Что тут коммуналка, а что просто счёт
Коммуналка на вилле — три позиции: электричество, вода, интернет. Всё остальное, что приходит ежемесячно, — это обслуживание: уборка, охрана, садовник, бассейн. И стоит оно обычно дороже коммуналки.
Разделение не формальное. Свет и вода привязаны к счётчику и к группе тарифа, ставку задаёт государство и пересматривает по графику. Обслуживание — рынок труда и ваша договорённость с людьми, никакого прайса тут нет.
Отдельно стоят налог на недвижимость PBB-P2 и вывоз мусора. Налог платят раз в год в казну района. С мусором интереснее: районного тарифа в Бадунге больше нет — Perda 7/2023 оставил в сборах только медуслуги и парковку, а прежний акт о вывозе прямо отменил. Платят напрямую оператору, банджару или пункту TPS3R.
Коммуналка: счётчик и государственный тариф
- электричество PLN по группе мощности ввода
- вода Perumda по группе абонента и блоку расхода
- интернет по тарифу провайдера
- местный налог на электричество внутри счёта
Не коммуналка: договор и рынок
- налог на недвижимость PBB-P2 раз в год
- вывоз мусора — оператору или банджару
- садовник, охранник, уборка
- обслуживание бассейна и кондиционеров
Источник: Peraturan Daerah Kabupaten Badung № 7 Tahun 2023, ст. 62 и перечень отменяемых актов, 28.12.2023
Электричество считают от мощности ввода, а не от площади
Тариф PLN зависит не от того, вилла у вас или студия, а от разрешённой мощности. До 2200 ВА киловатт стоит Rp 1 444,70, с 3500 ВА и выше — Rp 1 699,53. Разница 18 %, и она держится весь квартал: документ подписан 1 июля 2026 и действует по сентябрь.
Вилла с парой кондиционеров, бойлером и насосом бассейна обычно сидит на 3500–5500 ВА, то есть на дорогой ступени. Поднять мощность можно в любой момент, опустить тариф — нет.
У постоплатного абонента есть минимальный счёт: 40 часов умножают на мощность в кВА и на цену киловатта. При 3500 ВА это Rp 237 934 (≈ $ 13) в месяц, даже если дом простоял пустым.
| Потребление за месяц | Сумма по тарифу | Справочно |
|---|---|---|
| 300 кВт·ч | Rp 509 859 | ≈ $ 29 |
| 600 кВт·ч | Rp 1 019 718 | ≈ $ 58 |
| 1000 кВт·ч | Rp 1 699 530 | ≈ $ 96 |
| Простой, минимальный счёт | Rp 237 934 | ≈ $ 13 |
Источник: PT PLN (Persero), «Penetapan Penyesuaian Tarif Tenaga Listrik Juli – September 2026», подписан 01.07.2026; расчёт Rise Real Bali по курсу сборки 17 700 IDR за доллар
Один и тот же куб воды стоит по-разному у жильца и у арендодателя
Perumda Бадунга считает воду блоками и по группе абонента. Частный дом с вводом выше 2200 ВА идёт по группе «Rumah Tangga IV»: Rp 4 749 за куб в первых десяти, Rp 8 165 в следующих десяти, Rp 8 743 дальше.
Как только дом начинает сдаваться, группа меняется. «Usaha I» — это жильё в аренду до десяти комнат, «Usaha III» — средние объекты размещения, кафе и spa. У последней третий блок стоит Rp 16 290 за куб. Почти вдвое дороже жилого.
Сверх расхода каждый абонент платит Rp 13 000 абонентской платы. Просрочили после 25 числа — Rp 25 000 штрафа, дальше Rp 100 000 и отключение подачи.
| Группа абонента | Счёт за месяц | Справочно |
|---|---|---|
| Rumah Tangga IV — свой дом | Rp 404 430 | ≈ $ 23 |
| Usaha I — сдача до 10 комнат | Rp 428 200 | ≈ $ 24 |
| Usaha III — размещение, кафе, spa | Rp 741 760 | ≈ $ 42 |
Источник: Perumda Air Minum Tirta Mangutama, «Tarif Air Minum Tahun 2026» по Keputusan Bupati Badung № 1058/01/HK/2025, публикация 02.01.2026; в расчёт включена абонентская плата Rp 13 000
Интернет: платят не за пиковую скорость, а за гарантированную
Проводной интернет на вилле — это Biznet или IndiHome. У Biznet зона «Jawa, Bali dan Bangka»: 100 Мбит/с с гарантией 65 — Rp 250 000 в месяц, 300 Мбит/с — Rp 375 000, 400 Мбит/с — Rp 575 000.
