UNGASAN · ID RR-2784

7STARS — вилла 2 спальни, 145 м², над Melasti, Ungasan

Вилла 145 м² на участке 158 м² в комплексе 7STARS: две спальни, 2,5 санузла, свой бассейн, отделка и мебель. До моря 430 метров, сдана в 2025 году. Лизхолд 24 года. Rp 4,69 млрд (≈ $ 264 900).

Юнит проекта 7STARS · юнитов в каталоге: 2

  • Leasehold 24 года
  • Дом сдан
  • С мебелью
  • 2спальни
  • 2,5санузла
  • 145 м²площадь виллы
  • 158 м²участок
  • Leasehold24 года · продление до 50
  • Готовсдан в 2025

Объект

Что это за проект

Вилла 145 м² — одна из двух типологий комплекса 7STARS над Меласти. До моря 430 метров по базе листинга, до пляжа Меласти 0,7 км по прямой. Комплекс сдан в сентябре 2025 года.

Две спальни, 2,5 санузла, свой бассейн, гостиная двойной высоты с лестницей и кухня-столовая у панорамного окна. Вилла отдаётся turnkey — с отделкой, мебелью и техникой; спецификацию запрашиваем и прикладываем к договору.

Земля в лизхолде: 24 года входят в цену, дальше заявлено приоритетное продление до 50 лет по рыночной цене. Цена типологии — Rp 4,69 млрд (≈ $ 264 900). Зону по RDTR, выписку PBG и копию акта ввода запрашиваем у застройщика до задатка.

Расчёт по этому объекту

Доходность 7STARS · Вилла 2BR 145 м²: до расходов и на счёте

Застройщик доходность по этой типологии не заявлял. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 2,83 млн (≈ $ 160) за ночь по Унгасану, управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 14,3%≈ Rp 672 млн (≈ $ 37 960) в год при загрузке 65% и ставке Rp 2,8 млн (≈ $ 160) за ночь Чистыми 8,6%≈ Rp 403 млн (≈ $ 22 776) в год · окупаемость ≈ 11,6 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 672 млн (≈ $ 37 960)14,3% от цены · ставка Rp 2,8 млн (≈ $ 160), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 121 млн (≈ $ 6 833)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 67,2 млн (≈ $ 3 796)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 80,6 млн (≈ $ 4 555)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 403 млн (≈ $ 22 776)8,6% от цены · окупаемость ≈ 11,6 лет
Сценарии загрузки: 7STARS · Вилла 2BR 145 м²
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 569 млн (≈ $ 32 120)Rp 227 млн (≈ $ 12 848)Rp 341 млн (≈ $ 19 272)7,3%13,7 лет
65%базовыйRp 672 млн (≈ $ 37 960)Rp 269 млн (≈ $ 15 184)Rp 403 млн (≈ $ 22 776)8,6%11,6 лет
75%сильныйRp 775 млн (≈ $ 43 800)Rp 310 млн (≈ $ 17 520)Rp 465 млн (≈ $ 26 280)9,9%10,1 года

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 2,8 млн (≈ $ 160) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Ungasan средняя выручка на листинг Rp 2,6 млн (≈ $ 145), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Ungasan — 38,8% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
EVERY Bali · Вилла L 3BR — 5,4% на счёте при 65%; EVERY Bali · Вилла S 2BR — 6,7% на счёте при 65%; EVERY Bali · Апартаменты 2BR — 6,2% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты 7STARS · Вилла 2BR 145 м²

  1. РезервацияДепозит и бронь конкретного лота, размер уточняем.
  2. ПроверкаДокументы, земля и разрешения — до основного платежа, за наш счёт.
  3. ПередачаРасчёт и приёмка против пакета документов у нотариуса.

Дом готов, поэтому рассрочки застройщик не публикует — условия фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Ungasan

Плато над Melasti и Karma Beach: спокойнее Uluwatu, дешевле на входе, аэропорт в 25 минутах. Ставка по району Rp 2,6 млн (≈ $ 145) за ночь при загрузке 38,8%.

7STARS: фасад виллы с бассейном и лежаками — рендер застройщика
Ungasan · Badung · над Melasti
  • До моря≈ 430 м · по базе листинга
  • Пляж Melasti≈ 0,7 км по прямой
  • Пляж Green Bowl≈ 1,7 км по прямой
  • Храм Улувату≈ 7,4 км по прямой
  • Аэропорт Денпасар≈ 30 мин

Унгасан берут за цену входа и тишину: побережье то же, что у Улувату, а вход ниже. Обратная сторона — пешком тут не ходят, везде едут на байке.

Ungasan · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 6баров
  • 5достопримечательностей
  • 4отеля
  • 2спа-салона
  • 2ресторана
  • 2кафе
  • 1пляж

Ближайшие места

  • VELA Spaспа-салон · 211 м
  • Waatu Restaurantресторан · 234 м
  • Karma Kandara Beachотель · 287 м
  • Sundays Beach Clubбар · 437 м
  • Pura Masukaдостопримечательность · 510 м
  • Sunday's beach clubбар · 539 м
  • Karma Beachпляж · 541 м
  • Villa Valeriaотель · 612 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про 7STARS · Вилла 2BR 145 м²

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке этой виллы?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По этой вилле запрашиваем выписку PBG и акт ввода, читаем договор аренды земли и условия продления, сверяем зону по RDTR. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением со списком того, что осталось открытым.

Можно ли купить виллу дистанционно?

Да. Показ по Zoom, документы и договор — через нотариуса и доверенность, приёмка на нашей стороне. Вилла сдана, поэтому смотрим конкретный лот: снимаем видео обхода, проверяем отделку и технику по спецификации. Расчёт идёт против пакета документов, задаток без проверенных бумаг не вносим.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 2,83 млн (≈ $ 160) за ночь берём по AirROI по району Ungasan с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Какие рендеры относятся к этой вилле?

В материалах застройщика рендеры разложены по лотам, а не по типологиям из прайса, поэтому в галерее показываем комплекс целиком: обе виллы и таунхаус. Планировку и фотографии конкретного лота запрашиваем у застройщика под запрос и присылаем вместе с прайсом.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →