший месяц приносит 38 млн Rp (≈ $ 2 152) при загрузке 60,3%. Худший — 19 млн Rp (≈ $ 1 072) при 29,5%.
В Kedewatan разрыв такой же: 58 млн Rp (≈ $ 3 266) против 27 млн Rp (≈ $ 1 520). Зато в число сильных месяцев здесь входит апрель.
По Ubud в целом лучший месяц богаче худшего в 1,75 раза. Для сравнения, звёздные отели Бали в июле 2026 года были заполнены на 67,3%.
Как готовить бюджет к низким месяцам, мы разбирали в материале о сезонности.
| Рынок | Лучший | Худший | Разрыв |
|---|---|---|---|
| Kedewatan | 58 млн Rp, 54,8% | 27 млн Rp, 30,6% | 2,15 раза |
| Penestanan | 38 млн Rp, 60,3% | 19 млн Rp, 29,5% | 2,0 раза |
| Ubud в целом | 40 млн Rp, 52,6% | 23 млн Rp, 31,3% | 1,75 раза |
Источник: AirROI, помесячные данные август 2025 — июль 2026; BPS, загрузка звёздных отелей, июль 2026
Кому подходят: наш расчёт выручки к цене
Мы поделили годовую выручку средней карточки на медианную цену виллы в Ubud. Это грубый ориентир, а не доходность: расходы и комиссии не вычтены.
Kedewatan даёт 4,8%, Penestanan — 3,2%, Ubud в целом — 3,6%. Для сравнения, в Canggu тот же расчёт даёт 6,4%.
Вывод прямой. Эти деревни покупают прежде всего для жизни, а сдачу рассматривают как второй доход. Penestanan — для одного-двух человек без машины. Kedewatan — для семьи и тех, кто сдаёт виллу с видом по высокой ставке.
| Рынок | Выручка в год | Медиана виллы | Отношение |
|---|---|---|---|
| Kedewatan | 271 млн Rp ($ 15 209) | 5,7 млрд Rp ($ 320 000) | 4,8% |
| Penestanan | 184 млн Rp ($ 10 352) | 5,7 млрд Rp ($ 320 000) | 3,2% |
| Ubud в целом | 207 млн Rp ($ 11 613) | 5,7 млрд Rp ($ 320 000) | 3,6% |
| Canggu | 378 млн Rp ($ 21 244) | 5,9 млрд Rp ($ 333 000) | 6,4% |
Источник: Расчёт Rise Real Bali по данным AirROI (12.09.2026) и Propertia (март 2026)
Что это значит для покупателя
- Для жизни в Ubud без пробок центра смотрите Penestanan: всё рядом пешком, вход — с виллы на одну спальню.
- Под сдачу из двух деревень сильнее Kedewatan: ставка на треть выше средней по Ubud.
- Закладывайте разрыв между лучшим и худшим месяцем в два раза — здесь он глубже, чем в центре.
- Не ждите от Ubud доходности Canggu: выручка к цене здесь в 1,3–2 раза ниже. Зато собственность дороже лизхолда всего на 21%.
Частые вопросы
Где находится Пенестанан в Убуде?
Penestanan — banjar в составе Sayan, к западу от центра Ubud, сразу за рекой Campuhan. До дворца Ubud около 4 км: минут 45 пешком или десять на байке. Деревня стоит среди рисовых террас, известна йога-студиями и школой живописи Young Artists.
Чем Кедеватан отличается от центра Убуда?
Kedewatan — отдельная деревня района Ubud в 3–5 км от центра, вдоль ущелья реки Ayung. Здесь тише и больше вилл с видом на долину. Средняя ставка посуточной аренды по AirROI — около 2,7 млн Rp (≈ $ 151), на треть выше средней по Ubud.
Сколько стоит вилла в Пенестанане?
Отдельной статистики по Penestanan нет, ориентир — медианы Ubud по данным Propertia за март 2026 года. Вилла с одной спальней в лизхолд стоит около 3,9 млрд Rp (≈ $ 217 000), с двумя — около 4,8 млрд Rp (≈ $ 270 000). Это цены объявлений.
Выгодно ли сдавать виллу в Кедеватане?
По AirROI средняя карточка в Kedewatan приносит около 271 млн Rp (≈ $ 15 209) в год при загрузке 35,5%. К медианной цене виллы Ubud это 4,8% до расходов и комиссий. В лучший месяц выручка вдвое выше, чем в худший, так что резерв на низкий сезон обязателен.
Сколько ехать из Пенестанана до аэропорта?
От Ubud до аэропорта Ngurah Rai около 34 км. Без пробок это около 35 минут, днём и вечером дорога занимает больше. Из Penestanan и Kedewatan прибавьте ещё 10–15 минут до центра Ubud. Такси от аэропорта до Ubud стоит около 300–370 тысяч Rp (≈ $ 17–21).
Метод и источники
Аренда — рынки AirROI Kedewatan, Sayan, Penestanan и Ubud за август 2025 — июль 2026; в выборку входят и номера, и целые дома. Цены вилл — медианы Ubud из выборки Propertia, 16 316 объявлений, март 2026; по двум деревням отдельно Propertia не считает. Земля — диапазон Magnum Estate и одно объявление в Kedewatan, статистики сделок нет. Отношение выручки к цене — наш расчёт, не доходность. Пересчёт по курсу около 17 800 рупий за доллар. Не подтвердили и в материал не взяли: цены годовой аренды именно в этих деревнях, численность населения Kedewatan (источники расходятся).
- AirROI, рынки Kedewatan, Sayan, Penestanan и Ubud, август 2025 — июль 2026, обновление 12.09.2026
- Propertia, анализ 16 316 объявлений Бали, данные марта 2026, публикация 08.04.2026
- Magnum Estate, «Bali Property Prices 2026», 26.05.2026
- BPS, загрузка звёздных отелей по провинциям, июль 2026
- Wikipedia, статья Arie Smit; Wikipedia (ID), статьи Sayan и Kedewatan
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