IndiHome начинает с 50 Мбит/с за Rp 230 000, но цены в прайсе стоят без налога — к ним добавится НДС.
Для сдачи посуточно смотрят на нижнюю цифру. Сто мегабит с гарантией 65 закрывают виллу на две-три спальни, где гости работают удалённо и созваниваются днём. Тариф на 400 мегабит для такой виллы — переплата.
Источник: Biznet (PT Supra Primatama Nusantara), продуктовый лист Biznet Home от 23.04.2026; Telkomsel, тарифы IndiHome, 27.08.2025
Люди на участке стоят дороже киловаттов
Садовник или техник по бассейну на полной занятости — Rp 3 000 000 – 4 000 000 в месяц. Если человек приходит трижды в неделю, это Rp 1 500 000 – 2 000 000.
Ночной охранник, смена с восьми вечера до шести утра, — Rp 3 120 000 – 4 000 000. Генеральная уборка считается отдельно: от Rp 600 000 за студию до Rp 3 500 000 за виллу с четырьмя спальнями.
Сложите. Один садовник и один охранник — это Rp 6–8 млн в месяц (≈ $ 340–450). Тысяча киловатт стоит Rp 1,7 млн (≈ $ 96). Коммуналка в содержании виллы — не главная строка и даже не вторая.
- Rp 3,1–4,0 млн
- Rp 3,0–4,0 млн
- Rp 1,70 млн
- Rp 0,40 млн
- Rp 0,38 млн
Источник: Bali Villa Hub, «Villa Staff Pay in Bali 2026», 21.02.2026; Solar Property Bali, «Bali Villa Staff Costs Guide 2026», 03.06.2026; Solvo.id, прайс генеральной уборки 2026
Как содержание выглядит в нашей модели дохода
В расчётах доходности мы не выносим коммуналку отдельной строкой — она сидит внутри «амортизации и содержания». Расчёт заполнен у 158 из 286 опубликованных объектов каталога, и структура вычетов у них одна и та же.
Медиана по этим 158 расчётам: управляющая компания забирает 18 % выручки, налоги с аренды — ровно 10 %, амортизация и содержание — 12 %. Суммарно из выручки уходит 40 %, владельцу остаётся 60 %.
Перевести проценты в деньги несложно. Медианный ADR каталога — $ 125 за ночь, базовая загрузка в модели — 65 %. Это $ 29 656 выручки в год, из них 12 % — около $ 3 560, то есть примерно $ 297 в месяц на все счета, мелкий ремонт и износ.
Цифра сходится с тарифами сверху: свет, вода, интернет и один человек на участке в неё укладываются, два человека — уже нет. Поэтому у объектов с большим участком, бассейном и садом вычет в модели стоит не 10, а 12 %. Если вам показывают расчёт, где на содержание заложено 5 %, спросите, что туда не вошло.
| Статья | Доля выручки | Встречается в расчётах |
|---|---|---|
| Управляющая компания | 18 % | 147 из 158 |
| Налоги с аренды | 10 % | 158 из 158 |
| Амортизация и содержание | 12 % | 158 из 158 |
| Остаётся владельцу | 60 % | медиана каталога |
Источник: Каталог Rise Real Bali, выгрузка расчётов доходности по 286 опубликованным объектам, снимок 22.09.2026
Что это значит для покупателя
- Счёт за свет считайте от мощности ввода: до 2200 ВА киловатт стоит Rp 1 444,70, с 3500 ВА — Rp 1 699,53. Ступень выбирают один раз, и потом она с вами надолго.
- Будете сдавать — спросите у продавца группу водного тарифа. Переход из «Rumah Tangga» в «Usaha III» удорожает верхний блок почти вдвое.
