Лицензия на краткосрочную сдачу виллы на Бали: что требуется и что изменилось

Главное: требование лицензии перестало быть формальностью на бумаге и стало условием размещения на площадке. С 31 марта 2026 объекты, которые продвигаются через Airbnb, Booking, Agoda, Traveloka и другие площадки, обязаны иметь действующее разрешение, иначе листинг снимается.

Основанием стало циркулярное письмо министерства туризма 2025 года, которое направляет операторов размещения на регистрацию через систему OSS. Дальше подключилась провинция: 11 февраля 2026 года губернатор Бали встретился с региональным руководством Airbnb и потребовал снять нелегальные объекты до конца марта.

Масштаб озвучен публично: на девяти крупнейших площадках числилось около 470 тысяч объектов размещения по Бали, а подтверждённый регистрационный номер имели порядка 31 тысячи. Это меньше семи процентов.

Процесс власти сами называют постепенным — «не может быть сделано сразу». Но направление задано, и покупателю объекта под аренду теперь нужно считать лицензионную часть как обязательную, а не опциональную.

1. 2025Циркуляр министерства

   Операторов размещения направляют на регистрацию через OSS.

2. 09.01.2026Заявление губернатора

   Площадки вызваны для обеспечения налоговой дисциплины.

3. 11.02.2026Встреча с Airbnb

   Требование снять объекты без лицензии до конца марта.

4. 31.03.2026Дедлайн

   Объекты без действующей лицензии подлежат снятию с площадок.

5. Май 2026Проверки в Бадунге

   Полевые группы выявляют незарегистрированные объекты размещения.

Источник: Villa Bali Sale, разбор дедлайна 31.03.2026; Bali Discovery, 11.02.2026 и май 2026; The Jakarta Post, 25.05.2026; The Bali Sun, 09.01.2026

Pondok wisata — код деятельности 55130 в индонезийском классификаторе: услуга временного проживания с посуточной оплатой в жилом доме, в котором фактически проживает сам владелец.

Определение важнее, чем кажется. Формат задуман как «сдача комнат в собственном доме», а не как управление портфелем вилл. Конкретные ограничения по числу комнат и требования к гражданству держателя в проверяемых источниках не закреплены — это та часть, которую стоит уточнять у местного консультанта под конкретный объект.

По регламенту министерства туризма 2025 года виллы отнесены к категории среднего-низкого риска, отели — от среднего-низкого до среднего-высокого. От категории риска зависит объём требований при верификации.

Источник: Izinberusaha.com, KBLI 55130; LSU Pariwisata, разбор Permenpar № 6/2025

Базовый шаг — получить NIB, регистрационный номер предпринимателя, через государственную систему OSS. Сам номер выдаётся бесплатно, обычный срок при корректном комплекте документов — один-три рабочих дня.

Дальше подключается отраслевая часть: стандартный сертификат туристического предприятия и санитарный сертификат Sertifikat Laik Sehat, который по регламенту 2025 года требуется получить не позднее года с момента верификации бизнес-лицензии.

Официальных государственных тарифов на отраслевую часть в открытых источниках нет — публикуются только цены посредников, и они договорные. Это честно назвать неопределённостью, а не подставлять среднюю цифру.

Площадки бронирования со своей стороны требуют указать номер лицензии в карточке объекта. Именно это поле и стало техническим механизмом, через который дедлайн заработал.

1. 01
   Шаг 1. Юрлицо

   Для иностранного владельца — компания с иностранным участием и подходящим кодом деятельности.

2. 02
   Шаг 2. NIB через OSS

   Бесплатно, обычно один-три рабочих дня при полном комплекте.

3. 03
   Шаг 3. Отраслевое разрешение

   Стандартный сертификат туристического предприятия по категории риска объекта.

4. 04
   Шаг 4. Санитарный сертификат

   Sertifikat Laik Sehat — в течение года после верификации лицензии.

5. 05
   Шаг 5. Номер в листинге

   Указать номер лицензии в карточке на площадке бронирования.

Источник: SmartLegal.id, сроки и порядок получения NIB через OSS, 01.10.2025; LSU Pariwisata, Permenpar № 6/2025

Регламент министерства туризма описывает санкции ступенчато: три предупреждения со сроками на устранение в 30, 15 и 10 дней, затем временная приостановка деятельности, затем аннулирование лицензии с запретом повторной подачи минимум на год.

Денежных штрафов в рупиях за сдачу без лицензии в проверенных источниках не называется. Реальная санкция сегодня — не штраф, а снятие с площадок и внимание налоговых органов.

В округе Бадунг в мае 2026 года вышли в поля: 31 сотрудник восемью группами проверял Северную Куту, Менгви и Южную Куту. По их данным, на учёте состоит 5 710 объектов размещения, из них 4 218 — виллы.

Источник: LSU Pariwisata, Permenpar № 6/2025 — порядок санкций; Bali Discovery, май 2026 — данные округа Бадунг и оценка фискального разрыва

Лицензия отвечает на вопрос «можно ли вести деятельность», зонирование — на вопрос «можно ли вести её здесь». Это разные проверки, и вторая не закрывается первой.

В феврале 2026 года провинция приняла акт, запрещающий перевод продуктивных рисовых земель под виллы и коммерческую застройку. Он вступил в силу с подписания, отдельное внимание — Табанан, Гианьяр и коридор платной дороги.

Последствия в тексте описаны жёстко: аннулирование разрешений, административные санкции, отмена налоговых льгот и обязанность восстановить сельскохозяйственную функцию участка вплоть до сноса. Конкретные суммы и сроки ответственности в доступных материалах не названы.

Отдельно акт направлен против схем с оформлением на подставное индонезийское имя. Для покупателя это означает, что «номинальная» конструкция теперь.

Источник: Lingkarinews.id, перда провинции Бали № 4/2026 от 24.02.2026; Kompas Properti, 24.04.2026 — подтверждение по заголовку

Первое: лицензионная часть теперь входит в экономику объекта. Если продавец показывает доходность от посуточной сдачи, уместный вопрос — на каком юрлице и с каким номером объект будет сдаваться.

Третье: зона. Объект на бывшей сельскохозяйственной земле в Табанане и объект в туристической зоне Бадунга — разные истории по риску, даже если оба сегодня сдаются.

И четвёртое: прогноз загрузки, построенный на объявлениях без лицензии, смещён вверх. Часть этих объектов из выдачи площадок уходит, и сравнивать свой будущий объект стоит с теми, кто уже работает легально.

• Спросить, на каком юрлице оформлена сдача и есть ли номер NIB
• Проверить, разрешено ли размещение в этой зоне по правилам землепользования
• Уточнить, есть ли санитарный сертификат и когда он получен
• Заложить недели на оформление лицензионной части до первой брони
• Сверять ожидаемую загрузку с объектами, у которых лицензия уже есть

Источник: The Jakarta Post, 25.05.2026; Bali Discovery, май 2026; практика Rise Real Bali по подготовке объектов к сдаче

Частые вопросы