Почему зонирование важно при покупке на Бали?
Каждый участок на Бали относится к зоне по детальному плану застройки RDTR. От зоны зависит, что на участке можно делать: жить, держать гостиницу, сдавать посуточно. Для законной посуточной сдачи нужна лицензия, и получить её в жилой зоне сложнее, а иногда нельзя.
Поэтому, если вы покупаете под аренду, зону мы проверяем до задатка, а не после. Как это делается — в разборе документы для покупки недвижимости.
В какой зоне строят новостройки Бали?
Цвет зоны известен у 486 проектов нашей базы. Туристическая или смешанная зона — у 308 проектов, 63%. Жилая — у 160, 33%. Коммерческая — у 10, зелёная — у 8.
- 308
- 160
- 10
- 8
Источник: база проектов Rise Real Bali, 486 проектов с указанной зоной RDTR, срез 09.10.2026
Будете на Бали? Покажем объекты на месте
Оставьте телефон — пришлём варианты под бюджет и предложим даты показов.
В каком районе больше всего проектов в жилой зоне?
По районам картина разная. На юге, в Uluwatu, жилая зона — только у 19% проектов. В Canggu и Ubud — уже у 42–43%. В Ungasan — у 54%, больше половины.
Это не значит, что в Ungasan нельзя покупать. Это значит, что там чаще стоит выбирать проект под жизнь или долгую аренду, а под посуточную сдачу — проверять зону особенно внимательно.
| Район | Проектов с известной зоной | Доля жилой зоны |
|---|---|---|
| Uluwatu | 192 | 19% |
| Seseh | 14 | 14% |
| Pererenan | 24 | 25% |
| Nusa Dua | 18 | 28% |
| Ubud | 40 | 42% |
| Canggu | 54 | 43% |
| Ungasan | 52 | 54% |
Источник: база Rise Real Bali, районы с 14+ проектами с известной зоной
Что такое PBG и SLF и у кого они есть?
PBG — разрешение на строительство. С 2021 года оно заменило старое IMB. SLF — сертификат о вводе здания в эксплуатацию, его выдают после стройки. Подробно — в разборе PBG и SLF.
Статус разрешений указан у 283 проектов. У проектов на стадии off-plan PBG получено в 39 случаях из 64, ещё 20 его оформляют. У сданных домов SLF получен у 28 из 114, ещё 38 его оформляют.
| Стадия | PBG получено | PBG оформляется | SLF оформляется | PBG и SLF есть | Всего |
|---|---|---|---|---|---|
| Ещё не строят (off-plan) | 39 | 20 | 3 | 2 | 64 |
| Идёт стройка | 40 | 10 | 16 | 4 | 70 |
| Дом сдан | 43 | 5 | 38 | 28 | 114 |
Источник: база Rise Real Bali, 283 проекта с указанным статусом разрешений; 35 проектов без указанной стадии в таблицу не вошли
Что проверить до задатка
Четыре вопроса закрывают тему зоны и разрешений:
- Какая зона у участка по RDTR и разрешена ли в ней посуточная аренда
- Получено ли PBG и совпадает ли проект в PBG с тем, что вам продают
- Кто и в какой срок получает SLF после стройки — это должно быть в договоре
- Кто оформляет лицензию на аренду: застройщик, управляющая компания или вы сами
Что это значит для покупателя
- Две трети новостроек — в туристической или смешанной зоне, треть — в жилой.
- Доля жилой зоны сильно зависит от района: от 14–19% на западе и юге до 54% в Ungasan.
- Под посуточную аренду зону проверяют до задатка: в жилой зоне лицензию получить сложнее.
- У off-plan проектов PBG получено в 61% случаев, ещё треть его оформляет — спрашивайте статус первым делом.
- SLF у строящегося дома ещё нет — это нормально, но срок и ответственный должны быть в договоре.
Частые вопросы
Что такое зонирование RDTR на Бали?
Это детальный план застройки: он определяет, что можно делать на каждом участке — жильё, гостиница, посуточная аренда, зелёная зона. От зоны зависит, получится ли законно сдавать объект.
В какой зоне находятся новостройки Бали?
По базе Rise Real Bali (486 проектов, 9 октября 2026): 63% — туристическая или смешанная зона, 33% — жилая, около 4% — коммерческая и зелёная.
Можно ли сдавать виллу посуточно в жилой зоне на Бали?
Получить лицензию на посуточную сдачу в жилой зоне сложнее, а иногда нельзя. Если покупка под аренду, зону проверяют до задатка.
В каком районе Бали больше всего жилой зоны?
Среди крупных районов — Ungasan: 54% проектов с известной зоной. Меньше всего — Seseh (14%) и Uluwatu (19%).
Что такое PBG и SLF?
PBG — разрешение на строительство (с 2021 года вместо IMB), SLF — сертификат о вводе здания в эксплуатацию после стройки.
Есть ли PBG у проектов на этапе котлована?
По нашей базе у проектов off-plan PBG получено в 39 случаях из 64, ещё 20 его оформляют.
Метод и источники
Источник — база проектов Rise Real Bali (Airtable): данные о зоне и разрешениях из материалов застройщиков и проверок. Срез — 9 октября 2026 года. Зона RDTR — по 486 проектам, разрешения — по 283 проектам. Районы — с 14+ проектами с известной зоной. Off-plan — стадии «off-plan» и «предпродажи», стройка — фундамент, каркас и отделка. Мы не публикуем данные по отдельным проектам. Данные одной таблицей: /assets/reports/zonirovanie-i-razresheniya-novostroek-bali.csv
- База проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 09.10.2026
- PP 16/2021 — PBG и SLF вместо IMB
- RDTR — детальные планы застройки провинции Бали
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