- Бюджет на людей закладывайте раньше бюджета на коммуналку: один ночной охранник обходится дороже тысячи киловатт.
- В нашей модели на содержание уходит 12 % выручки — при ADR $ 125 и загрузке 65 % это около $ 297 в месяц. Проверяйте этой цифрой любой расчёт, который вам показывает продавец.
Частые вопросы
Сколько стоит киловатт-час на Бали?
По тарифу PLN на июль — сентябрь 2026: Rp 1 444,70 при вводе 1300–2200 ВА и Rp 1 699,53 при 3500 ВА и выше. Тариф несубсидируемых групп пересматривают раз в квартал; на третий квартал 2026 его решили не поднимать.
Сколько платят за воду на вилле на Бали?
В Бадунге частный дом идёт по группе Rumah Tangga IV: Rp 4 749 за куб в первых десяти, Rp 8 165 в следующих десяти, Rp 8 743 дальше. Расход 50 м³ в месяц даёт около Rp 404 000 (≈ $ 23) вместе с абонентской платой Rp 13 000.
Входит ли вывоз мусора в коммунальные услуги?
Нет. В Бадунге районного тарифа на вывоз больше нет: Perda 7/2023 оставил в сборах только медуслуги и парковку. Платят напрямую оператору, банджару или пункту переработки TPS3R по договору.
Сколько стоит интернет на вилле?
Biznet Home в зоне «Jawa, Bali dan Bangka»: 100 Мбит/с — Rp 250 000 в месяц, 300 Мбит/с — Rp 375 000, 400 Мбит/с — Rp 575 000. IndiHome стартует с Rp 230 000 за 50 Мбит/с, но цены прайса указаны без НДС.
Сколько всего уходит на содержание виллы в месяц?
В нашей модели дохода содержание и амортизация — 12 % выручки, это медиана по 158 расчётам каталога. При ADR $ 125 и загрузке 65 % получается около $ 297 в месяц на счета, ремонт и износ. Персонал считается отдельно и обычно стоит дороже.
Метод и источники
Тарифы на электричество приведены по квартальному документу PT PLN на июль — сентябрь 2026, подписанному 1 июля 2026; суммы в таблице — арифметика «потребление × ставка», а не замер реального счёта: проверяемых данных о типовом потреблении виллы в киловаттах у нас нет. Тарифы на воду взяты из брошюры оператора Бадунга на 2026 год по решению регента от 31.12.2025; счёт за 50 м³ посчитан по блокам с абонентской платой. Ставка местного налога на электричество подтверждена только для Денпасара и Гианьяра, на Бадунг и Табанан она не переносится. Ставки персонала — отраслевые публикации 2026 года, это рыночный коридор, а не прайс. Доли вычетов из выручки — медиана по 158 расчётам доходности нашего каталога на 22 сентября 2026 года, это модель оценки, а не отчётность владельцев. Справочный доллар везде пересчитан по курсу сборки сайта 17 700 рупий.
- PT PLN (Persero), «Penetapan Penyesuaian Tarif Tenaga Listrik Juli – September 2026» — ставки групп R-1, R-2, R-3, B-2 и правило минимального счёта, документ от 01.07.2026
- Perumda Air Minum Tirta Mangutama, «Tarif Air Minum Tahun 2026» и Pengumuman № 02/PNGMN/I/2026 — блоки тарифа, абонентская плата и штрафы, публикация 02.01.2026
- Peraturan Daerah Kabupaten Badung № 7 Tahun 2023 — ставки PBB-P2 и отмена районного сбора за вывоз мусора, 28.12.2023
- Biznet (PT Supra Primatama Nusantara), продуктовый лист Biznet Home от 23.04.2026, и Telkomsel, тарифы IndiHome, 27.08.2025
- Bali Villa Hub «Villa Staff Pay in Bali 2026» (21.02.2026), Solar Property Bali «Bali Villa Staff Costs Guide 2026» (03.06.2026), Solvo.id — прайс генеральной уборки виллы, 2026
- Каталог Rise Real Bali — структура вычетов из выручки по 158 расчётам доходности и распределение 286 опубликованных объектов по районам, снимок 22.09.2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
