Что такое таунхаус на Бали и чем он не вилла
Закон о жилье называет три формы дома: отдельный дом, дом в ряду и дом в многоэтажном здании. Таунхаус — дом в ряду, по-индонезийски rumah deret. В региональных правилах так называют несколько полных жилищ, у которых одна или больше стен общие с соседями.
На Бали слово «таунхаус» в объявлениях ставят свободно. Земля под домом бывает своим участком или долей земли комплекса. Это видно из документов, а не из названия. В описаниях проектов у дома часто свой небольшой бассейн, но в части комплексов он общий.
| Признак | Вилла | Таунхаус | Апартаменты |
|---|---|---|---|
| Стены | свои | общая с соседом | общие, дом в здании |
| Земля | свой участок | участок или доля комплекса | доля в общей земле |
| Закон | отдельный дом | дом в ряду | rumah susun, UU 20/2011 |
| Общие расходы | свои | сбор комплекса | сервисный сбор |
Источник: UU 1/2011 о жилье, ст. 22; Perda Pangkalpinang 3/2020, ст. 1; Hukumonline, «Status kepemilikan apartemen di Indonesia», 11 августа 2025
Семь таунхаусов в каталоге: цены и площади
Из каталога Rise Real Bali мы взяли лоты, которые названы таунхаусом. Их семь, из шести проектов в шести районах. Все на лизхолде, площадь взята из карточки лота.
| Лот | Район | м² | Цена | За м² |
|---|---|---|---|---|
| Ecoverse 2BR | Nyanyi | 128 | Rp 6,75 млрд (≈ $ 381 500) | Rp 52,8 млн (≈ $ 2 980) |
| Ecoverse 3BR | Nyanyi | 190 | Rp 9,06 млрд (≈ $ 512 000) | Rp 47,7 млн (≈ $ 2 695) |
| Ramada Encore 1BR | Pandawa | 80,49 | Rp 3,81 млрд (≈ $ 215 000) | Rp 47,3 млн (≈ $ 2 671) |
| Sol 2BR | Nusa Dua | 76 | Rp 2,64 млрд (≈ $ 149 000) | Rp 34,7 млн (≈ $ 1 961) |
| The Grey House 3BR | Cemagi | 145 | Rp 3,54 млрд (≈ $ 199 900) | Rp 24,4 млн (≈ $ 1 379) |
| Umalas Oasis 2BR | Umalas | 137 | Rp 6,64 млрд (≈ $ 375 000) | Rp 48,4 млн (≈ $ 2 737) |
| Таунхаус 1BR, вид на океан | Bingin | 132,6 | Rp 3,47 млрд (≈ $ 196 143) | Rp 26,2 млн (≈ $ 1 479) |
Источник: Каталог Rise Real Bali, лоты с пометкой «таунхаус»; расчёт редакции
Посчитаем доход по конкретному объекту
Оставьте телефон — пришлём расчёт после расходов и налогов.
Цена за м² на Бали: медиана и разброс по таунхаусам
Медиана за м² — Rp 47,3 млн (≈ $ 2 671). Простое среднее ниже: Rp 40,2 млн (≈ $ 2 272), его тянут вниз два дешёвых лота. Лоты делятся на две группы.
Четыре лота лежат в узком коридоре Rp 47,3–52,8 млн (≈ $ 2 671–2 980) за м²: это Nyanyi, Umalas и Pandawa. Три других стоят Rp 24,4–34,7 млн (≈ $ 1 379–1 961): Nusa Dua, Bingin и Cemagi. Разрыв почти вдвое.
Для сравнения возьмём 88 вилл каталога, у которых в карточке одна площадь. Их медиана — Rp 42,1 млн (≈ $ 2 377) за м². Четыре таунхауса из семи дороже, три дешевле. Общей скидки за общую стену в каталоге нет.
- 52,8 (≈ $ 2 980)
- 48,4 (≈ $ 2 737)
- 47,7 (≈ $ 2 695)
- 47,3 (≈ $ 2 671)
- 42,1 (≈ $ 2 377)
- 34,7 (≈ $ 1 961)
- 26,2 (≈ $ 1 479)
- 24,4 (≈ $ 1 379)
Источник: Каталог Rise Real Bali; расчёт редакции по курсу 17 700 IDR за $ 1
Общая стена и участок: что это значит для жизни и перепродажи
Общая стена даёт слышимость и соседа в нескольких метрах. Зато дороги, охрану и зелень ведёт комплекс, а не вы один.
Остаток срока аренды решает цену при продаже. По обзору Bali Villa Realty типичный лизхолд — 25–30 лет, а при остатке меньше 10–15 лет цена перепродажи резко падает. Если вместо аренды предлагают hak pakai, то по PP 18/2021 на землю частного владельца он даётся до 30 лет, продление — по соглашению с владельцем.
Посмотрите дом вживую вечером: тогда слышны соседи. Спросите, как устроена стена между домами и есть ли у каждого дома свои счётчики воды и электричества.
Что работает в пользу
- свой вход, как у виллы
- охрана, дороги и зелень общие
- низкий вход у части лотов: Sol 2BR — Rp 2,64 млрд (≈ $ 149 000)
Что взвешивать
- слышимость через общую стену
- сосед рядом, приватности меньше
- цена перепродажи зависит от остатка срока
- правила общих частей задаёт комплекс
Источник: Bali Villa Realty, «What Are the Disadvantages of Buying a Leasehold Property in Bali», 22 февраля 2026; Smartlegal, «Kenali 3 jenis hak pakai atas tanah bagi WNA», 22 апреля 2021
Разрешения на комплекс: PBG, SLF и условия предварительного договора
Жилой комплекс строят по PBG: оно заменило прежний IMB по PP 16/2021. Застройщик обязан обеспечить дороги, стоки и электросеть и передать их местной администрации. Подробный разбор разрешений — в материале про PBG и SLF.
Предварительный договор купли-продажи (PPJB) подписывают, когда ясны права на землю, есть PBG и инфраструктура и построено не меньше 20%. Это общее правило для жилых комплексов, а как оно ложится на вашу сделку, скажет нотариус.
- PBG
Попросите номер PBG на комплекс и на ваш дом. Разрешения проходят через электронную систему SIMBG.
- PPJB
Сверьте договор с условиями: права на землю, PBG, инфраструктура, готовность от 20%.
- SLF
SLF подтверждает, что дом пригоден к эксплуатации. Для жилого дома и дома в ряду он действует 20 лет, продлевать нужно не позже чем за 60 дней до конца.
Источник: Hukumproperti, PP 12/2021 об условиях PPJB, 24 сентября 2025; Smartlegal, «Mengenal apa itu Sertifikat Laik Fungsi», 10 октября 2025; Hukumonline, «Catat, ini 3 dokumen penting terkait bangunan gedung»
Сервисный сбор в таунхаусе: что покрывает и как считают
Дороги, охрану и зелень оплачивают жильцы. В Индонезии это называют IPL: ежемесячный сбор на управление территорией. Его считают как площадь дома, умноженную на базовую ставку. Пример из публикации июня 2026 года: Rp 20 тыс. за м² (≈ $ 1,1), то есть дом в 30 м² платит Rp 600 тыс. (≈ $ 34) в месяц.
Тот же пример для наших площадей даёт порядок величин: 76 м² — Rp 1,52 млн (≈ $ 86), 190 м² — Rp 3,8 млн (≈ $ 215) в месяц. Это расчёт редакции, а не тариф Бали: у каждого комплекса ставка своя и записана в договоре. Остальные статьи расходов виллы разобраны в материале про коммунальные услуги.
- что входит в сбор: охрана, камеры, свет на дороге, стоки, зелень, резерв на ремонт
- кто платит за бассейн и мойку фасада: вы или комплекс
- как меняют ставку и кто принимает решение
- что будет при просрочке платежа
- есть ли резервный фонд на ремонт общих частей
- входят ли в сбор вывоз мусора и уборка дорог
Источник: Cermati, «Apa itu IPL rumah cluster», 18 июня 2026; расчёт редакции
Что это значит для покупателя
- Таунхаус на Бали — дом в ряду: общая стена, свой вход, часто свой бассейн. Название не говорит, чья земля под домом.
- По каталогу Rise Real Bali медиана — Rp 47,3 млн за м² (≈ $ 2 671), а разброс почти вдвое: от Rp 24,4 млн (≈ $ 1 379) до Rp 52,8 млн (≈ $ 2 980).
- Таунхаус подходит тем, кому нужен низкий вход и охрана комплекса, а не максимум земли.
- До задатка проверьте PBG на комплекс, остаток срока аренды и ставку сервисного сбора.
Частые вопросы
Что такое таунхаус на Бали?
Это дом в ряду: общая стена с соседом, свой вход и своя планировка. В законе о жилье он относится к форме rumah deret. В каталоге Rise Real Bali таких лотов семь, а общие дороги и охрану в них ведёт комплекс.
Сколько стоит таунхаус на Бали?
По каталогу Rise Real Bali — от Rp 2,64 млрд (≈ $ 149 000) за Sol 2BR в Nusa Dua до Rp 9,06 млрд (≈ $ 512 000) за Ecoverse 3BR в Nyanyi. Медианная цена лота — Rp 3,81 млрд (≈ $ 215 000). Все семь лотов на лизхолде.
Сколько стоит квадратный метр таунхауса на Бали?
Медиана по каталогу — Rp 47,3 млн (≈ $ 2 671) за м². Разброс от Rp 24,4 млн (≈ $ 1 379) в Cemagi до Rp 52,8 млн (≈ $ 2 980) в Nyanyi. Это выборка из семи лотов, площадь по карточкам.
Чем таунхаус отличается от виллы на Бали?
У виллы свои стены и свой участок, у таунхауса стена общая, а участок бывает долей земли комплекса. Общие дороги и охрану оплачивают сервисным сбором. По нашему каталогу за м² он не дешевле: медиана вилл — Rp 42,1 млн (≈ $ 2 377).
Может ли иностранец купить таунхаус на Бали?
В нашем каталоге все семь таунхаусов оформлены как лизхолд. Альтернатива — hak pakai: по PP 18/2021 на землю частного владельца он даётся на срок до 30 лет. Условия сделки и документы проверяет нотариус.
Метод и источники
Каталожные цифры — выгрузка лотов Rise Real Bali, названных таунхаусом. Цена за м² — наш расчёт по площади из карточки, без поправки на срок аренды и состояние дома; выборка из семи лотов мала. Сервисный сбор для наших площадей — иллюстрация по примеру из публикации, не тариф Бали. Нормы права — по текстам законов и публикациям юридических изданий. Это не юридическая консультация: условия сделки проверяет нотариус.
- Peraturan.go.id, «Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 о жилье и жилых территориях», ст. 1 и 22, 2011
- Hukumproperti, «Perjanjian pengikatan jual beli perumahan dan apartemen di Indonesia» (PP 12/2021), 24 сентября 2025
- Smartlegal, «Mengenal apa itu Sertifikat Laik Fungsi (SLF)», 10 октября 2025
- Cermati, «Apa itu IPL rumah cluster», 18 июня 2026
- Bali Villa Realty, «Disadvantages of leasehold property in Bali», 22 февраля 2026; Smartlegal, «Kenali 3 jenis hak pakai», 22 апреля 2021
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
